金隅失手苏州后57.5亿抢入天津 人事整合与频繁融资中二线落子
“上帝为你关上一扇门时，也会为你打开一扇窗”，用这样一句话来概括金隅十日内的境遇颇为贴切。
10月26日，在错失苏州绿岸66万方土储后，金隅股份(601992,股吧)以57.5亿元总价在另一个二线城市天津入手了13.2万方土地。但比起苏州项目，天津三宗地块超3万一平的成本则高了许多。
对于这项交易，天津中原地产投资顾问部投资分析经理焦仲伟表示，虽然市场正处于低利润率时代，但在供不应求及自贸区发展利好下，即便以后会有政策或一些市场风险出现，地块入市后在销售上并不会有太大问题。
纵观金隅在二线城市的布局，其实这家企业一年多来已先后在重庆、合肥、南京等城市不紧不慢先后拿下了几宗大热地块。
而相比拿地动作，金隅在人事更替与融资上的动作则显得更为频繁。
不过，频繁的人事轮替似乎并未影响金隅的拿地节奏，而持续的融资也不断为金隅布局二线输送血液。
57.5亿高溢价抢入天津
10月26日，天津三宗地块进入竞价环节，从报名参与竞买地块的房企便可窥见三宗地块受欢迎程度。
在这一串名单中，万科、保利、金地、远洋、联发、正荣、首创、华润、龙湖、金科、景瑞、东亚新华、华侨城、金隅、天保共十五家房企名字在列。
现场首先竞价的是津滨保(挂)2016-3号地块，面积44935.1平方米，挂牌时的最高报价为3.20亿元。拍卖后不久，联发便直接报价9亿元。最终地块还是被金隅拿下，成交价达18.4亿元，溢价率约476%，楼面价高至31498元/平方米。
紧接着进入竞拍的是津滨保(挂)2016-4号地块，4号地块与3号地块相邻，面积47242.9平方米，以3.34亿元开始竞拍。当叫价至4.9亿元时，华侨城便直接加价5亿至9.9亿元。
这回依旧是同样的戏码，金隅击败了华侨城及远洋等房企，以19.5亿元夺得4号地块，溢价率达485%，楼面价31751元/平方米。
虽然两宗地块楼面价高至3万，但金隅并没有止步的意思。随后拍卖的津滨保(挂)2016-5号地块依旧成为金隅的囊中之物，总价19.6亿元，溢价率521%，楼面价32528元/平方米，这一串数字可谓与前两宗地块保持着一致的步调。
三轮竞拍下来，金隅共耗资57.5亿元，购入了天津空港经济区13.2万平米土地。从目前片区产品普遍售价在2.2-2.5万元/平方米的情况来看，3.1万元/平方米的楼面价又是“面粉贵过面包”的精彩演绎。
焦仲伟表示，在拍卖前便预测地块成交楼面价大约在1.5万元左右，而今3.1万元的成交价确实是意料之外。
对于这笔买卖，焦仲伟分析，由于空港经济区属于天津自贸区的一部分，自贸区未来的发展前景是支撑房企拿地的信心之一。而且，从地块本身来看，1.3-1.5的容积率在区域内算是比较少有的，加之目前区域内住宅项目供应比较紧缺，供需失衡下房企的拿地欲望更是强烈。
焦仲伟续称，虽然市场正处于低利润率时代，但以区域内项目的热销程度来看，即便以后会有政策或一些市场风险出现，地块入市后在销售上并不会有太大问题。其预测，地块将打造成洋房、别墅或小高层，未来售价大约在4-5万元/平方米。
人事整合与频繁融资
相比起在土地市场上的拿地动作，金隅近两年在人事更替与融资工作上显得尤为频繁。
据观点地产新媒体了解，自去年7月初，蒋卫平辞去金隅股份董事长职务并由姜德义接任后，金隅股份的高管开始出现多次更替。
据不完全统计，自2015年7月开始，金隅股份董事会主席蒋卫平、执行董事王洪军、王世忠、李伟东等多位董事悉数离职，与此同时还伴随着新董事接任者的上位以及职业经理人的更替。
最近的人事变动为10月21日，张建利辞去执行董事兼副总经理职务。据了解，张建利也正是在2015年5月及7月分别升至副总经理及执行董事。
在这一轮人事变阵中，引起比较多关注的要数今年八月份金隅与北辰之间的人事互换。彼时，金隅委任原北辰实业(601588,股吧)执行董事、总经理曾劲为公司执行董事，接替离职的李伟东。而李伟东则被聘任北辰实业李伟东总经理，并被提名为执董候选人，这起人事互换也一度引来业界关于两家企业合并的传闻。
虽然高层整合频繁，但金隅股份的融资活动也一直在进行。在2016年上半年，金隅股份成功发行了总额为50亿元的两期超短期融资券，并公开发行了总额为50亿元的公司债券。此外，期内金隅还分别启动了非公开发行和公开发行各不超过50亿元的公司债券。
频繁的人事轮替似乎并未影响金隅的拿地节奏，而持续的融资也不断为金隅布局二线输送血液。这家房企这两年来拿地并不频繁，基本上是以不紧不慢的步骤逐地落子，而且每次出手大多都是热门地块。
据观点观点地产新媒体查阅，2015年6月，金隅斩获重庆主城区38万平米商住地块，同时37亿成交价成为当时的总价第一。
9月，在旭辉、中海、保利、万科、华润及碧桂园等六大竞争对手下，金隅又以148%的高溢价，总价45.51亿元摘得合肥蜀山区W1502号叉车厂地块。
2016年4月，金隅以42.6亿元摘得南京浦口区江浦街道奶牛场1号地块，面积13.26万平方米，楼面价达20077元/平方米。
除了大手笔加码南京、合肥，10月9日，金隅还有意另辟蹊径，尝试以竞拍苏州绿岸95%股权的方式进入同样位列“房价四小龙”的苏州。
不过，公告不到十天时间，苏州绿岸股权最终由陆家嘴(600663,股吧)联合安心信托以85亿元高价竞得。
