龙光的“跨界”选择：沿着轨道交通去拿地
在不足2000平方公里的土地上，深圳发展成为全国第四的超一线城市， GDP很可能在两年内相继超过香港、广州，没人知道它的极限在哪里。与此同时，深圳发展的短板同样明显：与经济总量极不匹配的土地面积让深圳像一个壮汉穿着童装，这也让房地产企业对它爱恨交加。爱它，是一旦在深圳拥有丰厚的土地储备，寸土寸金的深圳会让企业在未来过得相当滋润；恨它，则是狼多肉少，每次有新的地块出让，大家都会抢得头破血流。
直辖、扩容等传言十数年来不绝于耳，务实的深圳人对此早已不再敏感，空间不能扩充，但是可以延伸利用，作为中国经济发展的强力引擎之一，以深圳为核心、以轨道交通为脉络的深莞惠都市圈应运而生。而对于地产企业来说，随着轨道交通的不断完善，空间距离不断拉近，不难判断，下一个10年，核心都市圈上的轨道物业，将占尽天时地利人和。
天时：打造核心都市圈符合经济发展规律
打造核心都市圈是成为发达经济体的必由之路：美国以纽约为中心的东部经济带，和以洛杉矶、旧金山为代表的西部经济带经济总量占全国的30%。日本以东京横滨为核心的东京都经济圈，和以神户、大阪为核心的经济圈，所占比例超过全国经济总量的56%。此外，欧洲的伦敦都市圈、法兰克福都市圈、巴黎都市圈也都有着同样特性。从发达国家的经验来看，未来中国的京津冀、长三角和以深圳、广州为核心的珠三角三大核心都市圈，经济总量所占比重会越来越大，成为经济增长的重要引擎。
深圳拥有成为都市圈核心城市得天独厚的优势，在引领经济发展的高新科技产业、互联网行业及金融领域，深圳均为国内翘楚，以目前深圳的城市发展形势、经济产业结构、高净值人口红利以及人才政策所产生的梯队效应来看，深圳作为珠三角都市圈的核心城市，更具发展潜力。
地利：深莞惠互补，轨道交通地位超然
中国的经济发展需要都市圈的发展与壮大，不过，与已经十分成熟的其他核心城市相较，深圳的短板恰恰是轨道交通。
虽然深圳已经是全国的综合交通枢纽城市，随着7号线9号线即将开通，深圳轨道交通将达到286公里，但在全国范围内也仅仅位居第四。
根据深圳市政府中远期规划个目标，未来轨道交通站点500米范围之内将覆盖近50%的人口。今后10年每年都要完成超过200亿的工程建设投资，这个力度是绝无仅有的。建地铁就是建城市，这与城市发展一脉相承，可以让深圳的经济辐射能力更强，从而提高深圳的城市竞争力，对周边、对全国都能形成经济带动作用。
每年在轨道交通上投资200亿对于深圳而言并不算激进，一方面深圳具备相应的经济实力，另一方面深圳轨道交通的发展也有着诸多成熟范本可循。
新加坡国土面积很小，最重要的核心区集中在滨海区，其公共交通分摊率已经达到了70%，到2020年将达到75%。即75%的人出行将仅依靠轨道交通和主要的公交线路。香港的公交出行能力达到90%，其中市民居住在轨道交通站点500米范围内的超过65%。另一个可以作为参照的是东京，作为都市圈中的核心城市，东京都市圈轨道总里程接近3000公里，它的公交分摊率为世界最高，达到了93%，与此同时它的轨道交通占比达到了78%，同时东京对周边县市的辐射作用也相当明显。
轨道交通的发展，对于东莞惠州而言意义非凡，深圳的土地面积狭小，未来发展必然要向两地延伸，这也是两地成为核心都市圈一部分的先决条件，打造一小时，乃至半小时都市生活圈，将在轨道交通的不断完善中成为现实。
人和：深圳高净值人口数量大，人才不断涌入
深圳的户籍人口不足400万，管理人口已超过1800万，而且由于产业结构优化，经济增长潜力十足，经过30多年的高速发展，深圳已经拥有一大批高净值人群，与此同时，深圳出台的人才相关政策也将不断吸引大量优秀的年轻才俊入驻。近日深圳市政府出台政策， “十三五”期间，深圳市新筹集建设保障性住房和人才住房40万套，这对高级人才的吸引力不言而喻。虽然短期看深圳市为人才提供的住房对房地产市场起到推动作用有限，但既然是“凤凰”，又怎会一直“蜗居”？所以长远看来，引进来的人才将会成为未来5-10年的购房主力。
此外，根据调查数据显示，深圳也已经成为每年高校毕业生就业创业的首选城市，这也为深圳未来的发展注入了活力，同时预示着深圳潜在的刚需市场位居全国第一。
核心都市圈的轨道物业如此抢手，有哪些房企抢先布局？
最先让人了解深圳轨道物业价值的无疑是万科，与深圳地铁的合作虽然扑朔迷离，但仅就企业未来的发展而言，无疑是一着妙手，近日，万科、深铁联合开发的HBC汇隆中心热度不减，也佐证了其思路是完全正确的。而一旦万科与深圳地铁联姻成功，在2020年，万科将拥有20个地铁上盖物业项目，且不说未来轨道物业项目会继续水涨船高，即便以目前的市场来衡量，体量也十分惊人。
而作为深圳国资委旗下的房企深圳控股，也不断在深圳拓展储备用地，截至2016年上半年，深圳控股土地储备规划一线城市总建筑面积为297.4万平方米，二线城市总建筑面积为207.3万平方米，三线城市为396.6万平方米，一线城市的占比虽不少，但前几年增加三线的布局，现正寻求三线城市的退地及去库存。将来继续坚定聚焦深耕深圳，背靠国企母公司资源通过资产注入、城市更新、加强与政府以及国企合作等方式继续大力拓展深圳的土地储备，是深圳区域国企类房企的第一梯队，其对轨道物业同样。
此外值得注意的是，龙光地产作为一家民营房企近年来在深圳的表现让人印象深刻，公司半年报数据显示截止2016年6月30日，土地储备为1408万平方米，总货值1600亿元，其中深圳货值超1200亿元，占比超70%。2016年上半年，合同销售143.9亿，同比增长71%，净利润同比增长25.5%至13.49亿元，业绩增长主要由于深圳的龙光城，玖龙玺深圳两大项目的拉动，龙光的项目储备中，围绕着深圳轨道交通做了众多布局，深圳北站、红山站、聚龙山站等未来深圳大都市圈枢纽已布局6个超大型项目，近期刚拿的光明地块玖龙臺项目，也是地铁上盖物业(观光站)。公司一直都有长期稳定的分红派息，是深圳区域民营类房企的第一梯队，轨道物业的推动作用已经开始显现。
