深圳“万恒金招”众房企跑马圈地背后旧改天平倾斜
近日，深圳市人民政府最新印发的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，为旧改提供了清晰的规范意见。这份据称修改接近30稿的暂行措施，对旧住宅宅区改造明确提出了更为严苛的规定，对符合产业发展导向的旧工业区却表示鼓励更新的态度。
对旧住宅小区与旧工业区的一抑一扬，显露出顶层设计的根本意图。作为城市发展参与者的房地产开发商，无论是主动或被动都需要做出转型，否则面临的或许是未来失去深圳市场份额的风险。
观点地产新媒体获悉，实际上，深圳已有相当数量的开发商已经隐秘地进行旧工业区用地的收购。1月6日，第一太平戴维斯在深圳披露，目前深圳旧改争夺趋于白热化，包括万科、恒大、招商、金地、宝能等开发商开始抢滩工改市场。
发生在过去两个月的典型案例则是，位于深圳南山区的南华气体地块通过境外股权交易方式出让，包括华润、宝能、鸿荣源、中航里城、碧桂园、佳兆业等十余家企业网上竞价约达439次，前后共历时5小时。有未经证实的消息称，宝能的董事长姚振华甚至亲自竞价。
但包括宝能在内的一众开发商均未能遂愿。南华气体地块最终被一家名为天格投资的潮汕企业竞得，总价高达15.42亿元，较起始价3.68亿元溢价319.2%，预估楼面价最高达3.8万元/平方米——这宗工改地块的价格甚至高于去年6月龙光拿下光明商住地王的楼面价。
深圳工改工蛋糕
南华气体地块只是深圳工改工竞争激烈的一个缩影，出让背后暗含着企业转型的逻辑：过去主流开发商多聚焦于商业住宅项目，“高流量、快周转”模式在深圳房价暴涨的时期实现了巨额利润。但如今随着住宅用地日渐匮乏及城市发展重心转移，开发商不得不做出调整以适应形势变化。
一方面，旧住宅项目面临着长期难以推进的尴尬境地，而最新规定将让身处其中的开发商感受到更大的压力。《暂行措施》明确，旧住宅宅区拆除重建的楼龄需大于20年，权利主体更新意愿应达到100%。住宅类合法房屋产权置换亦即俗称的拆赔比例，“原则按套内1：1的比例”。
另一方面，《暂行措施》却提出，旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，楼龄降至15年。值得一提的是，其中符合产业发展导向，在2007年6月30日前建成的旧工业区，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地。
对此，第一太平戴维斯投资部董事吴睿对包括观点地产新媒体在内的媒体表示，深圳经历30年的城市化和工业化迅猛发展后，面临产业转型升级等问题。目前，工改工城市更新项目已经成为深圳研发用房的主要供应来源。
相比于一类工业用地(M1)，新型产业用地(M0)更受到开发商的追捧。资料显示，旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，物业类型不会受土地性质影响，产品可打造为包括产业大厦、甲级办公楼、LOFT办公、配套商业等业态。
值得一提的是，工改工项目除了70%产业用房，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等都包含于此。这也意味着，参与工改工项目的开发商，仍有空间发挥其在传统房地产开发的优势。
吴睿介绍称，新型产业用地可通过招拍挂、城市更新方式获得，但开发商基本只选择后一种。究其原因，招拍挂方式供应的新型产业用地大多定向出让，对竞标人要求高，建成的研发用房限定自用。而城市更新方式则没有过多限制，对开发商的准入门槛相对低。
第一太平戴维斯预计，未来五年深圳将有接近2300万平方米的工业用房供应；其中研发用房约为800万平方米，主要分布在南山、龙岗、宝安，且通过城市更新专项规划供应量占50%。
吴睿认为，尽管未来5年研发用房将迎来供应高峰，但全市仍将处于“供略小于求”的状态。其举例称，深圳科技企业总数约3万家，以静止状态计，未来五年每家公司每年招聘3人，每人对应办公面积20平方米。加上对应的市场及管理人员，以及折算容积率等，预计市场新增供应需求量达900万平方米。
他进而援引数据称，未来五年工改工类城市更新项目供应建筑面积571万平方米，总货值约1700亿元，年货值340亿元。这个数字，比万科、鸿荣源于2016年在深圳的新房销售额(均超过200亿元)还高出百亿有余。“相信这个工改工市场份额，开发商肯定不会视而不见。”
工改工双刃剑
“工改工这个蛋糕在五年前几乎不存在，或者说还处于很小的状态。但它发展得非常快，以致于深刻地影响着在深开发商的战略。”吴睿表示，传统开发商更倾向于住宅用地，但深圳的住宅用地过少，竞争激烈利润薄。要保持在深圳的市场份额，就必须转变经营思路。
从这点而言，工改工实际上加速了传统开发商的转型，由快周转企业转变为持有经营型企业，增加持有物业的比重。“工改工类项目在市场中仍存在机会，相对成本低，需求旺盛，将会成为开发商布局土地储备的重要战场。”
据第一太平戴维斯披露，目前在深圳大量布局的开发商包括万科、招商、金地、宝能等，星河、鸿荣源、龙光、花样年、满京华等早期已进入工改工市场；深业、华强、中粮、天安数码城、TCL地产等国企由于拥有相应资源，也大力发展工改工项目。外地开发商，则以恒大、碧桂园、融创为代表。
开发商布局工改工，暗含着与传统住宅开发同样的出发点，即基于城市人口流入水平、新兴产业基础等前提条件。2015年深圳常住人口增长率9.8%，北京则为0.9%；第二产业增加值7205.53亿元，增长率7.3%位居一线城市首位；战略新兴产业增长值7003.48亿元，增长率16.1%同样远高于其他城市。
而除此以外，在当下住宅用地供应稀缺的情况下，深圳推行的政策提供了其它渠道获得资源的可能。观点地产新媒体查询，最新的《暂行措施》明确，规划为工业的旧工业区，建设人才住房和保障性住房为公共租赁用房的，实施主体可取得不超过总建筑面积45%的商品性质建筑面积。
第一太平戴维斯并未透露各大开发商的工改工土储信息。市场人士在接受观点地产新媒体采访时也未言及过多。他仅表示，目前布局最多的开发商预计有十余个项目，万科或许也接近这个数字。
现有资料显示，万科过去一年在工改工布局上显示出较为坚决的姿态。其中11月，万科承认已获得福田区三星视界旧厂房地块，并正以高价竞标临近的理光(深圳)地块。同时，福田泰然片区杜邦厂区也被万科收购，占地5.7万平方米。市场人士透露，这些项目的交易价均是几十亿级别。
“我们在坐着聊天，开发商却在跑马圈地。”吴睿强调，工改工持有成本相对住宅用地低，容易形成资产规模，这对于转型持有经营的企业而言是一大好处。
不过，吴睿也重点提及工改工快速发展可能给房地产市场带来的负面影响。据其预计，2017年、2018年深圳甲级写字楼分别有350万平方米、190万平方米，同时，研发用房也分别供应144万平方米、99万平方米。两类具有办公属性的产品供应高峰叠加，预计全市空置率将大幅增加。
他表示，研发用房项目为规避“工业增值收益”，价格多在2-4万元/平方米之间，会一定程度上压缩甲级写字楼价格上涨空间。可供对比的数据是，2016年第四季度深圳甲级写字楼租金、售价均下降逾2%，空置率在10.60%。“未来的空置率甚至有可能阶段性地达到40%。”
对于住宅市场，吴睿则指，未来五年工改工供应建筑面积571万平方米；其中20%为公寓，折合约115万平方米，相当于给市场多增加5%住宅类供应量。“预计公寓类物业长期持有的情况会增多，更多开发商、投资机构加入到这个细分市场，形成一个新的市场热点。”
