中怡康时代贾东升：精装修+家电=消费升级*楼市红利
3月10日，上海。一年一度的AWE家电展在浦东新国际展览中心如约而至。智能、定制、标准成为了本次AWE的三大关键词。而作为从去年开始在AWE家电展同期展开的高端峰会，由中国家用电器协会联合中国房地产采购平台共同策划的“中国房地产精装修前沿论坛”，本次也踩准了精装修这个家电行业与房地产市场共同关注的交汇点。《中国房地产精装修采购白皮书》也在论坛现场签约启动，邀请众多房企和家电企业掌舵人，一同“定制”智能新标准。
北京中怡康时代市场研究有限公司总经理贾东升
精装修家电消费升级 共享楼市红利
以下为现场实录：
贾东升：
家电行业和房地产行业应该站在一起的，是强关联的产业！在做市场研究的时候，很多时候用房地产数据作为市场销量的参照。现在经济新常态下，每个行业都要顶力前行。 在2008年和2012年两次重大经济危机，房地产行业受没受重创不知道，但是家电行业受到很深入的影响。特别是2012年，唯一一次年度负增长，到2013年有一个反弹，市场18%的正增长。随着要把市场变成资源的核心因素大方向，纯家电产业在2014、2015、2016年只有两个百分点左右增长，市场举步维艰。
但是有一个向好的现象，就是产业升级，无论是更贵的产品结构在产品体系中的比例，还是很多新的研发产品，受到消费者的关注。“消费者口袋里还是有钱的，你如果给他好产品，满足他的需求，他愿意掏钱出来。”地产红利就是各位刚才提到的，一个拟居住型摒弃投资型。有生活单元就有家电消费，这两者是非常好的合作状态，这是互相帮助的时代，所以精装修需要地产、家电紧密一起，把握好家电升级和房地产红利是相辅相成的关系。
家电行业特点 家电需要房地产
家电行业，从彩电、空调、冰箱、洗衣机到厨具产品，其中冰箱、洗衣机额度，零售额是下降的。节奏是在变化，竞争很激烈，同样产品中要想获得别人认可，除了新技术的介入就是价格牺牲。但是恢复的重点是家电从客厅走进卫生间、走进厨房。所以，厨电产品都有非常好的表现，无论是热水器和油烟机增量。额、量都是双增，额的增数大于量的增数。好的新奇的东西出现的时候，消费者愿意买单——说空气净化器，走了几年热度，今年又有了很好的状态。吸尘器，随着高低价格产品进入，市场不光零售额51%的正增长，同时零售量48.9%的正增长。
引进正常成熟状态产品，有了新发展。这就是家电行业的苦和乐。消费者愿意给家电企业机会，但是家电仍需满足需求。这个过程中，产业升级是非常清晰的结论，结论与家庭装修有很大关系。对比一下，传统家电产品和新型家电产品，融入了装修的嵌入式。微波炉产品整个市场只有2.5个百分点，但是嵌入式微波炉有21.4%。电烤箱37%的增长，嵌入式51%的增长。洗碗机也是，通过产业大类别和产业当中嵌入式的增幅对比，可以看出我们现在对整体装修有多么重视。
从消费者对于整体家电装修，到精装修各个房产企业整体比例提升。这是一个稳定增长的通路，所以家电企业对这块非常重视。重视他就有很多细致工作：比如说流程优化提升、比如复根据形势优化创新、商业合作过程的优化，甚至可以打造一些高端品牌产生直接合作。在这样动力推动下有两个数字，一个是标志型的企业。基本上我们大品牌，龙头品牌可以做到10%左右，一些外资品牌占到20%比较特殊。
房地产行业的精装修 房地产行业很需要家电
精装修比例非常之高，政策给了这样的引领，政策引领体现的效果，是2016年收集整理的调查数字，北京55%，上海40%，深圳100%。北上广一线城市，但是全国平均量有20%，二线平均28%。这是数值体现的结果，更有房地产商自己的困惑需要解决，毛坯房提供的是钢筋水泥的“空白”房子，精装修提供的是一个家，消费者需要入住给你很好的使用感受。以前是以地段看房价，然而现在不是了，单独靠土地，不能完全取胜，因为迈不出那个价格，国家有政策指导，想迈出那个价格有更好的含金量。地段固然是核心因素，但是品质感的叠加才能得出价值，最终传导价格。这是我们房地产商所面临的必须课题。
在这个课题下，房地产开发商从简单的卖房子，变成综合性配套服务商，这个服务商是服务谁？是服务每一个业主，每一个买房的人，买的不单是房子，而是一个生活感受，必须传达出服务感。所以很多房企大咖们，他们早就在这方面有很强的布局。无论是大家看到的格力跟万达这样的，几乎属于排他性合作。还是我们优选，一个房企业也可以向更多家电品牌寻求支持，在这个过程房地产行业很需要我们的家电企业。需要的结果给大家一些定量的结果。
基本上厨电产品有283万套，同比去年增长17.3%；卫浴加五金，基本上是15.8%，将近16%的正增长，智能家居是今年非常热的。有2倍多的增长，大概是36万套。这是我们对于主要城市的数量判断。传统坐便器也向着智能、电子坐便器发展；净水安装也方便，系统没有那么复杂，但是认可程度是一样高的，这是对30个城市的家电产品在精装修项目中的比例问题。本质上存在一个相互选择。
举个例子，我们的整体全装修，一般选择三个品牌作为重要方向，所以不是所有企业都有机会。一个是全品类的巨头，从黑到白，从大到小，并且有整体嵌入式的成套解决方案，并配以智能化的信息基础。专业化品牌，无论是格力还是方太，有这样品牌的品质保障，都是高端品牌。另外就是高端进口的，无论是博士还是其他的，都会提供更专业的产品服务。在选择合作方的时候，三类品牌是房地产企业选择的重要方向。大家都需要，是互相需要的，最终我想在互相帮助的进程中，应该有一个两方心态上的转变。第一个是指的高装配，以前是单一产品，后来发现冰箱、洗衣机、燃气灶都会有的。装配的品类目录很多。但是房地产企业不要以价格论，因为我们看到的就是匡算费用，我们按照价格比例给到房地产企业、家电企业，我们去采购产品，这个状态不对，价格论有没有想到消费者或者用户的真正感受？因为你的价格论会损伤到你自己的品质。
在第三个云智能那块也要特别强调一下，把价格放开了选择什么商品呢？现在的产品叫自动化，当接入到互联网之后会变成智能化，当搭了物联网和云计算之后会变成智慧化。所有家电产品，几乎大品牌推出的都以智能为搭载，云计算为天秤。房企不应该给予社区用户一个智能的生活吗？社区选举做到配套产品的时候，应该以智能化为基础。从少到多，宽泛。从品简单到精，是优选的过程。更好的智能化产品联网之后，产生智能化服务，是必须在云计算服务商，再给消费者完美感受。因为过后您你会因此获利。
最后强调真个性，不是你把菜单列出来告诉消费者你有权利选择这个选这个。不是，现在VR很丰富，这个真个性是指把设计前移，把场景给消费者讲到美好感受的时候，把消费者拉回现实中，跟消费者一起设计自己的家，这才是真个性，实现真正的C2B的定制。所以双方合作，家电产业应该有更好的产品解决方案，房地产产业应该更好的有你的心态，这结合在一起，才是双方为消费者带来最好的结果。所以这是一个痛苦年代，房地产行业跟家电企业走在一起做到最好结合，对明天才会有结果。
一个人可能走得很快，一群人才能走得很远。家电企业与房地产企业牵手，希望双方可以一起撸起袖子，好好干。
