佛山住房租赁试点蓝图：扩大国有平台、盘活存量房源
今年5月，佛山女白领余莲(化名)租下一套房子，房子位于该市南海区的一处繁华地段，三房一厅，但租金不到2000元，她对此感到很满意。
作为珠三角地区的制造业重镇，佛山拥有数量众多的外来人口。无数与余莲一样外地人来到这座城市，找到一份工作，租下一间房子，便成为一名佛山的“新市民”。有的人一租就是七八年，甚至更久。
佛山发达的经济吸引着人口源源不断地涌入，旺盛的需求又在该市“散点分布”的城市格局中，催生出一个庞大而活跃的住房租赁市场。
这最终使得佛山“脱颖而出”。在今年7月20日，国家层面发文要求“人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场”，并明确要在12座城市开展首批试点。广东全省一共有4个城市入选试点范围，佛山是其中之一。
随后，佛山加速完善相关政策设计，并启动实践探索。按照佛山的思路，扩大国有住房租赁平台和盘活存量房源为两大关键试点内容。
21世纪经济报道记者也获悉，目前，佛山首批83套精装公寓房源已通过该市国有住房租赁平台向社会摇珠分配，并计划年内加推400套房源。此外，近期佛山正酝酿的一项配套政策则提出，该市将通过“商改租”等形式，进一步优化商业用房、办公等用房功能结构，以提高租赁住房的有效供给。
外来人口租房也能“扎根”
佛山位于珠江口西岸，毗邻广东省会广州，经济依托制造业而繁荣。今年上半年，佛山GDP为4200.11亿元，增长8.5%，均居广东第三位。
无论是过去的劳动密集型产业模式下，还是近年迈入加速制造业转型升级的新时期，经济发达的佛山自始至终都是外来人口大市。
截至2016年末，佛山常住人口746.27万，其中约一半为非户籍人口。此外，据百度地图报告，今年第二季度佛山流入人口占珠三角10.3%，人口吸引力排名该区域第4，并升至全国第9，意味着越来越多的人涌入佛山。
“80后”的女白领余莲便是一名佛山“新市民”。2016年10月，她辞去原本的工作，告别位于粤北山区的韶关市，来到佛山开始新的工作与生活。余莲告诉21世纪经济报道记者，佛山外来人口多，但出租房的供应也很充足，从几百元的城中村房到一千多元的商品房都有，满足着不同外来人口的需求。
“整体来看，佛山房租不是很高，尤其是对比佛山的收入来看。”余莲说，因此她在度过最开始的一段时间后，就从单位提供的租金相对较低的房子里搬了出来，租下现在这套较为舒适，周边配套较好的房子。
不同于“初来乍到”的余莲，一毕业就到佛山工作的苏随，至今已经租了7年的房子。苏随觉得，佛山房租不高，她不少同事也都靠租房在佛山工作生活了多年。“如果租到一套好一点的房子，再加上不考虑小孩要到好学校读书的话，我觉得完全没必要去买房”。
余莲也认为，综合考虑佛山的收入、租金和房价，租房是一种生活质量相对较高的模式。
需要指出的是，除外来人口，佛山本地人也在该市住房租赁市场中扮演重要角色。这是因为，佛山城市呈“散点分布”格局，该市真正意义上的市中心并不突出，而下辖的南海、顺德等区经济繁荣，因此不少佛山本地人在“跨区”就业时，为图方便、避免通勤烦恼，往往也选择就近租房。
多位受访者告诉21世纪经济报道记者，这在其所在的单位并不鲜见。余莲认为，这表明佛山拥有充分活跃的租房市场，尤其是旺盛的需求拉动。
同时，近年“广佛同城”提速，尤其是轨道交通互联互通，也吸引了一批在广州就业的人口前往佛山租房。
广东省房地产行业协会专家委员龙斌(微博 博客)表示，未来如能挖掘广州临近佛山区域的第三产业人员到佛山租房，将有助于让佛山租赁市场变得更加有潜力。
首批房源已摇珠分配
不过，佛山住房租赁市场活跃背后，也不可避免地存在需要改善的问题。
苏随说，从她租房的经历来看，要找到好一点的房子相对还是较难，这其中有信息不对称的问题，也有优质房源不足的原因。“大多数人最后只能去找中介，但对很多普通打工者来说，中介费又变成一个不小的负担。”
龙斌则表示，佛山的租房主力更多是第二产业以及第三产业中相对低端的人群。如果第二产业人员成为租房主力，意味着租赁行为更多地发生在城中村，那么商品房的租赁市场则会受到冷落，产生较大的压力。
多位分析人士对21世纪经济报道记者指出，佛山此番试点遵循着供给侧结构性改革的逻辑指引，即为佛山的租房人群提供更为合理、更为高质量的有效供给，尤其是适应城市经济转型升级所带来的需求和人口层次的升级。
从佛山目前披露的信息来看，“扩大国有平台规模”被视为首要任务。佛山希望借由国有平台引领、带动和规范佛山住房租赁市场。佛山尚未全文公布的试点方案中，亦将建设政府住房租赁交易服务平台单列为第二部分。
21世纪经济报道获悉，佛山首批83套房已通过该平台以摇珠方式分配，即将入住。这批房源月租最低仅799元，比同地段租金低近40%。
公开资料显示，佛山年底或明年年初预计还将向社会加推400余套房源。按照佛山的规划，该市未来三年将在全市范围内提供1.5万套租赁住房。
一名佛山市住建系统人士近期还对媒体表示，今后佛山针对租赁房租金定价仍将延续低于同片区的市场平均水平的方式。
华南城市研究会副会长、广州市社科院高级研究员谈锦钊对21世纪经济报道记者分析，政府“出手”除带来市场的规范和引领外，更为重要的是，该平台提供的大量价格相对低廉的房源供给，将有利于稳定当地的房租价格。
谈锦钊进一步指出，佛山作为制造业城市，收入水平相对还不高，但一旦房租价格得不到稳定，必将刺激工资预期上涨，进而对产业转型升级产生较大劳动力成本压力，也不利于吸引和留住人才，因此政府需要发挥调控作用。
“开发房源保证供给”则是佛山试点的另一关键内容。佛山曾透露，该市将以开展卖地自持、“商改租”、“工改租”及“三旧”改造盘活存量房源。
其中，针对“商改租”，8月18日，佛山市住建局发布的一则政策的征求意见稿明确提出，推进商业用房、办公用房改建为租赁住房，希望借此提高租赁住房有效供给。不过，佛山拟规定这些改建后的租赁住房，10年内不得转让。
佛山还提出，下一步将对核心城区周边的工业用地进行“三旧”改造，从而改变土地使用属性，使之成为住宅或者商住两用土地，再兴建物业。
“充足的房源是政府通过平台、通过市场发挥调控作用的前提。”谈锦钊分析，这些新增加的供给除来源于新建的外，更多更现实的还必须依靠政府对现有资源尤其是闲置资源的盘活利用，最为关键的是要调动社会资源参与。
