30城成交量反弹 楼市升温过快或引来政策调控
在政策调控预期、高地价等因素的刺激下，“沉寂”了三个月的房地产市场，再度出现反弹迹象。
上海易居(博客)房地产研究院昨日发布数据显示，今年8月，30个典型城市新房住宅成交面积环比增长9.2%。在该指标连续三个月下降之后，首度出现反弹。
?这一迹象颇为受人关注。有分析指出，若升温的趋势最终确立，则意味着市场又一波行情的到来。这不仅会继续刺激土地市场，使房地产投资、拿地等供应端指标有所改善，而且还可能因房价反弹，而招致调控政策更快降临。
二线城市领衔升温
易居研究院发布的数据显示，2016年8月份，其监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2287万平方米，创最近七年来的同期最高水平。环比今年7月增长9.2%，同比增长27.2%。
?环比来看，这也是最近4个月以来市场的首度升温。此前的5-7月，该指标已连续三个月出现下滑。
?这与官方的数据不谋而合。国家统计局的数据显示，全国房地产销售金额和销售面积的增速均在4月达到今年新高，此后便连续下滑。但到7月，降温的趋势已有所平缓。
?根据易居研究院的统计，30个城市中，有20个城市的成交量出现了环比增长。其中苏州的环比增幅最高，达到93.9%。但需要指出的是，苏州7月份市场交易陷入低谷，所以8月份的环比值显得非常高。
?以苏州为代表，二线城市的升温最为明显。纳入易居统计的15个二线城市，8月新房成交环比上涨9.5%，明显高于一线城市的9.0%和三线城市的 7.5%。从区域分布来看，中部城市最为活跃。18个东部城市成交量上涨9.0%，7个中部城市增长15.9%，5个西部城市则下降6.1%。
?易居方面表示，8月份市场交易升温，反映出购房者入市积极性在提高。对于购房者而言，除了担心房价上涨以外，也担心信贷等政策收紧，所以才加快购房节奏。
?今年8月11日，南京、苏州同时出台政策，对楼市调控措施予以强化。8月31日，武汉、厦门也同时发布限贷、限购等措施。此外，合肥也传出出台“限购令” 的风声。有分析认为，这些政策的出台，及其对市场预期的影响，使得8月份多个城市出现了恐慌性购房现象，并导致二线城市成交量出现明显回升。
?与此同时，随着东部城市市场空间逐渐缩小，从下半年开始，房企深入中部城市拿地，并推动武汉、郑州、石家庄等城市地价不断攀高。此举被认为是刺激需求入市，并导致中部区域成交量涨幅较大的主因。
?此外值得注意的是，在政策的压制下，“长三角”等区域的投资资金出现向武汉、长沙等中部区域转移的趋势，也对当地市场产生了一定影响。
?行情与风险并存
?成交量的变化是市场的先行指标，其不仅会导致价格的变动，而且往往对拿地、投资等供应端的指标产生影响。
?对于8月市场升温带来的趋势性信号，上海易居的解读较为乐观。该机构认为，“此类市场逻辑在9月份会得到延续。尤其近期部分二线城市存在政策调整的可能， 所以购房者在入市方面依然不敢懈怠。部分房企在9月份推盘节奏相对也会加快，这都会使得9月份市场成交继续攀升。”
?支撑该结论的还有季节性因素：9月和10月是传统的房地产销售旺季，被业界称为“金九银十”。该时段往往是企业一年中最重要的出货时机，多采取加快推盘、降价等策略进行销售。
?因此，若即将到来的“金九银十”如期兑现，今年的第二波市场行情也将正式确立。此前的一轮行情出现在上半年，房地产销售、投资、资金来源等指标从年初开始攀升，并在4月达到高点，然后逐渐下滑。
上海易居研究院智库研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，按照上述逻辑，二线城市和中部区域仍然会成为本轮市场升温的重点。具体而言，长沙、石家庄、无锡、嘉兴、广州等房价被低估的城市会成为热点，价格也会出现比较快的上涨。
严跃进还表示，市场升温会使得此类城市去库存压力减小，进而带动房地产投资和其他供应指标上升。
需要注意的是，市场的升温会使部分城市的房价出现过快上涨，也会继续给土地市场带来刺激，并使得“地王”持续出现。因此，伴随着市场的升温，会有越来越多的城市出台调控政策进行打压。
然而，风险仍然存在。莫尼塔(上海)信息咨询有限公司就认为，7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款，因此可以看到，信贷驱动的楼市风险进 一步加剧。该机构表示，工行、建行在部分热点城市开始收紧外来人口购房按揭贷款，信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。
上述机构还指出，随着热点城市地王频出，土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注，信贷政策收紧将是大势所趋，初步估计在四季度实施。届时，市场热度将骤然降温，触发拐点。
