高价抢地之后 信达地产负债总额逾500亿元

报告期内,该公司融资产生的财务费用同比增加 193.26%,经营活动产生的现金流量净额为负3.4亿元。 今年6月1日,上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块入市,在20余家参与竞拍的房企中,信达地产击败绿都地产、金茂电建联合体等对手高价抢地。

   一切名声皆有代价。因上海顾村高价地块走入公众视野的信达地产(600657.SH,下称“信达”)日前公布的半年报显示,今年1月~6月,该公司营收约为30.7亿元,同比增加41.8%,而该公司归属于上市公司股东的净利润为1.3亿元,同比下滑44.66%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为负7021.4万元,同比下滑131.5%。报告期内,该公司融资产生的财务费用同比增加 193.26%,经营活动产生的现金流量净额为负3.4亿元。

   值得注意的是,这家央企背景、规模在百亿元上下的公司,大举买地后负债总额超过了510亿元。

   大举买地

   刚刚成立7年的信达地产,一年内就上演了从籍籍无名到名声大噪的“励志”戏码。

   今年6月1日,上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块入市,在20余家参与竞拍的房企中,信达地产击败绿都地产、金茂电建联合体等对手高价抢地。以58.05亿元的价格折算,该地块平均楼板价高达3.7万元/平方米,溢价率更是罕见地突破300%。信达一役成名。

   公开资料显示,信达2009年借壳上市,彼时该公司项目集中在宁波、嘉兴、芜湖等长三角和中部地区的二、三线城市。2015年,该公司全年合同销售105.2 亿元,累计实现销售面积111.4 万平方米,较2014 年增长66.5%;销售额105.2 亿元,较2014 年增长59.3%。

   正是从这一年开始,信达频频在一线城市和高价热门的二线城市出手。据第一财经记者不完全统计,2015年7月今年6月初,这家隶属财政部的上市公司通过公开招拍挂新增地块9宗,其中大部分是高价地块,广州天河地块、合肥滨湖地块、上海新江湾城地块、深圳坪山地块,价格不菲,杭州南星桥地块单价、杭州滨江地块总价均打破了记录。以上地块合计涉及资金超过350亿元。

   针对信达大手笔买地的原因,新城控股副总裁欧阳捷曾分析称,不良资产的收购并不能为信达地产带来满意的销售额,而早期通过其母公司获得的土地储备影响力也在减弱,在一定程度上,上述双重因素促使信达地产不得不站到台前拿地。

   如此大举买地,一方面做大了资产总额,一方面也让公司负债骤增。半年报显示,截至 2016 年 6 月 30 日,信达地产资产总额为596.31亿元,较年初 521.84亿元增加74.47亿元; 负债总额510.47亿元,较年初434.39亿元增加76.08亿元,为2009年其债务总额(62.9亿元)的8倍。今年上半年,该公司资产负债率为85.60%,较年初增长2.36个百分点。

   与此同时,信达的房地产业务毛利率明显下滑。半年报显示,其主业中的房地产销售收入28.1亿元,同比增加约42%,毛利率为19.9%,同比下滑约12个百分点;物业管理及出租收入1.13亿元,同比增加37%,毛利率仅2.51%,同比提高0.71个百分点。

   财务费用激增

   去年以来,热门城市的土地市场成为以国企为主角的豪门盛宴。“水电系”的鲁能、电建和“铁路系”的中铁、中铁建都在进入新城市,进入高举高打模式。对此,市场有说法称,国企高价拿地原因之一,是希望将自身资产规模做大,以求在国企改革中手握安全砝码。

   但任何砝码都需要代价。扩张给信达运营现金状况带来了巨大影响。财报数据显示,从2011年至2015年,该公司经营活动产生的现金流量净额一直为负,分别为负1.76亿元、负22.25亿元、负32.05亿元、负58.32亿元和负43.46亿元。今年上半年,这个数字为负3.4亿元。

   信达在中报中称,其融资以金融机构市场化业务和直接融资市场为主。一个背景是,去年以来,国内企业发债成本较低,融资相对容易。今年上半年,信达公开发行30亿元公司债券,平均票面利率为3.75%,发行30亿元私募债券,票面利率5.56%。与此同时,其母公司中国信达也为之提供着品牌、资源、资金的支持。中国信达的前身中国信达资产管理公司成立于1999年4月,2010年6月,中国信达资产管理公司整体改制为中国信达资产管理股份有限公司,其主要业务包括不良资产经营业务、投资及资产管理业务和金融服务业务,其中不良资产经营是其核心业务。

   信达在中报中称,作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司借助中国信达系统资源,强化集团协同联动, 业务模式和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面,公司正从单纯的房地产开发向房地产投资与专业服务领域拓展,努力打造有信达特色的金融地产模式;在盈利模式方面,由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。

   但密集的拿地,还是伴随着财务费用的激增。上半年,信达的财务费用为2.6亿元,与上年同期的8907万元上升了193.26%。对此,信达的解释是,融资规模扩大,利息增加。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进8月24日对第一财经记者分析,拿地成本高,会使得利息等支出相应增加压力,信达本身就会承受较大压力。更重要的是,这会使得项目的潜在成本增加,进而影响后续项目的定价。

   券商中不乏对信达的未来业绩持正面评价者。“对于公司近似’疯狂’的拿地行为,不乏质疑的声音,但我们对此持乐观态度。”东兴证券研报指出,信达依托母公司,在资金来源上有优势,后续开发方面,在拿地后可引入经验丰富的开发商共同开发,信达在某种程度上扮演的是财务投资者的角色。

   也有人对信达未来的项目运营提出了担心。克而瑞研究中心分析师房玲、尹鹏指出,信达地产近半年拿下的地块均位于市中心的中高端区域,而此前公司开发的大部分项目定位刚需。重点城市的中高端项目购买者更注重产品品质,房企须有丰富的中高端开发经验和充足的品牌溢价才能盈利,而这两者均是信达地产所缺乏的。

   8月24日,信达地产股价下跌1.97%,至5.47元。

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