广州旧厂房变身新业态5年免收地价
广州城市更新的又一重磅政策正式出炉并开始实施！近日，广州市政府印发了《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(以下简称《实施意见》)。
《实施意见》立足于将城市更新作为广州城市建设的大战略、大规划来谋划和设计，提出多项创新措施：鼓励产业转型升级，旧厂房变身新产业、新业态的，5年内免收地价；推进城中村全面改造，允许自然村作为改造主体申请全面改造；减少审批环节，将老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房微改造和旧楼宇微改造项目实施方案的审定权下放区政府等。
“工改新产业”给予5年过渡期
首先，为促进产业转型升级，盘活存量建设用地，推进产城融合发展，《实施意见》进行了政策优化，《实施意见》强调产业导入，支持产业转型升级高端化发展，将国有土地旧厂房改造类型扩展为4种：①工改工；②工改商；③工改新产业(5年过渡期)；④科改科、教改教、医改医、体改体。
国有土地的旧厂房自行改造需要补缴土地出让金，《实施意见》根据省政府96号文精神，原则上按照市场评估价补缴土地出让金。值得关注的是，《实施意见》同时提出，“工改新产业”给予5年过渡期。也就是说，国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行，也就是不增收地价，无需补缴土地出让金。5年过渡期后，按新用途办理用地手续。这就为不少处于创业初期的创意园区缓解了资金上的困难。
此外，科改科、教改教、医改医、体改体类型，在补缴土地出让金方面也有优惠。科研、教育、医疗、体育自行改造按相应地段办公用途市场评估价的一定比例计收地价。一是教育、医疗、体育按20%计收；二是保留工业用地性质的科研用地按20%计收；三是市级以上驻穗科研机构自行改造的科研用途用地，科研按20%计收，其余商务设施性质科研用地原自有部分按40%、增容部分按70%计收土地出让金。
《实施意见》同时按照控制性详细规划要求，将不低于该项目总用地面积15%的用地用于城市公建配套等公益性建设，建成后无偿移交政府。用地面积不足15%的，按照控规平均毛容积率计算建筑面积并折抵货币上缴财政。
自然村也可申请全面改造
为加快推进旧村全面改造，改善人居环境，提升城市品质，《实施意见》也对政策进行了优化调整。首先，优化改造主体，允许自然村作为改造主体申请全面改造。
市城市更新局有关负责人表示，这条规定主要针对面积过大、自然村数量多且分布散，难以统筹实施全面改造的行政村而设立的。通过此规定，既能加快推进旧村改造效率，同时也能辐射带动整体旧村全面改造工作。
其次，优化引入合作企业时点。旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招标时间按《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的规定不少于45天。其三，优化村民表决程序。旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民(改制居民、祖屋权属人)80%表决通过的，批复生效实施。其四，优化改造成本。旧村改造复建建安工程费不含地下室建设费用。旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本，具体办法由区政府研究确定。其五，合理设置临迁时间。整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。
打造一批城市更新示范项目
《实施意见》同时强调加强土地整备，促进成片改造，落实城市战略。一是鼓励旧厂申请整宗收储、增加一口价补偿方式，按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%计算补偿款。二是允许采取多种方式对自行改造项目涉及多个土地权属人开展整合归宗：由改造主体以协商收购、合作入股等方式实施整备；由政府作为协商的组织者和监督者，组织改造主体与土地权属人三方协商达成一致，由改造主体实施整备；由政府收回土地使用权实施整备。三是改造主体自主实施整备的，可凭经批复的改造方案及与其他权属人签订的补偿协议(土地权属证不用交易登记，免去高额土地权属登记归宗税费)，按照新规划用途办理用地手续。四是加强成片连片土地整备开发，经市政府批准，可由市城市更新部门组织国有全资企业具体实施成片连片项目的整备。五是村集体经济组织自主改造需整合国有建设用地的，应将规划地块范围内不可分割且不可单独出具规划设计条件的集体建设用地申请转为国有建设用地，并办理土地有偿使用手续。
记者还从市城市更新局了解到，为提升城市更新综合长远效益，将加快推进一批示范项目。保障城市发展战略，推进位于“一江两岸三带”的高端产业、优质景观项目，重点是琶洲互联网创新集聚区、国际金融城起步区、黄埔临港经济区、白鹅潭中心商务区；保障和改善民生，推进老旧小区微改造示范项目，包括越秀区五羊社区、荔湾区桃源社区等项目；保护和传承历史文化，为白云区均禾街平和大押及周边更新改造和海珠区黄埔古村提升整治等项目；促进产业转型升级，打造村级工业园升级改造示范项目，如白云区夏茅村级工业园、五龙岗村工业园、永泰村旧村庄微改造,番禺区左边村工业园、沙坑村工业园改造等项目；统筹城乡发展，打造产业特色小镇示范项目，包括增城区正果文旅小镇，番禺区沙湾古镇和红木小镇精品项目。
微改造审批权下放到区
《实施意见》还开展简政放权，减少审批环节，提升工作效能。
首先，市城市更新部门减少审批环节，将老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房微改造和旧楼宇微改造项目实施方案的审定权下放区政府；将旧城全面改造项目、旧村全面改造项目实施方案的部分审核权下放区政府。其次，市发展改革、国土规划、住房城乡建设等部门应将涉及城市更新项目批后实施的立项、规划、国土等行政审批事权下放区政府。其三，在市城市规划委员会下设城市更新委员会，负责审议城市更新片区(项目)控制性详细规划调整方案。与此同时，简化控制性详细规划调整程序，从城市更新“1+3”政策规定的8个环节压缩为5个环节。
此外，《广州市城市更新总体规划(2015-2020年)》明确，到2020年基本建立政策稳定、流程规范、体系完整的城市更新长效发展制度的发展目标，推进城市更新规模85~100平方公里，实施完成城市更新规模42~50平方公里。市城市更新局编制并组织实施了2016年、2017年城市更新项目和资金计划，正式项目共计169个，总用地面积38.44平方公里，共安排财政资金8.62亿元，形成了全面改造与微改造并重的改造机制。
而根据《广州市老旧小区微改造实施方案》和《关于加快推进2017年度老旧小区微改造项目的工作方案》，明确到2020年，重点推进全市779个功能配套不全、建设标准不高、设施设备陈旧、基础设施老化、环境较差的老旧小区微改造项目，其中2017年重点推进该年度城市更新计划中的87个老旧小区微改造任务。
