导读

  今年8月成为中国房地产历史上租赁政策发布最密集的月份，这代表了楼市调控政策新特点。建立租购并举住房制度，发展住房租赁市场，是房地产调控长效机制的政策之一；鼓励租赁消费，赋予租房者更多权利，也是科学住房观念的重要环节。

  9月15日，上海发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（下称《意见》），明确指出加快培育和发展住房租赁市场。到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

  这是热点城市推动租赁市场发展的最新案例。中原地产研究中心统计显示：2017是中国历史上发布租赁政策最为密集的年份。仅8月，累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。最近1年多时间里，有超过8个省份及超过25个城市出台了相关政策内容。

  中原地产首席分析师张大伟认为，这代表了楼市调控政策新特点。建立租购并举住房制度，发展住房租赁市场，是房地产调控长效机制的政策之一；鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多权利，也是科学住房观念的重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

  租赁土地供应增加

  在上海发布的《意见》中，特别提及健全住房租赁制度，加大租赁权益保护力度。坚持以企业为主体和市场化运作，加快推进供给侧结构性改革，大幅增加租赁住房建设供应，满足多层次的住房租赁需求。

  其中对于租赁地块供应，《意见》提到，通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，改善住房供应结构。同时指出，充分发挥房地产开发企业、经纪机构、代理经租机构、物业服务企业等各类企业在住房租赁市场中的主体作用，并注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。

  早在2015年12月，购租并举的住房制度就在中央经济工作会议上被提出。随后，与发展住房租赁业务相关的政策被陆续推出。2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳等12个城市开展试点。

  8月28日，国土资源部、住房城乡建设部发文，明确提出构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，并提出在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点。随着决策层大力提倡租购并举，各地政府纷纷响应。其中，要求企业100%自持的租赁土地出让成为新形式。

  自7月初首推2幅租赁地块后，上海已公示租赁住房用地接近20幅，且主要集中在位置较好的区域。9月13日，上海出让4宗租赁宅地，分布于浦东新区、长宁区、徐汇区，建筑面积共计21.8万平方米，起始楼面均价7725元/平方米。最终上海地产集团拿下全部地块，溢价率均为0；9月11日，广州公共资源交易网挂出一宗宅地公告，明确项目建成后全自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致。此外，据中原地产统计，目前北京已累计成交20宗70年产权租赁土地，合计面积达131万平方米；武汉已筹万套租赁住房房源5年内推5万套可供20万人租住。

  今年8月成为中国房地产历史上租赁政策发布最密集的月份。如郑州于8月14日出台方案要求，到2020年，以各种形式新增租赁住房将达到5.3万套。杭州于8月30日出台方案，将加大公租房供应力度，未来3年新增租赁住房总量将占新增商品住房总量30%，未来5年公租房保有总量不少于8万套。广州市国规委计划，未来5年将推出825万平方米租赁住房用地，预计可供应租赁住房15万套。

  推动租赁市场发展

  张大伟认为，从政策内容看，目前所推出的主要是加减法政策，加法增加供应，减法则是减少选择租赁居住的阻力。政策主要有两个方向：一类是直接影响房源供应，如北京、上海等城市出让70年产权的租赁用地；另一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。他表示，政策着力点主要是保护租房者，维护租赁关系稳定。这背后的逻辑是为了应对房价过高给人们带来的生活压力。

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为，政府推出租赁土地是为了解决房价过高问题，“没有买卖就没有炒作。”他表示，租赁住房意味着租户无房屋所有权，如今在城市中奋斗的年轻人在年老后会选择回到家乡，如此则可以促进城市保持年轻活力，为城市带来创新和生机。

  欧阳捷注意到，从目前上海出让的租赁土地来看，拿地者均为国有企业。他表示，租赁住房用地要求70年自持，将会沉淀大量资金，若租金回报率低至1%-2%，将无法覆盖资金成本。他指出，长租公寓的盈利主要来源于租金，而他认为市场无法接受长租公寓租金出现大幅增长。从投资角度来看，长租公寓投资的“大头”在于土地款和税费，如果政府降低对这两类资金的要求，则意味着国有资产的流失、国家财政收入损失，因此“唯一的方法就是‘左手倒右手’，让给国有企业。”而北京竞自持的方式与竞保障房有着相同的逻辑。

  欧阳捷表示，租赁市场是“赚慢钱”的方式，可能要10-20年才能看出是否盈利，这与目前主流的开发模式相悖。他认为，租赁土地出让方面，民营企业难以承受，国有企业操作此事也难以为继，因为这会带来越来越高的负债率，而他不太认可目前对长租公寓四五年能回本的观点，“长租公寓四五十年能不能回本都不知道，未来不可预知。”

  张大伟则指出，年内出台租赁政策的频繁程度刷新了历史纪录。30省市的政策有利于市场平稳发展，但包括租赁和销售等行为都存在很多问题，所以还需要落地执行过程中的各地细化调整。从长远看，租赁市场会在各城市的政策落地后，有所平稳，健康发展。