学者：缺乏长效机制 谨防限售成“钝刀子割肉”
【地产人谈】
十一长假前，楼市调控的消息接连几日占据了头条。
据媒体报道，22日开始，楼市迎来新一轮密集调控期。2天内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个城市密集出台楼市调控措施，其中6个城市实施限售，西安新政则是通过商品房价格申报控制房价，武汉是规范开发商销售行为。
事实上，对于经历了去年9·30调控的人们并不惊奇，国际环境和国内气候决定了，调控总是要来的。盘点近两年的楼市调控征程，大致经历了三轮加码：2016全年调控为第一波，今年三月调控是第二波，近日的房贷利率上调与限售政策是第三波。
此轮调控中，限售政策成为了舆论焦点，甚至很多评论当即断言“炒房者慌了”、“哭晕在厕所”之类。然而，这却让真正的炒房者哭笑不得。倘若赴市场一线走访会发现，至少到现在为止，收获满满的炒房者并没有慌，除了房价下跌，对于手握两套以上房产的炒房者来说，晚卖两年对他们或许并不算什么。
其实，在第二波调控城市里，限制销售时间已成为调控的重要内容，当时已有大约30个城市推出此项措施，大多为两年禁售。而在半年后的第三波调控，9月22日夜里数城市发布的楼市限售政策，多有些“补偿”味道——大多是第二波调控中尚未采用“限售”政策的剩余二线城市的加强版。
那么，此番限售后效果会如何？
事实上，第三轮调控的出现，本身就意味着虽经第二波限售，但市场并未实质性冷却下来。在开发商拿地方面，地王不断，地价依旧创造新高。至于销售端，开盘日光并不少见，尤其是二线城市，甚至在银行收紧信贷，贷款利率大幅度增加的情况下，依然没有在很大程度上压制住买房者的冲动。此前银行严查消费贷资金流向，便是因“假消费真购房”而起。以笔者所在青岛为例，甚至出现3万的楼盘招致20人抢购的程度。
为何市场降温如此之难？
这是因为此番系列加码叠加了之前调控结果的影响：以往调控时，房价在历经短暂受抑后便会迎来反弹，人们由此产生固化思维——调控是暂时的，上涨才是趋势，只要买买买，永远不怕亏。这一逻辑更是得到了年初房价大涨的佐证，炒房者的稳赚让房价上涨成了“共识”。至此，如同2015年的股市盛况，购房者疯狂杀入楼市。
因此，我们迎来了今天的调控加码。事实上，各地控制房价，还是要靠行政性限价作为主要手段。若非如此，在大多数二线城市库存已光，投资旺盛的情况下，房价如果单靠供求市场关系来调节，势必会上涨。
不过，目前来看，这轮政策更多是地方政府为应对中央的压力，大多数城市并没有真心下死手。此前，网络上流传住建部对部分潜在热点城市下发的内部通知，通知中称在“金九银十”期间潜在热点城市将面临较大房价上涨压力，需关注房地产稳定工作。虽然不确定文件的真实性，但恰逢黄金周前期诸城市加码调控，政策的应急性大于规划性，或也并非空穴来风。
其实，相比限售限购，房地产市场最大的空头是金融收紧。近半年来，国内大多数银行收紧房贷并提高利率，无形中成了金融机构自行去杠杆现象，随着时间延长和力度加大，金融机构的资金抽调对房地产市场冲击也会愈加明显。不仅如此，上周美联储公布缩表进程的国际金融气候转冷，更让人们对未来金融收紧无可置疑。
如此看来，地方政府急吼吼的半夜政策不过是“钝刀子割肉”，真到质变之时，才最为要命。而质变的根本之策，恰恰要靠长效机制。当然，这一机制如今也在逐步落实，比如租住同权、共有产权、农地放开租赁试点等等。不过，若要上述政策形成真正效果并实现房地产市场的彻底转向，恐怕还需要一个摸索和推广期，而这都需要时间。
从这一角度讲，第三波调控中众多二线城市的限售，意义在于两方面：其一，是为中国房地产建立长效机制争取窗口期；其二，则是为应对美联储缩表之后整个金融市场的收缩。因此，即便此番次热点城市的调控为权宜之计，却也是一石二鸟，至于产业质变何时来临，还有待更多综合性措施的出台与落地。
张百忍(博客)(地产学者)
