郑州城中村旧改潜规则:房企拿地前已投了十多亿
即将被拆除的城中村。
文章来源：澎湃新闻网。12月7日，浓雾笼罩着河南省会郑州。
管城区十八里河某城中村改造工地上，项目正在施工。项目北侧楼盘系安置房部分，工程已经封顶，剩下门窗、小区配套设施还没建好，项目南侧是商品房部分，工程进度稍显落后，正在进行主体结构的施工。
潜规则：拿地前已经投了十多亿
12月4日凌晨3时29分，K2(石榴集团)微信公众号发出这样一则消息，“我们投降，我们全面退出郑州土地市场的公开竞买”。公告内容称：“石榴集团经过审慎的评估，我们决定：全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与，虽然我们已经缴纳了八个亿的保证金，并获得了竞买的资格。”
2016年7月，K2涉足郑州土地市场，先后与多个本土开发商“抢食”城改地，先后参与东赵村、姚庄村、石佛村多场城改地争夺战，最终横刀夺爱谦祥福晟与鑫苑，将一宗高新区石佛村城改地、一宗管城区十里铺城改地纳入囊中。在竞拍的高新区石佛城改地块，也就是72号地块时，该地块起始价5.2271亿元，K2经过100多轮竞拍，最多一次报价直接跳价1亿元，最终以9.3471亿元的价格拿下，溢价率78.8%，彻底改变了沿袭13年之久的郑州城改的江湖规矩。
据澎湃新闻采访中了解到，郑州的土地市场基本可分为老城区和郑东新区，老城区的地块大多为城改项目，郑东新区由于是新区，出让的土地基本是净地，而城改的项目则需要开发商从头做起。从过往的情况看，城改项目的供地占到了郑州市土地供应量的70%左右。
在K2介入之前，郑州主城区的旧城改造一直沿用着开发商“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”运作模式。
2003年9月30日，《郑州市城中村改造规定(试行)》(“32号文”)正式发布，提出“城中村改造采取市场运作方式进行，以转制后组建的股份制企业自行改造为主，也可与投资商联合改造或通过招标选定投资商独立改造。郑州市城中村改造正式启动。
2004年，郑州市政府成立了“郑州市城中村改造指挥部”，在市内各区推荐的基础上，确定了17个村(组)为改造试点单位。而地处金水区庙李镇的西史赵村，则打响了郑州城中村改造的第一枪，也标志着郑州市城中村改造的破冰。
2006年3月，金水区燕庄村改造拆迁(曼哈顿)，将郑州带入大规模城中村拆迁改造阶段。为加大对城中村改造的领导与协调力度，郑州成立了“郑州市城中村改造工作领导小组”，并下设办公室，统一组织协调全市城中村改造工作。同年，共批准了30个村(组)实施改造。
当地开发商介绍，在郑东新区的土地出让市场上，外来品牌房企如万科、绿地、融创等实力强大，一亩地能拍到2000多万元、3000多万元，本土小房企根本竞争不过，只能围聚在老城区做一些城改项目“啃些骨头，喝点汤，勉强维系”。
这也造成了一个现象：即三环以外的新区土地价格高，房价也高，三环以内的城区城改项目土地价格相对较低，房价也较低，“像城改的项目商品房的均价一般在1.2万-1.3万元/平方米，而郑东新区的均价能达到2.8万-3.8万元/平方米。”一名地产业内人士告诉澎湃新闻。
“我们是5年前进场的，拆迁、安置，一家一户地谈，去年年初才正式拿到地。”参与管城区十八里河项目旧改的开发商相关负责人说，整个项目一共1100亩，涉及拆迁户1190户，4306人，1100亩地中，需配建的住宅安置房有333亩，约93万平方米，开发商自己用于商业开发的住宅用地只有500亩，约116万平方米，其余267亩地为商业。
据介绍，在明确介入城中村改造后，地方政府会帮助开发商进行动迁安置。
“先动员，开村民代表会，开党员会，派党员和骨干力量下去做村民工作，然后成立拆迁指挥部，政府和开发商共同下去丈量房屋面积，然后谈拆迁安置补偿的费用问题，一家一户谈好了，才能从政府那里拿到地。土地确权、规划等手续办齐了，才能开建，整个流程走下来，最少得3年，一般都得5、6年。”相对于商品房，安置房得优先建，不然村民不愿意，政府也不给批地。
该开发商说，他们给予村民的安置房补偿标准是三层以下，每户每人150平方米，三层以上，货币补偿，“一个三口之家，能拿到的安置房起码在450平方米以上，能分到4、5套房子，房子一拆，拆迁户个个都是百万元大户了。”
“土地拆迁结束后，我们以起始价拿地，一亩地450万元，按照郑州市的城改政策，政府返还65%，实际一亩地的价格为157万元。”该负责人说，这一“低廉”的价格并不包括前期的拆迁、安置成本。
开发商为城中村居民配建安置房的土地需另行向政府购买，按照157万元一亩的地价成本，该项目安置房住宅部分一共333亩计算，用于建安置房的土地款就要5.2亿元，前期的拆迁费大约为150万元一亩，过渡费、安置费约为130万元一亩，此外，安置房的建安成本在3500-3700元/平方米，一亩地约合651万元，这样算下来，不包括财务成本，开发商在该城改项目上的实际拿地成本约1100万元一亩。“我们前期投入了17、18亿元，才最终拿到了这块地。”该开发商说。
“卖得不错，现在郑州楼市基本库存周期只有1、2个月，房子还是很好卖的。”十八里河项目负责人这样表示，该项目的商品房部分近期开始预售，均价1.2万-1.3万元/平方米。
即将被拆除的城中村。
外来者K2：养大的孩子被抱走了
从2003年到2016年7月近13年的时间里，郑州市区有近200个类似的城中村按照上述项目的模式进行了改造。
虽然最终也走招拍挂流程，但其实就是走个过场而已。参与城改的房企基本为郑州本土房企，一个原因是资源性比较好，再一个是熟悉环境。而对于外来房企，像万科、万达、绿地、融创等品牌公司，也都懂得当地的“规矩”，城改的项目一律不碰，只竞标“招拍挂”中的净地。
多年以来，郑州城改的本土开发商和只参与净地招标的外来开发商之间一直相安无事，直到北京开发商K2打破了这层默认的规矩。
6月中旬，K2第一次开始出现在郑州土地市场和当地房企竞争旧改土地，改变了城改地块“底价成交”的惯例。
K2先后参与了4块城改地的竞拍，这些城改地块在土拍之前，已被相关本土房企默认为收入囊中。可由于K2参与举牌竞拍，导致四家企业最终分别以高于起始价格2400万元、9200万元、400万元和1.12亿元才将原本就默认为自己的土地拿下。
这种做法，已经开始陆续引发当地地产商的不满情绪。
真正的点燃导火索的事件发生于2016年7月7日，K2所拿下的高新区石佛城改地块真正惹怒了本地地产商。K2的竞争对手福晟谦祥联合体包括了福晟集团和谦祥集团，是高新区石佛村旧城改造项目的主要实施者。据称，三年来，福晟谦祥已经在石佛村投入近20亿元。澎湃新闻了解到，在土地出让的时候，谦祥福晟连售楼处都已经建好了。
K2拿地后，当地就有媒体报道称，这家“外来人”打破了郑州城中村改造既有的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式，并因此被称为“搅局者”。
河南商报的一篇报道中写道：郑州业界开发商就认准了它，是它在“虎口夺食”。养大的孩子被抱走，娶回的新娘被抢了，于是，K2地产被冠之以“狼”、“搅局者”、“野蛮人”的形象。以至于不少参与城改但尚未进行土地摘牌的房企如坐针毡。
7月20日，郑州市国土资源局在《郑州日报》刊发一条公示，整条公示仅50余字，其中称：“郑政出〔2016〕72号(网)土地竞得结果无效。”但公示并未写明该地块竞得结果无效的原因。
7月23日，K2地产发表声明称：“对于本次出让人郑州国土局作出的竞得无效的决定，我司将积极依法申请行政复议。”
正当当地开发商放下一口气，到了12月，K2名下公司报名参加12月9日城中村土地出让的消息再次传了出来。
本地房企被彻底激怒了。
12月3日上午，在郑州市金水路，有15家开发商， 600辆车，走上街头，要求石榴集团退出郑州土地竞买市场。从微博发出的图片来看，车辆上挂出“K2们滚蛋”、“K2抢地、回迁无望”等标语。
开发商的一份联名信上写道：当我们通过千辛万苦完成了城改和合村并城一级土地开发后，那些资本玩家以“规则”之名疯狂抢地……眼看着让我们郑州房地产企业员工面临失业的危机！
12月4日凌晨3时29分，K2(石榴集团)微信公众号发出这样一则消息：“我们投降，我们全面退出郑州土地市场的公开竞买”。公告内容称：“石榴集团经过审慎的评估，我们决定：全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与，虽然我们已经缴纳了八个亿的保证金，并获得了竞买的资格。”
对于已经缴纳的保证金将如何处理，石榴集团对澎湃新闻表示，目前集团暂时还没有接到相关的通知。
12月7日，郑州市国土局办公室负责人表示，关于城改项目土地出让一事，国土局不方便接受采访。
“郑州的城中村改造是在全国率先做的，从2003年到现在，已经有13年历史，已经有200多个城中村得到了改造，曾经在全国树立了一个城中村改造的示范，由于城中村改造难度太大，政府财政没有钱，做不到动拆迁，所以只能给政策，允许开发商可以提前进场，定向给地，底价成交，但开发商要负责前期的拆迁、安置费用，这个政策在一开始的时候，的确吸引到了一些开发商进来，推动了城改，起到了很好的效果，因此这个模式也一直沿袭下来。”克而瑞郑州机构总经理赵爽说，但是城改的模式和正常土地交易的模式是不太匹配的，土地出让的模式一直在变，从招拍挂到网拍，就是公开、透明，把所有的信息一公布，在网上进行竞拍交易，既然是网拍，既然是公开，凭什么不让K2参与？但从城改的角度说，本土开发商前期投入了大量资金，耗费了大量时间周期，少则2、3年，多则5、6年，K2这时候跑来抢地，合理合法，但不合情。
在郑州市区三环以内，容积率在6甚至7的城改项目比比皆是，居住品质大打折扣。
层出的外来者：要改变传统模式顽疾
然而，K2远远不是最后一个闯入者。
在12月15日郑州即将迎来的第二批土拍报名名单中，一家名为“北京世纪泰丰”的房地产公司杀了出来。据知情人透露，“北京世纪泰丰”将参与惠济区下坡杨城中村改造用地(128号地块)的出让，而该地块前期进场的本土房企为天河置业，已经基本完成了地块的安置房建设。
于是，12月11日，郑州本土开发商再次走上街头，维权条幅上的字样改成了“北京世纪泰丰公司请离开郑州”、“北京世纪泰丰公司来搅局，安置房停工”、“村民回迁无望”等。“目前政府也还没给出什么说法，我们都挺着急。”郑州某当地开发商说。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，类似K2、北京世纪泰丰公司郑州抢夺城改用地，引发当地开发商上街抗议的事情一再发生，反映出的核心问题是城市改造过程中，没有清晰化的政策指引，没有政策路径的保障，“如果此类城改用地在出让时，能有一些政策指引，能有一些预先性的招标，那么就不会出现本土房企觉得不满意，外来房企又觉得不公平的问题。”
“我不同意把K2形容成野蛮人的说法，既然是土地招拍挂，既然是公开透明竞标，你凭什么不让其他房企参与？此次事件，K2没有错，前期参与动拆迁的房企也没有错，最大的问题在于政府的土地出让政策。”一名不愿透露姓名的地产公司负责人接受澎湃新闻采访时表示。
该负责人称，郑州城改13年，随着市场和社会环境的变化，城改政策的弊端也日益突出，“城改项目的水非常深，你不知道要投入多少钱，多少时间才能最终把项目搞定。其中也涉及到一些腐败问题，比如开发商补偿给村民的钱被村干部截留、私分，开发商要花大量时间精力与村民、政府搞公关。不能喝1000斤白酒的当不了城改的项目总。”该负责人说，由于城中村村民数量较多，需要配建大量安置房，开发商能用作商业开发的土地数量十分有限，为确保自身的盈利，只能让政府提高容积率，在郑州市区三环以内，容积率在6甚至7的城改项目比比皆是，居住品质大打折扣。
易居研究院研究总监严跃进表示，从维权角度看，本土房企重复上街抗议的行为会引发外来房企的反感，地方政府要解决这类问题，关键要梳理拿地的流程，对于拿地的界限要明细，不做模棱两可的政策内容和导向。总体上说，郑州后续应该加快对此类问题的分析解决，进而有利于土地市场的健康发展。
不过，随着当地经济的发展，政府财力的提升，以及前期近200个城中村陆续改造完毕，郑州当地政府也开始酝酿城改政策的调整。
澎湃新闻获得的一份资料显示：
2011年底，《郑州市城中村改造管理办法》出台，各区政府成立国有全资或控股公司，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设以及土地开发整理等工作。“由市场运作到政府主导”，这是城中村改造过程中质的转折。
2012年初，郑州市委提出“新型城镇化三年行动计划”，将加快撤村并城和城中村改造步伐，力争三年内全部完成。
2012年7月17日，郑州市政府同意20个城中村进行改造。这是郑州近年来单次批准城中村改造数量最多的一次，也标志着郑州市新一轮城中村改造全面提速。
2014年12月，西韩砦村开拆，金水路至农业路、文化路至经三路的郑州中心行政区内再无城中村。
2015年底，郑州市三环内城中村已经全部拆迁完成。
而根据郑州2016年8月发布的《郑州市深入推进新型城镇化建设新三年行动计划》，2016年底前，剩余的十几个城中村将完成全部改造，郑州市区再无城中村，实现全域城镇化。
到“十三五”末，郑州再无城中村。
“郑州城改13年，市区内绝大多数已完成计划协议和开发动工，剩下未实施的基本都是高密度高成本拆迁安置难度大而找不到协议方。”郑州某本土房企负责人说，大批外来房企，有钱有经验有标准化，可是面对城改的关系难搞拆迁难办周期难控而退避三舍，即使有进郑州的天大决心，也因放弃城改土地而望郑兴叹。新的城改政策一旦落地，政府完成拆迁整理，外来房企直接进入公平透明的竞价通道，这对于眼下还在抗议K2们的本土房企来说，狼真的来了！
