水皮：中国房地产泡沫破灭喊了那么久，为何还屹立不倒？
水皮
关于中国房地产市场崩盘的言论就像狼来了的故事一样，总是不断的重复，2005年的时候有人说过，2008年也出现了拐点论，2014年房地产投资增速到1.5%。很多人就说房地产很可能一蹶不振，随着房地产价格的上涨，泡沫的确是在膨胀，所以有人担心中国房地产市场会不会出现跟日本90年代泡沫爆炸之后一样的情景？这种担心也是有一定的道理。
不过来自日本的研究跟我们的结论却是相反的，安信证券联络日本最大的不动产研究机构，发表了专门的报告——《中日房价孰高孰低？和泡沫顶峰相比如何？》，文中的核心观点是：日本房地产的泡沫实际上出现了三次，第一次是1956-1965，第二次是1967-1974左右，崩溃是发生在第三次1986-1990年时代，中国现在的情景特别像日本第二次泡沫期间，也就是70年代，同时他们还认为中国可以通过经济快速发展化解泡沫，日本人的结论比中国人还乐观一点。
日本房价泡沫产生的原因？
日本的房地产泡沫有它的特点，1985年日本在美国的逼迫之下签订“广场协议”之后，日元大幅度升值,这对日本出口是重创，导致日本经济衰退，日本政府为了挽救日本经济，推出6万亿的财政刺激计划、5次降息，实现了一个相当宽松的货币政策，在这种情况之下，全社会的资金就向房地产集中，泡沫也就不断催生。
但当1989年12月日本的股价到顶之后，也没有引起房地产市场警觉，相反更多的资金进入了土地市场，当日本政府意识到问题严重性之后，采取了紧急的措施：限制房地产融资总量和上调融资基准利率，政府过猛的政策，应该讲是直接引爆了房地产泡沫，后果当然非常严重。
中国会重蹈日本当年房地产泡沫？
不过，中国应该讲发生这种崩盘的概率，我们觉得应该不大，因为国情不一样。在中国目前来讲，支柱产业还是房地产，政府也一直在调控，从2014年到现在，宏观调控一直都是在针对房地产，现在有句话，大家都知道，“房子是用来住的，不是用来炒的”，说明中国政府对房地产泡沫本身一直保持警觉的。
其次，中国与日本的发展阶段也不一样，日本房地产泡沫破裂很重要的一个原因是城镇化率到了极限，已经达到了76%，中国目前城镇化率53%,还有十几个百分点的空间，那么多的农村人口进城，的确需要解决住的地方，刚需是一个客观存在。
另外，中国经济还在高速增长期，市场空间巨大，我们有比较多的回旋余地来解决或者缓解房地产投资下降对市场构成的冲击。
当然，我们不得不承认过去中国经济对房地产的依赖还是挺大的，今后必须降低对房地产、对土地财政的依赖。
相比日本鼎盛时期整个东京的地价可以买下美国来看，北上广的地价还是不够买下美国的。当然，旁观者清，日本根据中日房地产阶段的对比，得出的结论还是有一定的参考价值，因为说到底，中国房地产的泡沫并没有日本第三次泡沫崩溃之前那么大，最重要的是中国政府一直致力于避免房地产崩溃，所以我们对房地产泡沫既要抱有警惕，也没有必要杞人忧天！
