资金扰动土拍游戏规则 郑州闯入者被“狙击”
提要：作为郑州土拍游戏规则的闯入者，石榴置业集团股份有限公司（简称石榴集团，原K2地产）在博弈中暂时“投降”。
12月4日，石榴集团在官方微信公众号上宣布：公司经过审慎的评估后决定全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与，虽然公司已经缴纳了八个亿的保证金，并获得了竞买的资格。石榴集团 “退出郑州土拍”起源于12月3日，有郑州本地房企上演一出维权大戏。随后石榴集团便挂出了一则退出公告。
一名 业内资深人士分析认为，石榴集团的微信公告表面上看是出于压力被迫妥协，实则以退为进，可以看作是一个舆论引导手段。
如果石榴集团退出此次土拍，外来的其他房企都有可能因此产生连锁反应，会影响外来房企对郑州土地市场的看法，对于郑州市场或多或少会产生分歧。
“因为北方的房地产市场化与透明程度都不如南方市场。”上述业内资深人士指出，石榴集团是否参与新一轮土拍在当下已经不重要，未来外来房企如何与郑州市场博弈，才是关键，并且，他强调，不仅是郑州一地，这种现象在北方、内陆很多二三线城市都存在。
石榴集团三度闯关
正如郑州本地一名业内人士所分析，郑州城中村改造一贯模式，是由房企先垫钱做拆迁、做补偿、做配套，达到出让条件之后，政府会定向把地拍给前期投入的房企。这样政府解决了前期投入问题，房企也解决了低价拿地的问题。“郑州房价一直平稳跟这种模式有关，消费者也得到好处”。
上述业内人士认为，石榴集团的进入，打破了郑州土地市场一直以来的游戏规则，通过高价抢地，这样前期投入的房企就“白投入”了，虽然郑州和其他城市一样有退还一级开发商前期投入的规定，但实际上，房企一旦投入就势在必得。地方市场壁垒，其中也有，地方同行商会抱团的问题等。
实际上，石榴集团在郑州土地市场已是三度闯关。此前的6月，石榴集团首度进入郑州土拍市场，虽然没有成功拿地，但是对地价上涨造成了一定助推作用；7月，石榴集团再参与东赵村、姚庄村、石佛村多场城改地拍卖，最终，在竞争中将原本由谦祥、福晟与鑫苑做一级开发的城改地72号地纳入囊中。石榴集团拿下72号地的代价是9.3471亿元，比起始价高出4.12亿元，溢价率78.8%，楼面价2545元/平方米。在后来相邻的73号地拍卖中，石榴集团也参与了，最终，73号地以总价3.5亿元被河南晟和详实业有限公司竞得，比起始价高出1.87亿元，溢价114.6%。
由于石榴集团参与竞拍，使得一些早已入驻城改项目的房企倍感压力或被迫离场，“这些地块本来是当地房企做一级开发，已经是净地，这时候石榴集团进入，等于是把别人已经拿在手上的饭碗抢走，地价成本抬高，未来房价的上涨也是可以预见的。”一名郑州当地房企人士说。
石榴集团7月“闯关”就引发与当地房企矛盾，此后经过多番交涉，郑州市政府方面宣布，石榴集团拍下的72号地块竞拍无效。随后石榴集团申请行政复议。截至记者发稿时止，郑州72号地被认定无效的结局仍未改变。
闯关遇阻，石榴集团并不放弃，当机会来临，仍然摆出一副举牌拿地的姿态。经历2个月的整顿期后，郑州土地市场近期再度开闸，这也是2016年的最后一波土地竞拍。根据郑州国土局官网信息显示，12月9日将推出9幅住宅地块。其中，郑政出［2016］112、113、115、116、117号（网）为城中村改造用地，郑政出［2016］114、118、119、120号（网）为合村并城改造用地。这9宗城改用地分别位于金水、惠济和管城三区，是继“郑九条”后郑州主城区住宅地首度破冰。据当地媒体报道，石榴集团已报名本次竞拍的几乎所有土地，并已取得竞拍资格。
石榴集团三度闯关，显然有一定难度。涉及参与12月9日出让城改地前期改造的企业有正商、万科、泰宏、碧源、伟业、万锦等企业，这些房企几乎都参与了此次“维权”。21世纪经济报道记者联系其中部分房企，主流意见仍然是石榴集团“搅乱了市场”。
记者联系石榴集团相关人士，该人士对于事件不愿过多评价，称以公告内容为准，但他认为公司参与公开市场竞拍属于正常商业行为，现在迫于压力退出，颇为无奈。一名郑州业内人士指出，旧城改造模式分好几种，郑州大部分还是以土地“七通一平”整理为主，也就是俗称的“一级开发”，房企在这个阶段投入资金，并且同时会开展前期地块规划、设计等工作，付出了人力物力。而在郑州“土拍已经形成一些利益集团，招拍挂多数是流程，一般参与的房企也不会抢得很高。”他指出，“外来房企没有整理过土地，一般都不会给他们做。”
广州中原项目部总经理黄韬则指出，招拍挂纯属市场行为，就好比股市的“野蛮人”，理论上是合法合规，“小圈子运作更不利，低价拿地一样可以市场价卖”。
21世纪经济报道记者调研多家房企发现，不少知名房企也曾折戟郑州市场，比如龙湖等。也有一些闯关成功者，但大部分都不是通过公开招拍挂市场进入的。比如万科通过收购进入郑州。实际上，碧桂园、恒 大、融创均在今年进入郑州市场，搅热一池春水，而石榴集团闯关表现出来的激进，是市场关注度最高的。
??被资金触动的土拍神经
另一名业内人士认为，备受关注的郑州土拍现状将会作出改变，石榴集团三度闯关或无意中为后来者“开路”。然而，他也指出，外来房企的激进扩张，从某种程度来看，，抬高了地价。比如今年1月份，碧桂园以3.8亿元摘得郑州经开区一幅地块，创下区域纪录，随后资本不断进入郑州市场。
一些激进房企的抢地热情，也引发了当地房企的地方保护主义。万科、旭辉在北京远郊的土拍中就有类似的遭遇。
今年8月，北京万科前往河北香河参加土地竞拍路上遭殴；旭辉在勘察大厂新公告的8宗土地时，曾遭遇一些不明身份人员的阻挠和警告，最终还是被抢走了土地竞拍标书和文件，导致旭辉无法参与土拍。
万科、旭辉的冲突事件集中发生于今年8月份，也就是在全国开启调控大幕前一个月，彼时土地市场的火爆可想而知。而石榴集团此次“被维权”时间发生在调控开始之后，也正是一些房企抓紧拿地窗口进行土地储备的时候。
值得一提的是，来自中原地产市场研究中心的数据显示，2011年-2016年，郑州房地产市场一直处于上升态势，成交均价从6900元/平方米左右一路飙升至1万元/平方米。今年1月-10月，成交均价更是从9500元/平方米左右持续上涨至1.2万元/平方米左右。
另一方面，2016年，在中央去库存政策红利的影响下，郑州商品房存量逐步下降，6月底存量524.6万平方米，按上半年月均成交量计算，郑州商品住宅去化周期不足4个月，库存略显紧张。由此可见，郑州的房价上涨与土地出让压力同时存在。而今年以来，多家外来房企表现出了对郑州的兴趣。
石榴集团之所以愿意进入，背后也显示出其激进的拿地战略，“收购一般有很多条件需要谈判，还要花时间精力做尽职调查，周期很长，也不一定能成功。因此直接参与竞拍拿地是最快的。”上述郑州业内人士道破了大部分房企不惜高价抢地的心态。
2013年，石榴集团首进上海，便以46亿元拿下一幅高价地名震上海滩；今年5月、8月，石榴集团分别出手青浦、嘉定新城商办地块。首钢股份10月14日晚间公告，北京易诊科技发展有限公司等6家公司增持公司股票，易诊科技及其一致行动人合计持有首钢股份5%股份，完成第一次举牌。而幕后操控人指向石榴集团的实际控制人崔巍、桑春华。
有业内人士评价该公司通过更名与铺开投资版图，意图上市。21世纪经济报道记者通过查询工商资料发现，注册地在北京，注册资本金15.44亿元的石榴集团，从2007年成立至今不到十年，目前对外投资了10家企业，涉足房地产、科技、金融等。
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