涿州楼市调查：开发商疯狂“封盘” 涨价势头或难抑制
随着京津冀一体化发展的提速，环京区域涿州的房地产市场受到前所未有的关注，某些楼盘一度出现了“疯抢”的局面。然而正当大批投资者蜂拥而至时，当地政府迅速出台了限购政策。3月4日，《财经》新媒体记者在涿州实地调查了解到，目前90%的楼盘已经“封盘”，不再对外销售。原因是，很多楼盘五证不全，而监管部门检查力度较大，两会期间“封盘”现象普遍。另外，不排除捂盘等待涨价的可能。
从目前涿州房地产的整体价格来看，每平方米从1.1-2万元不等，均价在1.5万元左右，近三年房价翻了两番。不过就是这样的价格，与燕郊和固安相比，还是低了不少。那么涿州房地产目前是什么情况？是否还有投资的价值？未来受政策影响的走势如何？《财经》新媒体记者进行了一番调查。
??现房几无房可售 期房“封盘”现象普遍
从北京西二环出发，开车沿京港澳高速一路向西南行进，不到一个小时便到了涿州北收费站。刚出收费站，就有六七个销售人员手里拿着一堆楼盘宣传单围了过来，他们以为买房客来了，纷纷要带《财经》新媒体记者去看房，最后一名叫小王的销售员上了记者的车。
由于是周五，加上刚刚出限购政策，涿州大街上空空荡荡，但随处可见三五成群的售楼人员。面对一栋栋建好的新楼盘，小王告诉记者，这些楼盘几乎都没有现房可买了。现在能买到的只有期房，准现房的价格比较高且楼盘比较少。
不一会，记者被小王带到了京南一品售楼处。记者现场了解到，目前京南一品没有正式开盘，还在排卡阶段，交三万元可以参与排卡，开盘时三万可抵六万。不过，该楼盘五证还不齐全。
多位销售人员向记者透露，涿州现在存在大量五证不全的项目，五证齐全的大概只占到十分之一。两会期间管得严，大部分楼盘都封盘了，两会以后应该会开盘一批。据不完全统计，涿州有90%左右的楼盘现在都在“封盘”，部分可以排卡。
随后记者来到位于涿州东站最近的楼盘K2狮子城，其销售员表示，目前只有8号楼在售，属于尾盘，其它楼盘都已经封盘。距离高铁站一公里左右的天保绿城也存在封盘的情况，目前也在排卡。除此之外，封盘的还有位于涿州码头镇的金裕花园、鸿坤尔湾等楼盘项目，位于107国道的楼盘项目几乎全部封盘。
对于“封盘”的原因，业内人士认为，一是两会期间政府查得严，证件不齐全是开发商的一大硬伤。二是开发商也在等待下一轮上涨，不排除捂盘的可能性。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《财经》新媒体采访时分析称，这个时候要特别警惕部分房企乘机捂盘的做法，因为往往这个时候被认为是房地产市场看涨的一个特点。
“如果房企资金压力不大，可能会采取捂盘的做法，同时也不排除会有一些违规绕过监管的做法。建议地方政府对于现有的房企进行摸底，进而获得更多的房源信息。” 严跃进说。
??价格三年番两翻 限购抑制炒房
据小王介绍，涿州现在几乎已经没有1万元以下的房源，高铁涿州东站附近的房价较高，在1.8万元到2万元之间。每天到涿州看房的人大概有一两百拨，周六日更多一些。每周成交量在一两百套，但最近房源很少，两会以后火爆的情况应该会恢复。
记者了解到，距离涿州东站十公里左右的京南一品，预计开盘价每平米也在1.1万元左右。而离高铁站只有一两公里的天保绿城的价格则要高很多，预计开盘价在每平方米1.5-1.6万元，甚至更高一些。
家住狮子城的张先生告诉记者，2014年在涿州买的房子，当时的价格只有6000元/平方米，现在已经涨到了1.8万元/平方米，不到三年房价翻了两番。这一点也得到了小王的认可，涿州开发区房价涨的很快，就连老城区的房价也早已突破了万元大关。
随后记者来到位于老城区的“公园8090”楼盘。如果和高铁新城相比，这里多了些生活气息。五证齐全、70年产权、LOFT等均是它的卖点。销售人员向记者介绍，均价在1.6万元左右，朝南的户型稍微贵一些，2018年中旬可以交房。该楼盘于2016年10月开盘，开盘均价为1.3万元左右。
事实上，导致涿州房地产价格不断上涨的原因除了整体房地产大环境因素外，与地处北京周边的区域优势是分不开的。加上京津冀一体化发展规划，涿州被认为是地产的价值洼地，这也是导致更多投资者前来炒房的原因所在。
中原地产首席分析师张大伟在接受《财经》新媒体采访时认为，涿州炒房的比例还是比较高的，投资比例超过50%，如果将部分北京养老等需求计算成为投资，那么炒房比例将超过70%，自住刚需比例则非常低。
然而“炒房”刚刚开始，便遭遇了政策的限制。从3月1日起，非涿州市户籍的居民家庭，限购1套住房，并且首付款比例不低于30%；涿州户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。3月2日，河北涞水县也宣布限购。环京地区尚未限购的只有宝坻、永清和蓟县。
其实，限购政策出台前，涿州就已经受到广泛关注，被多数人认为是带有强烈价值洼地属性的城市。环顾周边，固安每平米已破2万元关口，正在修建地铁的燕郊更是轻松越过3万元。
由于廊坊北三县限购较早，有部分人把投资倾向放在类似固安、涿州等区域。而固安此前上涨过快，自然会分流部分需求到涿州市场。
严跃进认为，涿州政策出台以后，价格方面会有所抑制，市场交易略有下滑也是正常的。但由于涿州和北京相对较近，潜在的房价上涨压力还是存在的。
张大伟也认为，从市场看，目前公布的政策对市场的影响相对较弱。预计这一政策后，市场可能会有短期降温，但很快会消化。
??多因素或令房价难以抑制
值得注意的是，涿州、固安等环京区域此轮疯涨和京津冀一体化、民航一体化等概念分不开。京津冀是中国的“首都圈”，包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家庄、沧州、秦皇岛、张家口、承德、邯郸、邢台、衡水等11个地级市。其中北京、天津、保定、廊坊为中部核心功能区，京津保地区将率先联动。
此外，首都第二机场选址大兴，涿州距新机场39.8公里。业内人士认为，第二机场将会给辐射区域带来大型的功能性项目配套，催生新的临空经济带的形成，并推动区域发展进程。同时，从交通来说，涿州是周边为数不多有高铁站且离北京比较近的城市，一天有40多趟高铁经过，到北京西站仅需20多分钟。
除了交通的便利外，目前的问题也是显而易见的，就是高铁周围房价价格比较高，周围配套设施匮乏，小到餐馆、超市，大到学校、商场都不齐全。
亚太不动产学院院长朱凌波认为，所谓的配套有两种力量，一种是政府的力量，一种是市场的力量。每一个区域，当楼盘、居住人口达到一定的数量和配比的时候，如果政府没有先前的规划，开发商肯定会自发地填补这种空白。
“从房地产的基本面来说，一体化能够带来产业和其他资源的聚集，从房地产的投资价值角度看，有积极的推动作用。但是要警惕市场过度的炒作，比如说过度地透支此类概念而炒房，显然也是需要积极进行管控。”严跃进在接受《财经》新媒体采访时说。
朱凌波认为，北京周边地区具备其他城市场不具备的优势。一方面京津冀一体化的提速，对整个区域来说是一大利好；二是北京在中国的特殊性，高端人群都在往北京流入，北京的限购对周边区域会有一定的溢出效应；第三就是老百姓的投资渠道并不多，投资股票很多人都赔钱，而10到15年的事实证明，只有房地产的涨幅在10-15倍之间。综合来看，短时间的房价是不会下降，只会往上走。
朱凌波认为，高铁因素，周边的比价效应，以及老百姓的投资渠道一时没有多元化地解决和疏通，都会使更多的投资涌向房地产的价值洼地。
他表示，虽然受溢出效应的影响环京区域的楼市受到多方关注，但是辐射是有一定半径的。住在大兴、天津来北京上班是可以接受的，但是住在张家口还来北京上班就不太现实。所以这个溢出效应不能太盲目、太乐观。
那么被视为调控政策的房产税是否会出台？3月4日，十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹在新闻发布会上说，房地产税法的确列入本届人大五年立法规划，但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。这意味着外界关注的房地产税法不会在本届人大任期内出台。
独立经济学家、央视财经评论员马光远认为，“外面对‘房子是住的’这个问题看得太简单，缺乏对这个问题在政策配套方面的深入思考，我更担心一提及‘长效机制’，似乎就是收房产税。如果长效机制沦为‘加税’的噱头，又是对房子是住的这一定位的误读和偏离。”
朱凌波认为，从大的形势来看，房地产作为国民经济的支柱产业，或者说作为老百姓投资的一个最主要的渠道，第一个可以借鉴的就是国际上的经验。在国际上有一个最通用的惯例，当城市化进程达到80%左右的时候房地产会退出支柱产业，包括这种郊区化。第二个就是人口红利双双对冲，负面因素是老龄化和独一代，而正面因素是城镇化和二胎政策。目前中国人口老龄化大幅度提升，中国的城市化进程现在达到50％左右，如果想达到80%还需要10到15年甚至20年。大家认为在这个区间里，房地产的国民经济支柱地位可能还会保持。按照投资的惯性，在这个阶段应该说还是有投资机会的。当然不同的城市、不同的地段差异会很大。
对于未来房价的走势，朱凌波表示，“就北京而言，其在中国的特殊性是其他城市不具备的。北京是人口净流入的，而且流入的高端人口比例很大，低端人口数量更大。所以这个城市跟其他城市不能同类型比较。比如很多大量的三线城市，像东北人口完全是净流出的，产业也停滞，所以那的房价肯定有些地方会出现下滑、会出现滞胀。但是如果仅仅谈北京，包括涿州，只能当作一个特殊城市去看，而不代表中国所有的城市都像北京这样都在上升通道，很多人口净流出的城市场已经进入下降通道，目前分化已经出现。”
