住宅市场供需失衡虽在恢复 谨防去库存过了头
从限购、限贷升级到限售，近期许多三四线城市追随一二线城市的脚步，加入了楼市调控队列。拉长观察周期，我们会发现一个有意思的现象——从2015年底中央经济工作会议提出“三去一降一补”，启动楼市去库存后，短短一年半的时间里，以抑制需求为代表的各种调控政策已经先后降临一二线、三四线城市。
为什么会这样？答案都在数据里。首先澄清一个概念，有关部门在部署楼市去库存任务时常引用一个数据，也即2015年底全国商品房待售总面积达到7.19亿平方米。但事实上，国家统计局的商品房待售总面积指标中包含三大块内容，分别是住宅、办公楼和商业营业用房。住宅是大头，进入市场后又直接对接居民部门的资产负债表，其价格涨跌是衡量宏观经济冷热的重要指标，也是各种限购限贷政策最主要的目标。因此，住宅待售总面积才是衡量去库存效果最准确的指标。事实上，这也是公众舆论讨论楼市政策时普遍所指的内容。
按国家统计局数据，2015年末全国住宅待售总面积是4.52亿平方米。两个月后也即2016年2月末，全国住宅库存量达到历史顶峰4.66亿平方米。自此之后全国住宅库存量不断下降，2016年末降至4.03亿平方米，到今年8月末继续降至3.32亿平方米。
3.32亿平方米住宅待售面积意味着什么？记者回溯了统计局的历史数据，这大致介于2013年12月底的3.24亿平方米和2014年2月底的3.42亿平方米之间。熟悉上一轮政策周期的读者应该知道，2014年上半年，全国大部分城市都在逐渐取消限购限贷。在政策的打压之下，2013年至2014年底全国主要城市的住宅价格已经抑制住了快速上涨的势头，在一个平台区间内慢慢上行。
但至此之后，全国的住宅待售总面积一路攀升，到2015年3月“3·30新政”宣布下调二套房首付比例之时，全国住宅待售总面积已经达到4.28亿平方米。一年之后，攀升至历史最高点的住宅库存量，触发了我们现在看到的去库存政策出台。
根据一些研究机构的推算，3.32亿平方米的住宅待售面积大致对应了12个月左右的去化周期。而根据住建部和国土部今年4月联合下发的通知，12个月的库存消化周期也是各地决定增加还是减少住宅用地供应的分水岭。通知明确要求，消化周期在36个月以上的，应停止供地；消化周期在36个月至18个月的，要减少供地；消化周期在12个月至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
换句话说，按官方口径当前的住宅库存量其实已经达到了相对均衡的水平，按现有速度继续下行则有可能面临库存不足。从这个逻辑出发，我们就不难理解为什么从去年下半年开始，楼市调控进入“因城施策”阶段后，一线城市、二线城市直至现在的三四线城市先后出台政策抑制购房需求了。无他，供需平衡已经重新建立，现在不是供给过剩，而是需求过旺了。
既然是供给可能不足，那为什么不直接加快批地增加供应？其中关键是房地产的政策周期与金融周期正在交织叠加。住宅市场的供需失衡虽在逐渐恢复，但金融市场的去杠杆依然还在努力。与金融周期叠加，是当前房地产调控面临的最大挑战。这也是为什么今年以来银行对购房人资金来源的排查如此严格。同理，今年初开始央行主动引导银行间市场利率上行，宗旨也是要加速挤压市场泡沫，加快金融去杠杆进度，为未来政策转向赢得主动。
未来，去库存和去杠杆该如何协调？“三去一降一补”之间应该如何协调配合？我们要面对的挑战依旧并不轻松。
