全国房地产短周期实践,当前最危险的两个城市!_新浪地产网

全国房地产短周期实践,当前最危险的两个城市!

提要:诸多数据表明,全国楼市总体继续升温,并没出现明显降温,尤其是一二线城市的地王更加火爆,房价大涨城市数量增多。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  文章来源:新浪微博

  诸多数据表明,全国楼市总体继续升温,并没出现明显降温,尤其是一二线城市的地王更加火爆,房价大涨城市数量增多。

  但是,不能否认的事实是,在高烧过后、在政策打压之下,已经有两个热点城市的楼市出现了降温:深圳和苏州!

  从新房价格来看,深圳房价仍在小幅上涨(7月均价大跌不能说明问题,正如6月均价大涨,这与成交结构有关)。最关键的是深圳二手房成交量较低迷,反弹乏力。多位深圳粉丝向我反映,挂牌半年多的房子,一直卖不出去,看房的人很少。深圳的投资客,基本上不再进场了。低迷的成交量,说明只有自住客还在购房!

  那么请问,自住客能够支撑住当前深圳的高房价吗?他们都是活雷锋吗,都是董存瑞吗?

  苏州的情况与深圳相类,都是经历了房价暴涨,然后今年3月政策收紧,成交量持续萎缩,有价无市,二手房率先下跌。今天在两个会场上,两个在苏州有项目开发商跟我说,二手房价格已经较高点下跌15%左右,新房价格也下跌5%左右。

  现在回顾,今年4月的那波苏州的地王潮,纯属套人游戏,拿地开发商,大概率已经入套。点看我当时的文章:杨红旭(微博 博客):请警惕,中国楼市“绞肉机”的狰狞一面!

  当时我的预言:“请上述13块土地获得者当中的多数开发商,做好思想准备,未来一两三年,原本温婉、现已狰狞的苏州楼市,将成为一台绞肉机!或许,一年半载之后,你将泪流满面的恳求政府允许退地。但,记住,退地不丢人,在过去十年的中国楼市史上,退地案例一大堆!”

  好玩的是,接下来,9月份,苏州一口气要推出27块地,届时再看开发商们的心态与表现吧。估计开发商的参拍热情,应比4月有所降温。

  接下来,来看几组数据。

  先看安居客上三个城市的二手房价格(房东报价)。走势一目了然。

  深圳4、5、6月下跌,7、8月略有企稳,但反弹乏力。基本没戏了。老杨今年5月,对深圳房价下跌发出红色预警,当前依然坚持!

  苏州房价5、6两个月高位盘整,7、8两个月小跌。结合苏州楼市成交量持续萎缩,基本可以判断这轮苏州楼市也没戏了。

  

  之前我一直说,作为四大天王当中最弱的小弟,去年广州房价没怎么涨,今年会补涨。近期我又发表观点,下半年广州房价涨幅将力压深圳!还算靠谱吧

  

  短期来看,房价是由供求关系决定的。我们再来看看存销比。

  根据易居(博客)研究院报告数据,7月份35个城市的存销比(去化周期)比较。北海的存销比数值最高,为30个月。南京、合肥和南昌等城市的存销比较小。

  大家注意:在这一堆重点城市当中,深圳排在中间偏弱的位置,11个月;而苏州较强,只有5个月多点。苏州强于深圳。但这是静态数据。

  

  如果看动态数据,则更能说明市场变化。如下图,7月份存销比数值相比6月,苏州增长最多,太原、北海、深圳也在增长,这是市场走弱的信号。而与之相反,淮南、烟台、南昌、长沙存销比减少,市场正在好转!

  

  最后,把广东二兄弟的存销比单独做比较。

  2016年7月份,广州和深圳的商品住宅存销比分别为 8.0和11.1个月。深圳已经高过广州了,库存压力快速增大,未来半年房价必然将弱于广州!

  看演变历程,深圳的存销比在2015年二季度至2016年二季度,一直保持在6个月左右的低位,对应这一期间房价暴涨。但从今年4月开始存销比上升,6、7月反超广州,两兄弟的房价强弱,同步发生大逆转!

  

  近些年来,老杨对全国楼市和主要城市楼市的研究与预判,全部是基于数据分析,而且依靠“房地产短周期”、“房地产板块轮动”等独创的逻辑体系。

  但凡市场预测,不可能总是精准,有时难免失误。如果看总体、看概率,老杨自信对得起大部分朋友,包括市场参与者的两大主体:开发商朋友与购房者粉丝。

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