广州“旧改”新政：国有全资企业可参与城市更新土地整备
广州城市更新的又一重磅政策正式出炉并开始实施！近日，广州市政府印发了《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(以下简称《实施意见》)。
近年来，从中央到地方陆续出台新的政策，要求加快各地城市更新的步伐，优化产业功能、提升城市品质。
《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》就提到，要建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制,盘活利用现有城镇存量建设用地,建立存量建设用地退出激励机制,推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发,发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。
而去年广州市政府通过的《广州市城市更新总体规划(2015-2020年)》也明确，城市更新不再是过去的单一拆除重建，而全面改造、微改造等多种改造方式综合运用。
据21世纪经济报道记者获悉，广州现有城市更新用地(即纳入“三旧”改造标图建库用地)为589.85平方公里，其中旧村319.98平方公里，旧厂208.58平方公里，旧城61.29平方公里。纳入2020年前实施规划的城市更新用地为360.78平方公里，其中旧村165.33平方公里，旧厂167.79平方公里，旧城27.66平方公里。
此次广州发布的《实施意见》立足于将城市更新作为广州城市建设的大战略、大规划来谋划和设计，提出多项创新措施：鼓励产业转型升级，旧厂房变身新产业、新业态的，5年内免收地价；推进城中村全面改造，允许自然村作为改造主体申请全面改造；减少审批环节，将老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房微改造和旧楼宇微改造项目实施方案的审定权下放区政府等。
优化旧厂房自行改造条件
《实施意见》首先优化了旧厂房自行改造条件，明确了独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住地(保障性住房除外)的国有土地旧厂房可优先申请自行改造。
《实施意见》强调产业导入，支持产业转型升级高端化发展，将国有土地旧厂房改造类型扩展为4种：①工改工；②工改商；③工改新产业(5年过渡期)；④科改科、教改教、医改医、体改体。针对不同类型的改造，《实施意见》规定业主补交的土地出让金计算办法不同。
国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房(含科技孵化器)的，只要不分割出让，政府可不增收土地出让金；分割出让的，政府按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。5年过渡期后，按新用途办理用地手续。科研、教育、医疗、体育自行改造的，按相应地段办公用途市场评估价的一定比例计收地价。
另外，针对目前城市更新资金不足的问题，《实施意见》规定，经市政府批准，可由市城市更新部门组织国有全资企业具体实施成片连片项目的整备，成立城市更新基金和国企参与平台，重点支持老旧小区微改造、历史文化街区保护、土地整备等公益性项目。
打造一批城市更新示范项目
《实施意见》同时强调加强土地整备，促进成片改造，落实城市战略。
一是鼓励旧厂申请整宗收储、增加一口价补偿方式，按同地段毛容积率2．0商业市场评估价的40%计算补偿款。
二是允许采取多种方式对自行改造项目涉及多个土地权属人开展整合归宗：由改造主体以协商收购、合作入股等方式实施整备；由政府作为协商的组织者和监督者，组织改造主体与土地权属人三方协商达成一致，由改造主体实施整备；由政府收回土地使用权实施整备。
三是改造主体自主实施整备的，可凭经批复的改造方案及与其他权属人签订的补偿协议(土地权属证不用交易登记，免去高额土地权属登记归宗税费)，按照新规划用途办理用地手续。
四是加强成片连片土地整备开发，经市政府批准，可由市城市更新部门组织国有全资企业具体实施成片连片项目的整备。
五是村集体经济组织自主改造需整合国有建设用地的，应将规划地块范围内不可分割且不可单独出具规划设计条件的集体建设用地申请转为国有建设用地，并办理土地有偿使用手续。
另外，据广州市城市更新局透露，为提升城市更新综合长远效益，将加快推进一批示范项目。保障城市发展战略，推进位于“一江两岸三带”的高端产业、优质景观项目，重点是琶洲互联网创新集聚区、国际金融城起步区、黄埔临港经济区、白鹅潭中心商务区；保障和改善民生，推进老旧小区微改造示范项目，包括越秀区五羊社区、荔湾区桃源社区等项目；保护和传承历史文化，为白云区均禾街平和大押及周边更新改造和海珠区黄埔古村提升整治等项目；促进产业转型升级，打造村级工业园升级改造示范项目，如白云区夏茅村级工业园、五龙岗村工业园、永泰村旧村庄微改造，番禺区左边村工业园、沙坑村工业园改造等项目；统筹城乡发展，打造产业特色小镇示范项目，包括增城区正果文旅小镇，番禺区沙湾古镇和红木小镇精品项目。
