丁祖昱：从500强测评成果看房地产产业链发展
3月22日，“新跨越，新征程！”2017中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京国贸三期隆重举行，会上正式发布了《2017中国房地产开发企业500强首选供应商服务商品牌测评研究报告》。多位地产圈大佬出席探讨地产形势，并与百余位供应商、服务商精英共同见证这一场被业内誉为建筑部品领域“奥斯卡”的颁奖仪式。发布会现场，上海易居房地产研究院丁祖昱发布并详细分析2017中国房地产500强开发商及首选供应商、服务商测评成果。
上海易居房地产研究院丁祖昱先生
以下为现场实录
首先感谢了今天到场的所有领导、嘉宾，我们一年一度的500强测评成果发布今天又开始，我在这里代表上海易居房地产研究院给大家做2017年中国房地产500强测评成果的分析。
我们来看一下2017年中国房地产开发企业500强的相关内容。今天分两个部分，上半段是看房企500强，下半段是看首选品牌500强。
首先，500强测评的整个发布模式、测评方法，还是用的组合评价法，这在过去九年测评工作当中没有发生过改变，用层次分析法、因子分析法、功效系数法加以综合，最终得出排名
第二是指标体系，详细描述了七个大的方面，19个二级指标，以及52个三级指标的指标体系。在2016年年末我们做了一些小的修正，特别为了适应整个中国房地产发展的客观变化状况，我们对其中部分指标做出一些调整。比如说随着商业地产在整个中国房地产当中的地位的提升，以及在房企当中占比的不断提升，我们对租赁性收入和持有物业面积，在权重上面做了一些调整。
另外，2016年是房地产大发展的一年，房地产上升速度也比较快，我们对销售金额和销售面积，分别在整个指标体系中所占的权重也做了一些纠正，从而使这些指标更加客观、全面的反映房企的整体综合实力。
主要分析了2017中国房地产500强测评成果，他首先公布9年评选的综合测评方法组合评价法，科学体系——层次分析法、因子分析法、功效系数法加以综合，最终得排名。第二公布了指标体系，详细描述了七大方面，19个二级指标，以及52个三级指标的指标体系。2016年为适应整个中国房地产发展的客观变化状况，对其中的部分指标做了一些调整，比如说商业地产在整个国内房地产业地位的提升，我们对租赁性收入和持有物业面积、权重也做出一些调整。
2016年是房地产大发展的一年，房地产上升速度也比较快，测评对销售金额和销售面积，分别在整个指标体系中所占权重也做了一些纠正，希望能够使得这些指标更加客观、全面的反映房企的整体综合实力。
榜单分析
除了中国房地产开发企业500强的大榜单之外，我们还有大量子榜单、分榜单，包括经营效率、综合发展、运行效率、区域运营、稳健经营、发展潜力、成长速度、商业地产运营、旅游地产、社区文化运营、责任地产、城市覆盖、创新能力、外资企业、基金公司等等，做了十多个分项的榜单，能够更加全方位的对中国的房地产企业进行全方位的评估和测评。
榜单的具体情况，首先看前十强。前十强最大的变化是第一名变为恒 大，在2016年恒 大集团凭借全年的销售金额和销售面积两项第一，把前八年连获第一位的万科挤到第二位，恒 大在2017年的500强排名当中名列第一，万科位居第二。碧桂园快速上升，成为了第三位。在今年500强的排名当中，前三位座次的变更是最引人注目的。从第四到第十分别是绿地、保利、中海、万达、融创、华夏、龙湖、富力。十强企业都还是老面孔，但是座次发生了一些变动，这也体现了中国房地产的魅力、创新、活力所在。
另外，我们也看到百强企业当中有25家企业已经是连续第九年进入到百强，这个比例应该算还是很高的，如果和其他行业相比，比如制造业、家电业，持续十年上涨，比例不低。百强榜单当中，今年和第一年相比百强换血的比例不低，60%的百强企业换了面孔。九年前40家企业今天还能够在百强企业当中保留，所以强者恒强，略强的企业，经营能力、持久能力也相对越强。而后面企业的更新速度、换血速度是更快一些。
从区域来说，目前华东是遥遥领先，总部设在华东的房企超过了40%。我们发现有意思的巧合是，刚才介绍的前三位都是在华南，但是从数量上说，华东企业百强数量最多，500强企业的数量占到了43%。
从500强房企总资产的情况来看，2016年总资产均值达到340亿，同比增长接近25%，净资产均值达到92亿，这个增长速度就比较快了，增长了30%。所以2016年房企都得到了比较大的发展。
从房企情况看房地产发展
2016年也是房企销售业绩突飞猛进的一年，在2016年整个全国商品房总销售面积是15.7亿平方米，500强销售面积超过5亿平方米，销售金额11.76万亿当中500强的销售金额达到了6.2万亿，这两个比例都是非常高的。很多房企自身完成率很高，超过100%的企业是绝大多数，甚至有一部分房企目标完成率超过了150%，比原来目标提升了50%以上。
他先后从集中度、企业负债情况、土地价格上升速度、企业资金到位情况、融资方式、盈利能力、企业策略、成长性指标、成长速度类型、拿地情况、运行效率、营销、产品等说明了情况。
集中度快速上升之后，前四强占整个500强总量的比重超过了10%，前四强占了总销售金额的35%。这两个比例是非常高的，我们也可以看右边这张图表，从2011年开始，到2016年，每一年十强、二十强、五十强的集中度都在快速提升。
企业的负债情况也得到了一定程度上的改善，总体上有所下降。当然，由于2016年也是企业大发展的一年，所以对于一些排名较靠前的房企来说，从负债表来说，总负债还是在增加，这当然是和大家业绩的突飞猛进有密切关系的。
另外，由于土地的价格上升速度，从最近一两年情况来看上升速度非常快，所以今天大多数房企还是需要通过各种渠道的融资来保证今天企业的稳定、快速发展。
从资金到位情况来说，2016年是过去九年资金到位最好的一年，无论是自有资金的来源、自筹资金的来源，还是国内贷款整个的占比，都是处于目前最最健康、最最良性的状况。同比增长了15.2%。
从融资的方式来说，2016年至少在前三个季度资金还是比较宽松，各方面的融资也比较支持房地产市场。第四季度开始，多条通道全面收紧。在2016年年末，融资方面出现了一些紧张。当然，从我们列出来的这些典型的房企，或者说大房企、航空母舰公司的情况来说，目前还是非常不错的。2016年通过公司债，很多发债3%点几，当前最低的利率水平上。甚至有两家房企在2016年发的企业债都低于3%，这在历史上对房企来说是第一次。
从盈利能力来说，总的盈利在2016年都得到了提升。当然，利润率并没有明显改善，因为2016年在相关的三费的比率方面也有所增加。
盈利效率指标有所提升，但是整个行业的总的盈利仍然处于下行通道，所以现在出现这样的状况，房地产行业赚钱难，但是大家仍然投身在这个行业当中。从目前的趋势来说，下行的速度已经开始放缓，利润率下降的速度已经明显趋缓。我们也预计，最终的探底应该可以在最近一两年完成。探底之后，也预示着整个中国房地产行业的整理、洗牌的过程会完成，优胜劣汰之后，盈利率应该保持在一个稳定的水平上。
从策略来说，现在各家房企各有不同的企业战略，都是希望最终提高毛利率，提高净利率。有人用轻资产的方式做，有人用合作的方式进行运作，当然也有一些利用之前的土地，这两年在一些区域当中得到了很好的发展，也有很好的净利率。
成长型指标有所回升，但是利润增长率和净资产增长率整体下降，房企的一些指标当中有一些矛盾，当然这和2015、2016年房企快速增长的情况一致，一般快速增长的时候，盈利都会往下走。
速度型的是快速成长，发展速度特别快，总量虽然有限，但份额占得非常多。稳定成长和追赶成长的这两类，在整个500强当中不占大头。反而滞后成长的数量有所提升。所以现在500强房企虽然都代表了整个中国房地产行业当中最优秀的企业，但是企业之间也发生了很大的分化，强者更强，目前来看还是比较明显的特征。也许未来500强内部这样的分化也会产生像之前制造业、家电业等等这些行业的分化的状况。
从拿地情况来看，2016年重点房企或者领先房企在2016年拿地速度非常快，拿地的战略和策略都非常积极。相对来说，合作拿地也成为了2016年房企拿地最主要的方式，现在在一个个项目当中，你中有我、我中有你，这样的状况变成了一种常态化。和过去大家都要自己开发、自己操盘，发生了比较大的变化。
在运行效率上面，特别是在资产周转速度上面有所提升，和销售速度密不可分。2016年是销售大年，到多数楼盘在重点城市、热点城市都是热销的，所以能够提高整个资产周转速度。
从营销方面，2016年也有所创新，特别是移动互联在整个营销过程当中，技术手段改变了整个目前的营销模式，所以原来的传统销售渠道、推广渠道等等，今天已经被这些创新的方式所取代，甚至连VR这些最新的看房模式，也被应用到了场景当中。
在社会责任方面，毫无疑问，房企在纳税方面在很多城市都是第一大户。在整个房企收入贡献当中很大一部分都是通过纳税回馈给了整个社会，这也是中国房地产行业和中国房地产企业最大的社会责任。当然保障房建设、其他的公租房建设，房企也都是积极参与的。
整个测评结论，我讲几个点。
第一，在2016到2017年，整个房地产开发投资增速明显加快，销售也是全面提升，所以对于整个中国的经济贡献，房地产行业的贡献度也有了明显的提升。房地产的蓬勃发展，也对中国经济GDP的发展稳定在6.5%以上起到了至关重要的作用。
第二，2016年四季度开始，一方面去库存，另外一方面对于热点城市的调控也开始全面实施，而调控过程当中的限购、限贷、限价、限资金等方面的政策，也对稳定房地产市场起到了巨大的作用，接下来我们预计，这样的政策，去库存和调控政策会继续并存，针对不同城市，因城施策。
2016年10月份之后，还有一个比较明显的特征，就是对市场秩序开始强力整顿，无论是虚假广告还是无证卖房，包括随意变动价格，过去的一些违规的情况，现在基本上都已经销声匿迹了，通过强力的市场整顿之后，现在已经销声匿迹了。针对目前整个中国房地产市场环境，有了一个很大的促进作用。
另外，2016年中国房地产行业的规模也上了一个全新的台阶，销售面积超过了15亿平方米，销售金额超过了11万亿，都比历史上最高的年份有了大幅度增长。按照11.76万亿和15.7亿平方米的两个指标来看，中国房地产目前是最好的年代，从规模来讲、从市场容量来讲，都是最好的年代。
从土地市场情况来说，2016年也创造了两个纪录。第一个是整个土地购置金额创造了历史纪录，另外一方面，土地价格也创造了历史纪录。从目前来看，限制地价也是接下来长期的问题。
从行业布局来说，企业也发生了各个方面的转变，一方面，像500强当中排在前三十的这些房企，规模化的运作已经成为他们的战略。更多企业今天可能选择区域运营或者专业运营的细分市场上的领先方式在进行运作。当然也有一部分房企是新面孔，有的老面孔也退出了之前百强的行列。也有一部分企业主动或者被动的离开了这个行业，退出了这个行业。也有的房企进入了其他领域当中，比如房地产开发当中前期的装修等等。特别是我们发现重资产运营、存量资产运营在2016年也成为了一个行业很重要的特色。
最后，我简单讲一讲500强首选品牌，包括供应商品牌、服务商品牌的榜单相关情况。
500强首选品牌我们也是连续第七年推出，推出的依据是由前面评选出的500强房企，他们自己公布自己的首选品牌，按照他们的首选率，最后排出相关的供应商和服务商的相关品牌。所以说，500强评选可能还是通过企业的客观数据和专家的最终打分评选出来的。而首选品牌实际上是由500强房企直接选出来的。这当中供应商分为三个大类，一个是建筑部品类，一个是基建类，一个是精装修类。
服务商我们连续做了七年，这些服务商都为开发企业提供了全方位的综合服务，也实现了行业的可持续发展。这当中我就讲一个特征，我们看到在服务商当中的集中度比开发企业的集中度高得多，就是今天开发企业还在全国范围内整合洗牌的过程当中，服务商基本上已经完成了整合洗牌的全过程。前十强服务商，市场占有率都已经超过了30%以上。
从供应商的情况来看，虽然这些供应商都是首选品牌的前十强，但是不因为有了很大的市场份额而放缓自身的产品创新和产品的提升。这些供应商在不断推行新材料，不断进行技术创新，为开发企业创造全新的价值。在产业链当中，通过平台服务实现了渠道优化、完成了跨界融合，让产业链上的企业共享发展。
在中房协旗下，优采产业链整合平台，目前也为整个500强房企提供了大宗采购、集中采购的相关服务，之后500强房企也可以加入到这个平台当中去，来最终实现批量采购、集中采购、大宗采购之后的成本优势。
我的报告到此结束，接下来大家可以看一下500强的相关榜单。谢谢大家。
