格力地产“变形记”：一个传统地产商的华丽转型
鲁君驷表示，房地产业只是格力地产的三大产业之一，公司的资源，更多在于几年前开始布局的海洋、口岸产业。而越来越高的土地获取成本，正是格力地产转型的真正动因。
珠海，这个向来静谧安逸的沿海城市，已成为2015年以来房价上涨的先锋之一；而相比房价，地价的上涨更为明显。
作为珠海本地开发商主力，格力地产董事长鲁君驷却显得云淡风轻。8月26日，格力地产在珠海拍下了一幅区域最高价地块，楼面地价2.9万/平方米。
但这并不是格力地产的常态。鲁君驷说，房地产业只是公司的三大产业之一，要做“精”而不是做多，目前主要聚焦珠海、上海及重庆三大城市；格力地产的资源，更多在于几年前开始布局的海洋、口岸产业。
沿着珠海市的“一带九湾”，格力地产已经拿下了海岛、农庄、口岸、人工岛等40多个项目，未来将分享珠海城市发展的红利。
在接受21世纪经济报道记者专访时，鲁君驷表示，格力地产已不是传统的房地产商，在多板块产业的基础上，公司将多元化发展，未来将变为城市综合运营商和资本管理者，时机成熟时，格力地产或将改名。
越来越高的土地获取成本，正是格力地产转型的动因。
格力拿高价地块逻辑
提起格力地产，总会让人以为它是格力电器的子公司。但实际上，格力地产与格力电器并无多少关联，仅曾同属于格力集团。
格力地产在2006年由鲁君驷创立，从一个小小的项目开始做起，逐渐摆脱格力集团的影响，并在2015年，通过股份无偿划转给珠海投资控股，形成了事实上的“单飞”。
在发展的过程中，有个问题让格力地产很苦恼：获取土地的成本太高了。
“做房产开发商，不通过公开招拍挂，你怎么能拿到原料呢？但是政府的土地供应数量与需求量是完全不成比例的，最后一定会导致疯狂。”
鲁君驷说，今年以来的“地王”现象，是土地供应的模式——计划供地，单一的出让方，无数竞争者——必然导致的结果。
这是格力地产转型的真正动因。他们认为，高地价不能让房地产行业持续发展；可能有一两个城市，要用国际化的地位去衡量，还有很多增长的空间，但是这种城市极少。
这也就形成了公司的拿地逻辑：在一两个具有国际化地位的城市高价拿地，其他城市不可能再用这种方式。
从格力地产的拿地记录来看，其不出手则已，一出手便是区域高价。
早在2009年12月3日，格力地产就以66.15亿元巨资拿下总建筑面积超过100万平方米的区域最高价地块——格力海岸项目，至今仍在售。
而2014年拍得的上海“浦东单价地王”，楼板价65832元/平方米；位于上海松江区的地块则于今年5月拍得，格力拥有70%权益，被冠以“泗泾地王”之称。
鲁君驷说，目前，格力地产业务只限定在珠海、上海和重庆，其他的城市都没有进。
另一边厢，自2013年起，格力地产启动内部结构调整和产业升级，提出以城市综合运营商为目标，依托珠海，布局海洋、口岸、现代服务业等产业，这也是后来的“3+2”产业生态的雏形。
“我们用非常低的成本进入了一些领域。现在做的港口、码头、海岛等，30亿可以做这么多项目，这也是投资者追投的原因。”
但这并不意味着格力地产不做地产了。方正证券首席经济学家任泽平认为，目前珠海国资委旗下共有7家企业涉足房地产开发、城市基建相关业务，格力地产将是主要整合平台。
30亿定增锁定资源
2009年格力地产上市，此后不久房地产再融资收紧，要实现转型并不是一件容易的事，更何况是主营业务的开拓，这对格力地产的资金提出了考验。
2015年，随着再融资的放开，格力地产试图通过定增的方式补充资金。2015年年末，经过两次调整，公司定增方案出炉，拟向特定投资者非公开发行不超过1.57亿股，发行价格不低于19.16元/股，募集资金30亿元。
其中，有近2/3的募集将投向海洋经济板块项目，包括珠海市洪湾中心渔港工程和香洲港区域综合整治工程。
鲁君驷谈到了其中的曲折。“在股市从4000多点跌到3000点的时候，股价与发行价倒挂，而且当时也没有举牌地产股热潮，想发行成功，非常困难。”
他和管理层在那段时间走访了前十大、二十大股东，向他们一遍遍介绍格力现在所在做的，口岸经济和海洋经济，以及未来的增值空间。
“至少你投我赞成票，就是不减持。”鲁君驷说，争取股东的认可，就讲一个道理：不要看现在倒挂不倒挂，看未来，看格力手上的资源：海岛资源、海洋资源、口岸资源，人工岛等想象的空间。
此次定增从提出到完成，格力地产的前十名股东也发生了较大变化。包括建信基金管理有限责任公司、广州市玄元投资管理有限公司等在内的六名非公开发行的发行对象进入了格力地产前十名股东名单。
而控股公司珠海投资持股比例由51.93%减为41.13%，仍为公司第一大股东，发行人控制权未发生变化。
对比格力地产今年第一季度报表和2015年年报发现，剔除发生变化的前十大股东成员，不仅包括西安飞机工业(集团)有限责任公司、成都关怀医院在内的大股东没有减持格力地产的股票，证金公司持股比例也由年初的1.1%上升至一季度末2.59%。
8月4日，格力地产发布公告称，公司以6.78元/股的价格，发行442477876股，总额近30亿元的资金已到位。
在鲁君驷看来，通过定增锁定项目资源，这个目的已经实现；接下来就是一个个去做好手头的项目了。
转型关键词：“海洋”
沙滩、海岛、游艇、口岸、渔港、人工岛、度假酒店……
格力的转型故事充满了浪漫迷人的元素。在鲁君驷的坚持下，海洋产业得到了持续输血，正成为格力地产的重要业务板块。
去年3月，珠海市明确了“浪漫之旅、国际海岸”的发展目标，提出了“一带九湾”概念，着力打造情侣路浪漫风情海岸带。
鲁君驷说，作为城市综合运营商，格力地产担负起了诸多海岸修复工程项目，包括香洲港改造工程、唐家湾沙滩、美丽湾沙滩、香炉湾等六个沙滩恢复工程。
目前，“一带九湾”中的香炉湾已基本修复完毕。根据国际经验，沙滩修复的投入与收益比可达到1：40，在沙滩修复后，将吸引游客游玩，带来住宿、商务、观光等周边经济收入。
在格力地产一季度报表中，在建工程款项比期初增长了61.39%，约1.85亿元，该笔款项支出便是用于洪湾渔港及香湾码头的建设。
在格力地产的规划中，香洲渔港将被整体打造为珠海公园。项目完成后，香洲港区将有700个游艇泊位租售、2000个停车位出租、2万平米商业物业租售，同时还有水上活动中心、大剧院等经营项目，这部分每年将为格力地产带来近10亿元的营业收入。
此外，投资预计达到40亿元的洪湾渔港工程将于2018年底前全部完工，香洲渔港原有渔港功能也将整体迁入洪湾渔港。工程完成后，将进一步带动远洋渔业的发展。
“我们最近公告成立了一个远洋渔业公司，通过远洋渔业，加上港口的配套服务，以及冷冻仓储等等，做平台，不做后期经营，能带动一些新的合作。”
按照任泽平的测算，预计在2018年，园区海洋经济总产值分别达到100亿、利税20亿，到2020年分别达到300亿元和50亿元。
随着粤港澳游艇自由行的推动，格力地产的游艇项目也将从中获益。这些在2017年都会陆续地形成产出。
此外，格力地产先后获得大万山岛、外伶仃岛、庙湾岛三个海岛开发项目。一方面，通过海岛开发，格力地产将占据珠海丰富海岛旅游资源，发展高端休闲旅游项目，完善综合旅游产业链。
更重要的是，在将旅游产业版图向珠海全境扩张的同时，格力地产能够结合旅游区开发建设，获取稀缺的高端住宅项目，回流给地产业务。
鲁君驷介绍，格力还有一个非常有意思的项目是人工岛。作为大港珠澳大桥工程中重要的一环——珠澳口岸人工岛填海工程，由格力地产承建，完工后将成为集交通、管理、服务、救援和观光为一体的综合运营中心，为此，格力地产专门成立了珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司。
随着大桥进入收尾阶段，港珠澳三地将正式迎来“一小时经济圈”，每天将迎来千万客流，“口岸经济”即将形成；而作为港珠澳大桥珠海口岸的建设和运营参与方，格力地产也将获取巨额流量资源。
由此，形成了格力地产的三大产业——房地产、海洋经济、口岸经济。
格力的远期规划是“3+2”产业协同。在地产业稳健发展同时，利用珠海“亲海”特色，积极拓展口岸经济和海洋经济，创新开展现代服务业及现代金融业。
金融秉持“应用哲学”
与产业的转型相匹配，格力地产目前也涉足了不少金融业务。此外，格力地产提出未来的目标是成为一个投资控股集团，从资产管理者到资本管理者。
但鲁君驷强调，格力地产做金融是沿着本身的产业布局而做的，而不是直接去做银行、保险等金融业务。
前年，为了解决购房者首付问题，做了小贷公司，就是给购房者降低他的购房门槛，目前正在申请互联网小贷；由于格力承担了大量的政府工程，为供应商和建造商提供中间的金融服务，就成立了保理；最近正在成立融资租赁公司。
“前两个是为客户端服务的，后两个是为供应商和建造商服务的。这是按照现在的产业来做配套。”鲁君驷说，他始终坚持一个原则，就是金融围绕整个产业布局，为我所用。在已有的产业链上，通过金融的嫁接，最后能改善资产结构、融资模式，以及上下游客户端的金融服务的能力。
鲁君驷透露，公司对金融业务的思路更多是财务投资，格力已经专门成立了一个投资基金，目前是5个亿，将来是10个亿规模。
就融资成本而言，格力的融资成本没有超过6.5，最高的公司债利率是6.3，最低是3点多。
“目前40多个项目总投资预计将在700亿左右，因为项目前期的费用不高，到今年底投资大概是100多亿，公司目前的资金非常充裕，账上趴着60多亿的现金，而且把利率6以上的债务全还了。”
鲁君驷表示，格力地产成立时间不长，但各个板块和项目发展速度很快。未来抓住资本市场、经济发展的机会，可能会有更快的发展。海洋产业和口岸经济，将会给公司带来巨大的商业机会。
