地王制造者龙光发声：深圳市场“割价倾销”机会甚微
“深圳房地产大跌的机会颇细，但会伴随适当的价格调整。”在近日的投资者简介会上，龙光地产相关负责人如是表示。
过去两年，深圳房价涨幅长期领跑全国楼市，巨大的财富效应引发众多流动资金汇聚于此。不过，随着以10月4日“深八条”出台为标志的调控措施出台，楼市平稳发展重新成为这座年轻城市的目标。投资者简介会上，龙光也有意对外回应自身对调控的看法。
观点地产新媒体获悉，龙光相关负责人一方面坦承10月份深圳楼市的调控措施“将会影响楼盘销售”，尤其是短期的成交量，一方面则表态称“公司未有调整销售价格”。
在龙光看来，这种看似稳定外界信心的做法源于对市场基本面判断。上述人士解释称，深圳房地产市场有大份额的同业公司，均有强劲的销售及充裕的现金，因此其它公司“割价倾销”的机会甚微。
尽管如此，面对深圳土地供应的短缺，拿地进取的龙光也不可避免地探索其它可持续发展的方式。据透露，该公司目前正密切留意惠州、中山、珠海等地区。
地王制造者的发声
在近日的投资者简介会上，龙光援引数据介绍深圳楼市现状：深圳常住人口约1000万，但仅三成人口有房产，对应每年净流入人口亦有50万。“由此可见，(深圳)需求远高于供应，导致大跌的可能性甚微。”
据观点地产新媒体不完全统计，龙光在深圳累计获取5个项目，包括世纪大厦、玖龙玺、玖钻、光明项目以及南山旧改项目。截至2016年上半年，该公司土地储备1408万平方米，其中深圳区域超过500万平方米，按货值计算则占比达70%。
从这些项目所处的位置看，它们大部分都处于深圳轨道交通长期规划的线路内，如玖钻位于龙华新区红山地铁站西侧，光明项目则为在建地铁6号线和即将建设13号线的交汇站。
这也反映出近年来房地产开发商对“轨道+物业”的探索。按照国际经验，轨道交通网络作为连接城市圈的重要纽带，大量的人口汇聚往往也意味着巨大的经济价值。除了龙光外，包括万科、绿地等开发商均在寻求轨道交通沿线物业的发展机会。
不过，为了布局轨道交通沿线物业，龙光也付出了在外界看来不菲的代价。观点地产新媒体不完全统计，自2014-2016年以来，龙光累计获得龙华新区、坪山新区、光明区共四个项目，土地总价逾310亿元。
上述项目不乏地王成员：其中龙华新区白石龙项目(玖龙玺)单价2.5万元/平方米刷新区域纪录；龙华新区红山商业地块(玖钻)底价112.5成交，成为总价地王；今年6月8日获得的光明区地块总价146.6亿元，溢价率159.79%，成为深圳全市总价地王(此后被大空港会展中心地块打破纪录)。
对此，龙光相关负责人回应称，光明项目被传媒形容为“地王”，然而只是总地价的地王而已。“若计算平均价，光明项目每平方米的价格额仅为2.7万元，实际上是非常超值。”
其进而强调，2016年上半年公司只取得3宗地，分别位于佛山、珠海和深圳，投地策略着重于城市、人口、轨道交通、产业、地铁上盖等，亦倾向规模大的项目如龙光城和光明项目，因其可塑性和弹性较高。加上深圳投地付款期为5日，因此总价地王能排除其它以渔翁散网为策略的开发商。
考虑到深圳土地价格急速上升，龙光相关负责人亦表示，此前获得的土地已获得土地溢价。他以龙华红山站上盖项目玖钻为例，去年拿地时楼面价1.9万元/平方米，至今年其它开发商在数站之隔的上塘站拍出的楼面价达到5.7万元/平方米。
除此以外，于惠州布局的龙光城项目也受益于深圳近年来的土地溢价。兴业证券表示，这个面向深圳购房者的项目，销售均价由2011年5000元/平方米升至2016年1.5万元/平方米，且由于楼面地价极低，项目为龙光贡献了“超额收益”。
以2016年上半年为例，据观点地产新媒体查询，龙光期内实现合约销售额约人民币143.9亿元，同比增长71%；其中深圳区域占比52.7%，主要得益于龙光城及玖龙玺的售价较高所致。
深圳周边计划
当天投资者简介会上除了深圳市场，投资者最关注的问题还有龙光在其它地区的投资方向。
对此龙光相关负责人透露，公司正于惠州寻找投资机会，原因是“东进”作为深圳政府的一个大战略，若深圳的房屋需求仍远超于供应，向东扩张为唯一出路。
“(深圳)西部、北部和南部分别被飞机航道、山丘和地区边界所限制，因此龙光会严守惠州这个房地产战略发展重地。”
龙光相关负责人进而表示，除了惠州，龙光亦正密切留意中山、珠海等地区，原因是港珠澳大桥和深中通道落成后，中山、珠海、香港、澳门将形成一个只相距一小时车程的生态圈。“加上中山、珠海楼价比香港、深圳低，相信将有升值潜力，这也是公司投地时一个重要的考虑因素。”
另一个因素则是，相比于深圳，中山、惠州等区域受中央政府的楼市降温措施如限购、限贷等措施的监管较少，对深圳市场外溢的购房需求仍具有一定吸引力。观点地产新媒体了解，10月6日，惠州出台文件确定规范商品房销售、预售资金监督等措施，却未提限购限贷。
此外，上述人士表示，龙光在汕头市场占有率达1/3，所以不会放弃汕头、惠州的发展。而被问及是否加大投资时，他仅表示视乎城市的土地供应而定。“但公司的主要发展地区必定在深圳。”
在长期战略布局方面，龙光则倾向于维持地区性发展，并不会像大型企业改变策略转为全国性发展。这种布局主要基于自身的规模考虑，截至2016年上半年，龙光的土地储备主要分布于深圳区域、珠三角其它区域、汕头区域、南宁区域及其他区域，其中珠三角占53%。
龙光表示，若非大规模如中海、华润置地般，否则将“极难达到规模效益”。“公司将继续跟进人口流动、经济发展来部署业务。”
尽管如此，对于龙光而言，短期内其或仍将不可避免地受到房地产调控所带来的影响。观点地产新媒体了解，随着10月份以来的宏观调控收紧以及市场整顿措施落实，深圳及周边城市也面临成交方面的压力。
其中10月份，深圳新建商品住宅成交42.25万平方米，同比下降22.1%；期内惠州市新建商品房交易数量为1.54万套，环比上涨16.5%。而11月1-14日，惠州全市交易签约房源数量为4292套，环比已出现回落。
