一线城市探路租赁市场 增量供应模式“因城施策”
要建立房地产长效机制、吸引更多人才流入，已经房价高企的一线城市，必须在房地产租赁市场上“下苦工”。
21世纪经济报道记者了解到，随着上海在9月15日发布了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，北上广深四个一线城市，均发布了各自发展其住房租赁市场改革试点的纲领性文件。
其中，规范租赁市场行为，采取多种方式增加租赁市场供给，推动房地产行业从重购轻租到租售并举转变，促使房地产回归居住属性，建立房地产长效机制，被认为是此轮改革的焦点所在。
而近日，广州市发布的《广州市房屋租赁网上备案规则(征求意见稿)》，因为涉及租赁市场管理的具体领域，而被认为是试点城市从租赁住房供给，到租赁市场管理的一整套政策思路正在成形的标志。
无疑，一线城市在房地产租赁市场上的政策探索，仍然“在路上”。
存量管理：保护承租人权益为核心
相关专家向21世纪经济报道表示，实际上，对于租房市场而言，存量市场规模远大于各地可能供应的增量市场规模。因此，以规范租赁市场行为，发展租赁行业等为核心内容的存量市场改革，成为各地改革试点中，首要考虑的问题。
而鉴于住房租赁市场现状中承租人的弱势地位，如何保护承租人权益，成为此轮从中央到地方，各级政策制定的重中之重。
一线城市中最早发布租赁市场工作方案的广州，因明确提出“保障租购同权”而备受关注。而最近发布的上海，同样强调要更加旗帜鲜明地强调保障承租人合法权益，主要通过完善公共服务、依法保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、优化公积金提取流程、完善人才租房补贴、提升租赁住房生活配套等6条政策措施，着力构建超大城市租赁宜居生活。
易居(博客)研究院副院长杨红旭(微博 博客)告诉21世纪经济报道记者，目前来看，保护承租人权益是此次租赁市场存量管理方面的首要亮点。一是各个城市口径、程度略有差异的“租购同权”；其次，是针对租赁市场现有的一些问题，包括出租人随意涨价、“二房东”现象等，提出了一些针对性的解决方案。
而随着试点城市纷纷推出试点的纲领性文件，广州在近日又先行一步，推出了试点工作铺开以来，一线城市中针对租房备案细分领域的首个文件——《广州市房屋租赁网上备案规则(征求意见稿)》。
《征求意见稿》明确，出租人、住房租赁企业以及房地产中介服务机构应当将用于出租的房屋信息如实录入广州市房屋租赁政府信息服务平台，如果是租赁双方自行签订房屋租赁合同，须由出租人登录该服务平台办理网上备案手续。
其中，广州预备建立市、区、街道及镇三级的租赁备案管理系统，办理租房业务需实名认证等内容，成为文件的关注焦点。
广州市社会科学院研究员、广州市房地产行业协会专家委员会副主任委员谈锦钊，在接受21世纪经济报道记者采访时指出，完善租赁备案制度，加强房屋租赁信息采集，是实现租赁市场管理信息化、系统化的第一步。这也是为何广州此次先行推出备案规则的原因。
不过，第一步并不意味着简单。谈锦钊指出，当前广州等一线城市的房租相对房价偏低，房屋租赁税率相对较高，潜在出租人的房屋出租兴趣不高，更不用说备案。因此，还需要进一步降低房屋租赁税率，引导和鼓励房屋业主对外放租，同时应将租房按长短租划分类型，制定不同的备案配套办法和管理细则，为后续租赁市场的规范化管理打好基础。
增量难题：租赁用地供给模式
存量市场以外，如何有效增加租赁住房有效供给，同样是各一线城市在政策制定过程中的一大关注焦点。
分城市来看，北京提出在今后五年，供应达50万套租赁住房，广州则计划推出825万平方米租赁住房用地，预计供应租赁住房15万套。上海提出，“十三五”期间，上海市租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套。
深圳则更加细致。“十三五”期间，深圳将建设40万套人才住房，其中70%为租赁住房。此外，还要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房，并收储100万套城中村房统一租赁。
为了实现这些目标，通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种增加途径，在各地政策中均有提及。
不过，具体来看，各地采取的供地策略有所不同。
其中，已实现土地全部国有化、一线城市中土地开发强度最高、且在整个2017年没有出让任何住宅用地的深圳，提供专门的租赁建设用地的难度最大。
为了提供低价租赁住房，深圳恢复了已停止近30年的划拨用地模式。9月1日，深圳出台完善土地供应管理若干意见，明确指出，对于只租不售的人才和保障住房将实行划拨用地，产权归国家机关所有。
而上海则选择了推出专门用于租赁住宅的国有建设用地，来源中既有过去的商品住宅用地，也有商业用地改为租赁住宅用地。9月13日，上海集中出让分布于浦东新区、长宁区、徐汇区的四宗租赁住宅用地，其周边房价均超过10万元/平方米，但这些用地的起始楼面均价仅为7725元/平方米。
杨红旭指出，上海为这些地块设置了部分竞拍门槛，以地方国企为主，最终的溢价率接近于0，与普通招拍挂形式还是有所不同。
北京方面，截至目前，北京已累计成交20宗70年产权租赁土地，合计租赁土地面积高达131万平方米。
中原地产首席分析师张大伟表示，北京的推出形式主要以在招拍挂过程中，宗地配建企业自持租赁住房用地为主。在上述20宗土地中，只有4宗是100%由企业自持。相比而言，北京模式更加市场化，更像“长租公寓”模式，而上海模式目前则更像偏重保障性质的“人才公寓”。
他进一步指出，目前，地方国企运营长租项目的能力和水平还需实践检验。但北京在未来集体建设用地成为租赁住房供应主力后，其模式可能还会发生变化。
