两会给楼市定调：短期、长期、三四线城市
全国“两会”即将结束，这其中透露出哪些有关楼市有关信号？
张宏伟(博客)对于地产行业行业来看，资本市场的口子正在逐步收紧。
全国“两会”即将结束，这其中透露出哪些有关楼市有关信号？下面笔者逐一解读。
首先，从货币政策走向来看，尽管“稳健”仍然是官方恒久不变的说法，但从房地产行业有关信贷政策实际行动来看货币政策在适度收紧。
“两会”报告显示，2017年M2同比增速为12%，比去年13%的目标略有降低，此外，央行报告数据显示，截止2017年1月末，广义货币(M2)余额157.59万亿元，同比增长11.3%，增速与上月末持平，比去年同期低2.7个百分点，从宏观货币政策走向来看，新的一年M2增速低于12%的目标运行，市场流动性在逐步收紧。
而在此之前，就房地产行业来讲，房企的非自有资金已经禁止拿地，房企的杠杆被降低了；房企再融资已经没有那么容易；房企国内发债的单笔规模大幅下降，总规模趋势也出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升；私募在16个热点城市被叫停；迄今为止仍然没有房企直接IPO的案例，未来即使借壳上市也将难上加难。除此之外，央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号，多渠道正在收紧房企的“杠杆”。
同策咨询研究部总监
张宏伟认为，伴随着融资渠道的逐步收紧，房企运营风险越来越大。据笔者观察，房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2017年下半年将是2015年下半年房企开始“加杠杆”资金开始到期的时间。也就是说，2017年下半年，房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还，则面临资金的压力。
此时，对于房企来讲无非两个解决方法：一是借新还旧，但发债成本已推高，私募收紧，非自有资金已经不能用于拿地环节，毫无疑问，资本市场环境已经收紧，到了下半年，房企通过借新还旧的能力会进一步降低；第二种渠道，就是要加快销售回笼资金，通过销售回款解决资金压力。现在看来，在调控政策从严执行的背景下，市场去化速度大幅降低，到了下半年，市场调整的深度也将进一步加大，届时，房企只有通过“以价换量”的方式解决销售问题，解决目前的资金兑付压力。
其次，从调控政策走向来看，因城施策仍然是趋势，毫无疑问，已经调控的核心一二线城市不会存在松动的机会，但今年楼市政策及市场亮点有可能在三四线城市，如何让三四线城市“活”起来？在核心一二线楼市从严调控的前提下，如何让三四线城市成为全国楼市平稳健康发展的平衡器成为今年的重点工作。
“两会”期间，谈及2017年的房地产工作时，李克强表示，尽管2016年房地产去库存取得积极成效，但目前三四线城市房地产库存依然很重，要因城施策去库存。要支持居民自住和进城人员购房需求。
笔者认为，当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市，区域中心城市周边的二三线城市，中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，对于上述非热点城市来讲，可能迎来“活”的时机，这些城市将成为新一轮的楼市热点。
此外，我们看到，早在两三年前一部分三四线城市已经开始着手通过暂停供地或放缓供地，加快消化存量用地的方式解决“去库存”的问题，比如常州、常熟等等；近日又有地级市明确暂停或放缓供地计划，比如安徽省除省会外的各地级市、嘉兴市等等。笔者认为，这并非个案，如果大部分三四线城市着手通过暂停供地或放缓供地来调节供求关系，那么未来1-2年三四线城市的供求关系将得到改善，届时，起码一部分三四线城市将不存在去库存的压力，楼市将迎来新一轮的上涨的机会。
通过上述分析可知，对于品牌房企来讲，一线城市周边的三四线城市甚至县级市，区域中心城市周边的二三线城市，中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。
第三，从中长期调控政策走向来看，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制再次提及，未来长效机制或将加速推进。
“两会”提出，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。
众所周知，楼市基础性制度和长效机制并非当下才提及的，其实早在2013年就正式提及综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段逐步建立长效调控机制。从目前来看，其实，本届政府上任以来已经在进行各方面的调整。比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税等措施。
从不动产登记的角度来说，国土资源部网站报道称，总的考虑是：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。届时，不动产登记系统将形成，全国住房信息联网将实现，无论是房产税还是房地产税的征收，技术平台将为它们的施行奠定技术基础。同时，这个平台也成为楼市调控制定“差别化”政策依据，也是构建楼市长效调控机制的非常重要的环节。
从房地产税立法的角度来说，十八届三中全会正是首次提出，“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环保费改税。”随后，官方已经有多次表态进行房地产税立法。这一定程度上说明，房地产税立法的推进将使未来房产税的征收名正言顺，有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整，推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。
笔者认为，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施。
此外，建立不动产统一登记制度，房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件，从官方公布的推进口径来看，上述两项工作大约会在2020年左右完成，但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2-3年，这也就意味着，房地产税正式推进的时间点有可能是在2020年之后的两三年时间里。
而从房地产税预计正式推出的市场背景来看，同策咨询研究部结果显示，2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市增量房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代。此时，地方政府再依靠土地财政的收入过日子就会显得难上加难。
此时，如果房地产税的正式推出，并逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施，未来以税费手段调节房地产市场需求结构，坚持“去投资化”，防止市场供应偏大，未来房地产市场将回归以自住属性为主，楼市也将在“白银时代”回归到一个相对健康的发展轨道。当然，对于地方政府来讲，届时，房地产税也将会成为土地财政之后一项非常重要的一项税收来源，地方政府也会有较大的动力向前推进。
