9月1日，武汉限贷新政生效执行：二套房最低首付比例40%；三套房禁贷。9月5日起，厦门将执行住房限购政策，对三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。这是继苏州8月12日限购后，二线城市中第二个祭出限购手段的城市。

　　厦门、合肥、南京、苏州因近几个月房价表现“优异”，处于全国领涨阵列而被封楼市“四小龙”。如今苏州、厦门先后限购，更让市场对于热点二线城市是否全面重启限购政策的猜想加重。

　　刚刚出笼的8月数据，似乎是火热的南京楼市透出的一股凉意。

　　8月南京新房成交量跌了——官网“网上房地产”显示，8月南京11区共成交新房9975套，环比7月11882套的成交量下降近两成，比去年8月10156套的成交量也有所下降。而自去年7月以来，南京新房月成交量仅在今年2月因春节放假而导致不足万套。

　　从8月推新楼盘的表现看，隐约传出了不一样的气息。21日江北一家楼盘推新，均价高达2.8万元/平方米，据称“千人抢房，388套房源售罄”，但直至昨天，网上房地产显示其成交比例为64%，即便考虑到上传数据存有一定滞后性，开盘10天后网上成交数据才六成多也“不正常”。8月27日开盘的江北另一家楼盘同样宣称“日光”，但至昨日其网上成交数据也并不“好看”，成交最多的一幢楼，成交比例也不过七成左右。

　　然而，从市场供应看，降温的结论又难以落定：7月底有机构摸底得出数据，预判8月南京会有1万余套新房上市，但至8月底，当月南京新房实际上市量为6469套，与预计数量相比，大打折扣。事实上，当地一批楼盘的房源已具备上市条件，但为规避限价干预，房企推盘意愿减弱，刻意惜售的不在少数，尤其是市场热捧的河西板块，更是鲜见新房身影。供应减少，自然也使得购房选择余地变小，难现“水涨船高”。

　　摇摆的市场风向中，此前有媒体报道的“南京8月底将实施限购”的预测也并未“如约而至”。

　　此前，合肥、南京均已对限贷政策进行了升级，不过南京升级版限贷政策普遍被认为“太温柔”，二套房首付仅5个百分点的上调比例，难以限住投资投机者。合肥虽也出台了史上最严厉的限贷政策，然而房价依然难降，市场仍陷疯狂。这两地虽然限购传言不断，但始终未能成真，当“南京8月底将限购”的消息传出后，当地房管部门很快表态称，这是“过度解读”，并没有讨论过限购问题。

　　按照南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远的分析，厦门房价涨幅居高不下，7月房价涨幅最高的分别是厦门、合肥、南京，厦门成了真正的领头羊，近日当地土拍郊区地块都卖到3.2万元/平方米的高地价。而厦门作为沿海城市，宜居性高，易于吸引企业投资，加上本身城市面积不大，土地稀缺，大量外来需求加剧了供应短缺，此时出台限购政策直接干预也很正常。

　　相比之下，5月底以来由于土地限价南京未出“地王”，从国家统计局70个大中城市房价数据看，4月开始南京房价涨幅已出现收窄态势：从4月的上涨4.4%回落至7月的3.6%，可见在控制房价上取得了一定的成绩，预计涨幅暂时还会进一步走低。如此，限购还未显现出迫切性。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，从厦门、合肥以及苏州等二线城市的调控思路看，循序渐进、注重调控的精准度是主旋律，因此对于南京而言，如果加码调控，限贷升级很可能是第一选择，毕竟南京当前限贷政策预留了升级空间。而限贷升级，可以考虑限外，即限制外来人口在南京的买房贷款，贷款条件可以要求纳税或缴纳社保的年限，以堵住外来投资投机性需求。

　　“比如，对于外地户口，可以提供2年内连续1年以上在南京纳税或者社保证明的，无贷款记录或有1套但是已经结清，首付保持35%不变，保护在南京工作尚未落户的人群；对于外地户口，无法提供2年内连续1年以上在南京纳税或者社保证明的，名下在南京有1套住房，停贷；名下在南京无住房，无贷款记录或有1套但是已经结清，首付大幅提高，比如50%-70%，严厉打击外地的炒房者等等。”张辉表示，限购不到万不得已的时候不会轻易使用，毕竟属于行政化手段，容易误伤。

　　尽管南京业内并不认为限购“箭在弦上”，但对于厦门即将启动的限购政策，还是点评出了值得借鉴之处。

　　比如，分类调控，有保有压。“厦门此次限购，保护刚需及当地市民基本改善需求，限的是144平方米以下的中小户型住宅产品，大户型豪宅则放开，这是进步。”孟祥远说，8月底厦门计划出让建筑面积共50多万平方米的6宗商住用地，要求个别地块建筑面积90平方米以下户型的住宅面积应占地块总住宅面积的70%以上，这也与限购思路一致。

　　“厦门限购思路很清楚，重点打击的是中小户型投资投机需求。既给楼市降温，又尽量不调控过度，把市场搞坏。”张辉说。

　　此外，厦门限购政策有效期至2017年12月31日，这会成为今后其他城市调控政策推出的参考依据，政策有时效性也表明，如果楼市趋冷，也有退出窗口。

　　限购和限贷目前被视为平抑过热楼市的“有效武器”。苏州8月12日限购后，当地楼市成交量已出现萎缩，房价也有微调，市场逐步回归理性。不过，从更早重启限购的一线城市政策效果看，市场短时间确实有所降温，但深圳和上海眼下又现反弹，地王出世，“假离婚”等规避手段也弱化了政策效力。

　　9月18日国家统计局将出台8月70个大中城市房价数据，9月19日至21日，南京将展开为时3天的网上土地拍卖，这将成为观察南京是否出台进一步收紧政策的时间关键点。如若房价涨幅未进一步放缓、排名依旧靠前且土拍疯狂依然，则很有可能再收紧调控的“缰绳”。

　　而专家认为，政府要控制住这波二线热点城市的地价房价，达到调控预期，最终还是取决于市场供求关系以及宏观货币政策的调整。

9月1日，武汉限贷新政生效执行：二套房最低首付比例40%；三套房禁贷。9月5日起，厦门将执行住房限购政策，对三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。这是继苏州8月12日限购后，二线城市中第二个祭出限购手段的城市。

　　厦门、合肥、南京、苏州因近几个月房价表现“优异”，处于全国领涨阵列而被封楼市“四小龙”。如今苏州、厦门先后限购，更让市场对于热点二线城市是否全面重启限购政策的猜想加重。

　　刚刚出笼的8月数据，似乎是火热的南京楼市透出的一股凉意。

　　8月南京新房成交量跌了——官网“网上房地产”显示，8月南京11区共成交新房9975套，环比7月11882套的成交量下降近两成，比去年8月10156套的成交量也有所下降。而自去年7月以来，南京新房月成交量仅在今年2月因春节放假而导致不足万套。

　　从8月推新楼盘的表现看，隐约传出了不一样的气息。21日江北一家楼盘推新，均价高达2.8万元/平方米，据称“千人抢房，388套房源售罄”，但直至昨天，网上房地产显示其成交比例为64%，即便考虑到上传数据存有一定滞后性，开盘10天后网上成交数据才六成多也“不正常”。8月27日开盘的江北另一家楼盘同样宣称“日光”，但至昨日其网上成交数据也并不“好看”，成交最多的一幢楼，成交比例也不过七成左右。

　　然而，从市场供应看，降温的结论又难以落定：7月底有机构摸底得出数据，预判8月南京会有1万余套新房上市，但至8月底，当月南京新房实际上市量为6469套，与预计数量相比，大打折扣。事实上，当地一批楼盘的房源已具备上市条件，但为规避限价干预，房企推盘意愿减弱，刻意惜售的不在少数，尤其是市场热捧的河西板块，更是鲜见新房身影。供应减少，自然也使得购房选择余地变小，难现“水涨船高”。

　　摇摆的市场风向中，此前有媒体报道的“南京8月底将实施限购”的预测也并未“如约而至”。

　　此前，合肥、南京均已对限贷政策进行了升级，不过南京升级版限贷政策普遍被认为“太温柔”，二套房首付仅5个百分点的上调比例，难以限住投资投机者。合肥虽也出台了史上最严厉的限贷政策，然而房价依然难降，市场仍陷疯狂。这两地虽然限购传言不断，但始终未能成真，当“南京8月底将限购”的消息传出后，当地房管部门很快表态称，这是“过度解读”，并没有讨论过限购问题。

　　按照南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远的分析，厦门房价涨幅居高不下，7月房价涨幅最高的分别是厦门、合肥、南京，厦门成了真正的领头羊，近日当地土拍郊区地块都卖到3.2万元/平方米的高地价。而厦门作为沿海城市，宜居性高，易于吸引企业投资，加上本身城市面积不大，土地稀缺，大量外来需求加剧了供应短缺，此时出台限购政策直接干预也很正常。

　　相比之下，5月底以来由于土地限价南京未出“地王”，从国家统计局70个大中城市房价数据看，4月开始南京房价涨幅已出现收窄态势：从4月的上涨4.4%回落至7月的3.6%，可见在控制房价上取得了一定的成绩，预计涨幅暂时还会进一步走低。如此，限购还未显现出迫切性。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，从厦门、合肥以及苏州等二线城市的调控思路看，循序渐进、注重调控的精准度是主旋律，因此对于南京而言，如果加码调控，限贷升级很可能是第一选择，毕竟南京当前限贷政策预留了升级空间。而限贷升级，可以考虑限外，即限制外来人口在南京的买房贷款，贷款条件可以要求纳税或缴纳社保的年限，以堵住外来投资投机性需求。

　　“比如，对于外地户口，可以提供2年内连续1年以上在南京纳税或者社保证明的，无贷款记录或有1套但是已经结清，首付保持35%不变，保护在南京工作尚未落户的人群；对于外地户口，无法提供2年内连续1年以上在南京纳税或者社保证明的，名下在南京有1套住房，停贷；名下在南京无住房，无贷款记录或有1套但是已经结清，首付大幅提高，比如50%-70%，严厉打击外地的炒房者等等。”张辉表示，限购不到万不得已的时候不会轻易使用，毕竟属于行政化手段，容易误伤。

　　尽管南京业内并不认为限购“箭在弦上”，但对于厦门即将启动的限购政策，还是点评出了值得借鉴之处。

　　比如，分类调控，有保有压。“厦门此次限购，保护刚需及当地市民基本改善需求，限的是144平方米以下的中小户型住宅产品，大户型豪宅则放开，这是进步。”孟祥远说，8月底厦门计划出让建筑面积共50多万平方米的6宗商住用地，要求个别地块建筑面积90平方米以下户型的住宅面积应占地块总住宅面积的70%以上，这也与限购思路一致。

　　“厦门限购思路很清楚，重点打击的是中小户型投资投机需求。既给楼市降温，又尽量不调控过度，把市场搞坏。”张辉说。

　　此外，厦门限购政策有效期至2017年12月31日，这会成为今后其他城市调控政策推出的参考依据，政策有时效性也表明，如果楼市趋冷，也有退出窗口。

　　限购和限贷目前被视为平抑过热楼市的“有效武器”。苏州8月12日限购后，当地楼市成交量已出现萎缩，房价也有微调，市场逐步回归理性。不过，从更早重启限购的一线城市政策效果看，市场短时间确实有所降温，但深圳和上海眼下又现反弹，地王出世，“假离婚”等规避手段也弱化了政策效力。

　　9月18日国家统计局将出台8月70个大中城市房价数据，9月19日至21日，南京将展开为时3天的网上土地拍卖，这将成为观察南京是否出台进一步收紧政策的时间关键点。如若房价涨幅未进一步放缓、排名依旧靠前且土拍疯狂依然，则很有可能再收紧调控的“缰绳”。

　　而专家认为，政府要控制住这波二线热点城市的地价房价，达到调控预期，最终还是取决于市场供求关系以及宏观货币政策的调整。