房地产500强高峰论坛：2017——蜇伏还是跨越？
3月22日，“新跨越，新征程！”2017中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京国贸三期隆重举行，会上正式发布了《2017中国房地产开发企业500强首选供应商服务商品牌测评研究报告》。多位地产圈大佬出席探讨地产形势，并与百余位供应商、服务商精英共同见证这一场被业内誉为建筑部品领域“奥斯卡”的颁奖仪式。
发布会集聚10位房地产界精英开展了一场以全筑股份冠名的“2017中国房地产500强高峰论坛”。
论坛主题：2017——蜇伏还是跨越？
论坛主持人：
中国房地产业协会副会长 苗乐如
嘉宾：
中国房地产业协会副会长、天朗控股集团董事长 孙茵
福晟集团董事、副总裁 郭国强
禹州集团副总裁 李维
北京住总集团副总经理 顾昱
弘阳集团常务副总裁 何捷
融侨集团股份有限公司集团品牌营销中心总经理 张岩
三盛地产集团营销总经理 朱黎民
金地物业管理集团副总经理 姚平
东南电梯股份有限公司董事长 秦健聪
杭州老板电器股份有限公司EMT、首席客户官 徐伟达
全筑股份有限公司副总裁 孙海军
苗乐如：500强测评发布最后这一环节，我很荣幸和几位一起分享你们的智慧和经验。
中国房地产业协会副会长 苗乐如
本次论坛刘会长致辞和诸位主讲嘉宾都谈到，去年房地产市场是大年，同时又是年末调控最严厉的一年，在这种形势下，面对2017年克强总理在政府工作报告中所讲，因城施策去库存，分类调控防泡沫。本着此主题，请大家分享一下对今年的形势是如何看待的，又有何对策。参与本次论坛的有董事长，副会长，营销经理，还有上游企业、供应商，从诸位的角度把最精彩的观点奉献给大家，推动2017年房地产市场能够实现中央的要求，平稳、健康的发展，做到稳中求进。
孙茵：个人认为，现在的房地产进入到一个非常精彩的下半段，因为在过去的上半段的时候，房地产市场是以住宅的销售为主，但是到了下半段的时候，开始变得比较缤纷了。天朗控股在2017年开始聚焦于新型的城市复合型综合板块、特色小镇，是将城市的文化，包括城市的整个旅游，尤其是城市的产业，还有社区的居住，四位一体的结合在一起。
中国房地产业协会副会长、天朗控股集团董事长 孙茵
首先是产业，再有就是一定把产业和旅游进行结合。特色小镇是按照3A级景区或者5A级景区打造的，同时有在地文化的深耕，还有产城一体的配套，营造很美好的环境。这样的复合性的城市新兴板块，是未来中国发展非常好的城市新兴平台。天朗目前在西部地区开始聚焦于这样新型的城市板块，开发了很多这样的特色小镇。主要是两条产业线，一条是以科技+为主导的特色小镇，一条是以文化+为主导的特色小镇，文化+就是将文化与旅游、文化与健康、文化与农业进行叠加，来打造复合型的综合消费类、综合体验类的特色小镇。
这条路径使得房地产不再完全依赖于住宅的销售，而是能够进入到未来的持续性的产业发展领域，就是房地产商未来得有持续能经营产业的能力，也就是房企要经营不动产，以及里面装的内容，只有把内容经营好了，才有更加长久的产业的发展方向。
苗乐如：做好下半段，选好产品，实现持续的发展。
郭国强：我是来自于福晟地产的。今天的主题是蜇伏或者跨越，道家的葛洪有一句话“蜇伏于盛夏，藏华于当春”。房地产行业本身来讲，现在还是处于一个当春，还远远没有到冬天，更没有到行业最疯狂的时期，更精准的布局投资，所以最重要的是藏华。
福晟集团董事、副总裁 郭国强
中国房地产的格局发生了很大的变化，中国房地产行业未来可能是没有选择，要更多的去超越、去发展，所以千亿可能是未来的一个分水岭。对于一个中小房企来讲怎么去发展，我觉得没有蜇伏这个路，只有去超越。
对于福晟而言，更多的是顶着一个开放和合作的心态，开放包括股权的对内对外开放，对外是合作伙伴的开放，对内是心态要开放，同时要利用投资银行的方式、投资银行的思维，更多强调是通过收购金融的方式，因为现在土地市场拍卖是越来越难，通过收购兼并的方式，来把自己壮大。我们推出的口号是，与合作伙伴共赢，与核心团队共享。谢谢大家。
苗乐如：第一，现在没有到蜇伏期；第二，不蜇伏就得奋斗，就得跨越；第三，跨越是大家一块跨，共享。团结在一起，实现新突破。感谢郭总。
李维：用狄更斯的一句话来描绘房企的今天，“这是一个最好的时代，这是一个最坏的时代”。因为从房地产开发商的角度来看，我们的业绩成长、销售都是看起来很好的，但是政府不断出台各种各样打压措施，限贷、限购等等，所以，现在处在一个很矛盾的时期。
禹州集团副总裁 李维
对于中小型的房企还是要有一些念想的，禹州集团也在用很好的战略、很好的产品、很好的执行力、很稳健的财务制定向千亿进军的战略。我相信，又有，这个千亿不是梦。恒 大都已经在奔万亿了，禹州集团才向千亿这个小目标奋进，这是一个努力的一个方向。
苗乐如：问题不在于好与坏，而是自身怎么做，学习恒 大冲千亿，打造自己的品牌，走自己的路。
朱黎民：三盛地产的回答是有质量的发展，何为有质量的发展呢？首先，整个行业还是会有一个非常好的发展的前景。取决于整个国人对房地产行业的需要、需求在改变，从居者有其屋到居者要有自己符合个性化需求的房子，甚至于需要为整个家庭的生活方式所匹配的社区、所匹配的商业配套。所以，从需求端来说，这个行业应该说进入到了一个前所未有的最好的时期。在这样一个行业前景的判断下，三盛地产提出了有质量的发展。
三盛地产集团营销总经理 朱黎民
第一，聚焦住宅，因为住宅作为房地产行业的一个主流供应的产品，远远没有达到丰富的顶端。现在还是处于一种批量的、粗犷的，还有完全没有进入到工业化住宅的供应，所以还会继续聚焦住宅的开发。
第二，集中深耕，三盛地产已进入的区域和城市，做好区域城市的板块的符合当地客户需求的住宅开发。
第三，有质量地开发，公司内部提出，三盛地产要做不光是提供给客户住宅，而是要把从客户交房后的五年乃至于十年作为一个客户购买房产的使用周期的全生命链的配套的产业需求，同时与优质的房产一起提供，有健康、养老、亲子。在有质量的发展的目标下，并有信心跑好房地产下一阶段的马拉松。
苗乐如：三盛地产的朱黎民总经理，提出三点。第一是聚焦住宅，第二是深耕根据地，第三是保证质量。
张岩：蜇伏还是发展是大家常考虑的一个问题，从几个方面来判断，先说结论还得是发展，无法蜇伏。
融侨集团股份有限公司集团品牌营销中心总经理 张岩
第一，房地产的行业自古就有，发展了这么多年，从来没有一个时间把它边缘化，只不过古代是造房子把它卖了，现在是造钢筋水泥更好的房子，把它卖了。从来没有对这个行业的发展产生任何怀疑。有些人说这个时代结束了，或者将近尾声了，我觉得也是错的。这个行业在人类生活的历史上从来没被边缘化，从来没有进入过尾声。
第二，对今年的判断我们还是觉得是一个持平向好的方向，为什么会是持平向好的方向呢？因为有针对性，像三盛地产的布局在这些优秀的城市，像天津、郑州、合肥、南京、厦门、福州、武汉等地，基本都限购，而且这些城市排名前20的占80%，布局还是非常精准的。但是仅限于在这些布局精准和优秀的城市里来讲，市场今年判断还是稳中带升的。因为是供求关系。简单的关系就是供与求、市场关系。因为需要面粉还需要面包，基本上供地都少于前两年。在三盛地产布局的城市发现一个有意思的现象，现象是什么呢？旁边的二手房可能卖到3.5万了，新房可能才给你批到2.4万，而且不允许捂盘惜售。基于这种市场的供求关系，供地少了，需求量大了。另外又限价了，二手房比一手房价格高出30%，所以基于这种需求的变化，所以市场向下是很难的。
但是出台了这么多限制性政策和购买性政策，包括提高首付门槛，包括提高房贷门槛压抑了一部分，但是总体来讲，这种供求关系占主导和价格关系占主导。所以今年的方向肯定是在这些城市稳中有升，但是不排除在三四线城市、四五线城市会降。但是布局好的城市，在量上的上升和市场需求的上升还是必然的。所以如果市场这么好，还是在上升的状态，如果你选择蜇伏，那结果是怎么样？房地产企业不同于别的制造业等行业，是需要有面粉、有地才能再生产、再生存，如果选择蜇伏，那后年就清盘了，那还能做什么？既然大家有大判断，觉得对这个行业有信心，对市场供求有支持，那为什么要蜇伏，如果蜇伏其他风险会更大。
苗乐如：张岩对主持人提的题目有意见，根本没到蜇伏的时候，干吗要蜇伏。我希望房企不要到哪个城市，哪个城市就涨价，房企要跟中央的政策呼应，推动行业的发展，完成行业的进步。
何捷：我来自弘阳集团，总部在南京。蜇伏也好，发展也好，大家有一个基本的共识，肯定是发展。作为弘阳来讲，商业有自持面积200万平方，所以我从三个方面分析。从商业角度来讲，我们肯定要多做一些轻资产方面的，同时快速向前推动。商业虽然现在并不太景气，但是还是有很多机会，尤其是形势不好的时候，机会会更多。比如有很多做不下去的物业，这给我们提供了机会，可以做一些轻资产方面的发展。
弘阳集团常务副总裁 何捷
在住宅领域，我们也是要快速发展，像新城这样的企业在往前奔跑，我们这种小企业、中型企业没有理由停在那里，更要往前发展。我们希望还是以很快的速度去跑，当然必须也要质量。怎么样又快又好，看上去是矛盾的东西，但是我们是有解决的办法的。
通过弘阳集团这几年的实践，我们的发展就是这样一路走过来的。首先是有质量，产品是需要有溢价的，所以你的产品需要有一些差异化的能力。像在景观、户型等等方面要做出差异化来。让你的产品在市场上有竞争力，甚至毛坯卖得比某些一线的开发商还贵。
同时我们需要快周转，差异化怎么样快周转？这需要运营能力上比较强，这不是一个标准化复制的东西，而是根据每个区域、每块地都要做很多差异化的东西。在差异化的同时，还要再进行快周转，要达到的效果。这两年弘阳的实践基本达成了这样的目标，我们的地开盘之后基本都能够快速去化，这是运营能力的保障，后续还是需要很大的提升。
第三，我们未来还是需要合作，合作对于中小房地产企业的发展还是有很多机会。这两年我们做了很多工作，我们跟禹州有四个项目在合作，另外，我们除跟房地产企业前五中名的恒 大没有合作外，其他四名都有合作。
我们要抱团取暖，拼命向前飞奔。这是我们弘阳对2017年的看法。谢谢。
苗乐如：弘阳集团的何总提到，第一是差异化、有特色，这是我们必须坚持的。第二是要坚持快周转，第三是抱团合作。三点体会和经验供大家参考，感谢何总。
姚平：大家好，我是金地物业集团的姚平，也是台上唯一的一个物业企业。从物业企业来看，房地产的发展是蜇伏还是跨越，我们依然认为是跨越。因为目前大家能看到房地产行业的集中度在快速集中，物业行业的集中度在更快速地集中，中国房地产首选的物业品牌，前十强的首选率加起来有59%，我相信再通过两到三年时间，首选率会再次提高，会更加大的覆盖率。
金地物业管理集团副总经理 姚平
物业对于房地产的规模化有多大的效果呢？我来举金地集团和金地物业的数字关系。金地集团从四年前的283亿，到400多亿，到600多亿到去年的1000亿，跨入了千亿集团。金地物业的业主满意度从91%，到93%，到94%，到去年的98%，创了历史新高。两者之间的关系非常明显，而且业主在选择购房的理由里面，第一条就是物业服务，物业优质的服务为地产的规模化和跨越提供了非常好的条件。在这两到三年或者未来五年会越来越明显，现在大家也能看到越来越多地产公司通过物业，不管是上市还是做社区的生态圈，它的价值越来越显现。但是失败案例非常多。因为业主选的不仅是房子，选的是幸福生活，这个幸福的生活不仅仅是一个房子能解决的，需要更多的配套和服务。
物业行业现在也在不断开放，我们看到大量比较不错的拥有房地产背景的物业公司，也开始对外去输出他们的服务体系，这大概是从2014年以后慢慢才开始的。金地物业现在也一样，46%的项目是跟金地没有关系的，不是金地开发的。未来可能会更多，60%、70%以上都是其他的地产公司开发的。
物业企业在这个过程中，也希望能够成为一个新的名片或者亮点，在社区生态圈的建设上，为我们的客户提供非常好的平台。谢谢大家。
苗乐如：金地物业的总经理姚平，他从另外一个角度看到房地产的产业链不仅仅是卖房子，其实我个人听很多专家讲，后续的市场是潜在的、是无穷的、是有序的，要紧紧抓住业主的需求来提供服务。我们从盖房子向提供生活方式、向提供服务去转变。
秦健聪：大家好，我是东南电梯的秦健聪。我的观点肯定是发展和跨越，因为我们是为房地产企业提供产品和提供服务的，房地产发展了，才能带动我们的发展。我们今天感到很荣幸，公司的产品成为房地产的首选品牌。我们接下来会更好地为房地产企业提供性价比最好的产品和服务。
东南电梯股份有限公司董事长 秦健聪
今天我还要跟大家分享的是另外一块市场，去年国务院专门成立了一个小组，归类居家养老，养老体系的建设。在这个过程中，发现了城市里面既有建筑没有电梯的老百姓居上下楼比较有难度。去年调查小组最后的结论是国内既有建筑有500万个门洞现在没有电梯，未来要加装电梯。今年两会上面，代表们也把这个作为热点。2月28号国务院发布了如何来建设养老体系的规划，我们现在做的是对既有建筑如何加装电梯，有整套的解决方案，已经有一款产品开始提供市场，有很好的样板工程。
我们的口号是“让天下没有难住的楼”，解决老百姓特别是老房的加装问题。因为原有的建筑、原有的环境各种各样，所以我们现在的产品跟新开发建筑的电梯产品是完全不一样的，是带框架式的一体化智能化电梯，这个电梯是90%、80%在工厂里完工的，到现场一天就可以安装完毕，很好地解决小区里面施工环境难、扰民等等问题。
另外我们还推出了新的商业模式，除了电梯销售给业主以外，还可以用租赁的模式给业主进行消费，这个租赁的模式我们也在寻找好一点的合作伙伴，包括基金、金融，各方一起来做。我们已有很多试点项目，效果不错。
我们也希望在新的建筑领域里面，为我们开发商提供产品和服务，同时来为既有建筑加装电梯做出我们的贡献，让天下真正没有难住的楼。谢谢大家。
苗乐如：感谢东南电梯的秦健聪董事长。前面姚总是把我们的开发商变服务商，开拓了一个后续市场。秦总又给我们展示了一个，不要光盯着新建，城市的旧楼既有住宅建筑的改造，也是非常大的市场。现在人均30多平米，7个多亿，200多一平米，这里面恐怕多数都不是绿色的、不是低碳的。还有秦总讲到上下楼难题，我原来住的楼就是多层，没有电梯，老人上不去，下不来。所以我们应该有这样的信心和眼光来看待我们自身，同时还要创造新的模式，跟共享单车似的，我们干脆分享电梯得了。
孙海军：我是全筑股份的孙海军。我们从去年年底持续到现在的住宅调控，不难看出政府坚持住宅恢复居住属性的决心，从长远看，这个决心是不会变的。从促进房地产市场平稳健康发展的长效机制上，我觉得更是这种决心的直观表达。
全筑股份有限公司副总裁 孙海军
在这种情况下，房地产企业又面临着几个改变。
第一个改变，是由以往简单增量式发展思路，向精细化、存量式、内涵式的思路来转。
第二个改变，可能更多要关注国家的发展焦点，研究区域特征，合理调整产业布局，从发展战略上实现升级或者转型。
第三个改变，更多要注重产品品质和质量的研发，把产品由单一性向多元化的特征转变，由简单的提供房屋向提供快捷、舒适、服务周到的居住体验上转变。
作为和房地产行业关系最密切的装饰行业，全筑股份在深耕精装修市场的同时，也适时推出了定制化精装、智慧家居、装配式精装等产业模块，其目的就是努力的跟房地产企业实现无缝对接，以此更好的共同来面对新的形势，迎接新的挑战。
因此我想2017年，尤其是房地产企业，以及我们这些跟房地产企业关系非常密切的企业，一定是一个全面的练好内功、全面的提升自我、超越自我、争取发展的关键时期。谢谢。
苗乐如：全筑股份孙海军总裁，在推动三个改变的时候，提出要全新的练好内功，抓住机遇，发展自己。
徐伟达：我是来自老板电器的徐伟达，老板电器作为现在各个房地产公司下游的服务商，我在听的时候很焦虑。如果你们蜇伏了，对我们下游企业来说是很可怕的事情，像我们的配套率是非常高的，幸好大家说2017、2018都是非常发展的时期，我们回去以后，去年定的三年战略规划就不用调整了。因为我们定的三年战略规划，未来就是大发展、快速发展，我们也相信未来房地产市场是发展的市场。
杭州老板电器股份有限公司EMT、首席客户官 徐伟达
第一，为了迎合转型升级，包括房地产也在转型升级，大家能够看到，像我们浙江省今年推出来全装修，2017年拿的地全部是精装修的，对我们来说是非常好的机会，我们能够充分跟房地产融合。
第二，为了适应这样的发展，我们这两年一直在做布局，做颠覆性布局，我们把厨房产品彻底做了变化。这两年我们在参加绿色节能的展览，我们推出新的产品，是我们对现有的厨房油烟机、煤气灶做了彻底的改变。
另外，我们会布局高端市场，除了老板电器有高端的电器以外，我们跟法国的品牌一直有合作，未来我们会进军高端房地产市场。通过我们自己革命性的布局，通过我们在产品线层面的布局，来更好的适应整个房地产行业的发展。包括我们对后面三四线房地产市场有什么样的布局，我们都有相应的操作。这是这么多年我们一直在精耕细作的东西。
苗乐如：老板电器的徐伟达，你们提出来跟随产品、跟随需要，提供不同层次、全方位的电器服务，为我们的住有所居、回归居住属性做出贡献。我们欢迎这样的企业。
下面让我们以热烈的掌声感谢他们对我们的传递和分享。谢谢！论坛到此结束。
另外受冯俊秘书长委托，给大家致结束语：
2017年中国房地产500强测评成果发布会到此结束！非常感谢大家的参与，感谢各位嘉宾的精彩观点和讨论，最后预祝2017年我们的中国房地产500强测成果和500强首选供应商企业取得更好的成绩。我们来年再见！
