北京将严控“商住市场” “商改住”项目仍大行其道
文章来源：中国经营报。“坚决不再新增商住，坚决不开商住改住宅的口子，已批违建的图纸一律重新再审!”近日，一份关于《稳定本市房地产市场的请示》(以下简称“《请示》”)拟办内容传出，如果此言成真，或将意味着北京商住楼市将面临冻结。
实际上，“商改住”一直以来是房地产行业的“尴尬”。40年或50年的商业产权摇身一变以住宅形式公开销售已经成为业界公开的秘密。《中国经营报》记者近日走访北京石景山区多个项目发现，屡禁不止的“商改住”仍然大行其道。
商住从紧?
“坚决不能再新增商住，商办用地暂停上市，坚决不开商住改住宅的口子。土地供应可放量，但不能出地王。没建的商住楼将重新开会研究，对已批未建图纸一律重新再审。发现疑似问题将整改，对违法销售企业将起诉。”一份关于严控北京商住楼市的《请示》拟办内容流传于网络，《中国经营报》记者注意到，该文件的流出是来自于一场由官方组织的研讨会。
消息称，本次召开的会议所提出的关于“严控商住市场”的思路是，以开工建设为时点，只要项目未开工建设，即使已经通过区里有关部门审批的，其项目规划设计方案仍需要重新审定，发现不符合有关规定的，都要调整有关规划设计方案。据《新京报》证实，目前只是会议探讨的内容，大家在会上提出，可以将现有的商业地产项目分为拿到地但未开工的、开工但未预售的、已开工但未竣工的、已销售的四类，“提出除了已销售的这一类项目之外，其他三类的一切手续可以停办，未开工的要暂缓发开工证，重审规划方案;已开工的可以暂时停工，重新审查施工图设计、规划、开工方案等，确保不进行商改住。”
另外，会议也研究对尚未供地的商业类项目在后续供地中进行规范，加入后期追责责任;已在施工阶段的，可以加强规划验收和竣工验收的管理，杜绝商改住，同时房屋登记部门现场踏勘时也需要加强对商改住的检查。市住建委相关负责人解释，其实“商住房”或者“商改住”并非官方认可的项目模式，其获得的土地性质原为商业或公建的非住宅地块，产权一般只有50年，但出于住宅市场的需求，尤其是北京，缺口较大，开发商就将其按照住宅的条件进行设计建造，此举并不合规。
就此，记者多次致电北京市住建委，住建委工作人员表示目前并不清楚相关政策。
多楼盘涉嫌违规“商改住”
实际上，商改住现象已经成为业界公开的秘密，一方面北京存在大量无资格的刚需购房者，另一方面开发商追逐利益，双方“你情我愿”助推了商住楼市。《中国经营报》记者近日走访石景山区多个项目也发现，“商改住”销售仍在进行。
“我们项目距离地铁古城站300米，由三栋楼800多套房源组成，层高4.2米，商水商电，明厨带燃气。目前北侧两栋已经售罄，南侧的300多套房源也已经排到400多号。”近期，《中国经营报》记者在走访中海金鑫阁项目时销售中心负责人说，户型从一居到三居都有，面积最小38平方米，最大70多平方米，捆绑精装修总价在160万~360万元/套不等，今年交房明年入住。
在上述负责人带领记者查验样板房过程中，负责人表示，中海金鑫阁项目属于50年产权的商住房，来此购房的也并非是企事业单位，全是以投资或自住类型的个人，“中海金鑫阁根本就不适合商业办公”。在样板房中，记者看到，三五十平方米建筑面积被打造成一居或两居室，厨房、卫生间对开，中间挑高后被安装上夹层成为独立卧室和储物间。
另外，记者从启迪香山项目处了解到，该项目总占地2.5万平方米，总建筑面积15.6万平方米。其中，北侧住宅部分的建筑面积为4万平方米，共计700多套房子，价格在5.1万~5.2万元左右，全部为LOFT格局。南侧是属于纯商业办公的写字楼。房子全部将于2018年交房，并由开发商提供精装修。
据工作人员介绍，启迪香山项目属于40~50年产权的商业和办公用地，非70年产权的住宅产品，但北侧的住宅部分不仅具备独立卫生间和上下水，甚至还具备通天燃气等条件。据了解，住宅部分有38~85平方米四种LOFT户型，除了最小的38平方米户型没有天然气外，其他都具备天燃气。“项目的开发商是启迪，是清华大学四大校企之一。启迪香山项目算是清华科技园的京西新园区，承载了清华科技园的溢出功能，将来入驻的企业也会到这边来办公，所以才能开发住宅产品。之所以我们能拿下这块地就是和这个有关系，石景山政府才和我们一拍即合。”
据记者从北京市住建委官网了解到，上述中海金鑫阁和启迪香山项目分别获批销售套数为928套、765套，目前分别已签约839套、135套。记者在现场与多位购房者交流后了解到，之所以大家积极进场主要是因刚需用户无购房资格和近期频频传出北京商住楼要全面限购有关，“虽然辟谣了，但政策未来会不会转向很难说。”
据了解，中海金鑫阁项目是由北京中海金石房地产开发有限公司(以下简称“中海公司”)开发，成立日期为2013年2月，注册资本1000万元，法人为欧阳国欣，隶属于中海地产集团有限公司。而启迪香山项目开发商为北京启迪和谐投资发展有限公司(以下简称“启迪公司”)，注册资本为3000万元，法人为陈文斌。“是否是政府重点支持的项目从是否能通燃气就能了解到。另外，从项目公司的注册名字也可看出，政府重点支持的项目公司一般名字都会带有‘石景山’这三个字中的任意一两个字。”同样是在石景山区开发商住项目的业内人士向《中国经营报》记者表示。
冒险逐利
据记者粗略统计，目前石景山区或涉及商改住项目10处左右，来自中原地产市场研究部数据显示，2010~2015年，石景山区商住公寓新增供应套数、新增供应面积、成交金额分别为1078套、6.27万平方米、15.61亿元;0套、0平方米、0.86亿元;316套、2.26万平方米、2.72亿元;0套、0平方米、1.75亿元;0套、0平方米、0.48亿元;2590套、16.19万平方米、4.87亿元。
北京市住建委相关数据显示，仅2016年3月，北京市商住市场新增供应7312套，同比上涨530%;成交4675套，同比上涨402%，首次超出普通住宅成交套数。成交均价26979元/平方米，同比上涨24%;成交金额77.77亿元，同比上涨508%。财富人生经纪执行董事韩乐此前在接受媒体采访时认为，商住产品已经从“边缘”走向了“中心”，从北京楼市的“辅助力量”正式成长为“关键力量”。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进此前在接受《中国经营报》记者采访时表示，当下房企之所以热衷“商改住”项目，很大程度上和北京限购政策有关系。此类“商改住”项目作为规避限购政策的相对理想的产品，自然受到部分购房者的认可。
虽然市场需求旺盛，但是早在2011年5月，北京市住建委、发改委等5部门即已对此表明态度，并联合印发了《关于加强部门联动 完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称“《通知》”)，《通知》要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。如果开发商私自打隔断并分出多个厅室将不得办理房产证。有业内人士也表示，原则上商业性质的办公楼规划审批时会设置一些条件，比如办公用途建筑严禁使用任何燃气用具，且严禁出现任何明火。
“此类物业相对游离于监管部门之外，所以在项目的规划和改建方面可能有较大的空间。而这也致使开发商对此类项目宁可冒风险也要追逐利益。开发商通行的做法就是改变物业的属性，在项目的建设过程中修改规划内容。而政府部门验收可能按照既有的程序执行，但营销部门在销售的时候可能是按照另一个口径进行，这都可能会使得销售过程中存在误导购房者的可能。”严跃进说。
资深财经法律专家、诚功(北京)律师事务所律师张桂梅认为，房地产开发商受利益驱使以“不限购”“返租”“精装修”等为卖点将商业用房改为住宅进行销售，购房人购买这样的“商改住”房屋用于居住往往难以实现目的。根据《房地产法》和《城乡规划法》等相关法律法规，商业用房与住宅在配套设施、土地使用年限、贷款与税收优惠、房屋产权、居住成本、办理落户等诸多方面存在很大不同。比如，法律对住宅项目的学校、商业、养老、幼儿园、居委会等相关配套服务设施有强制性要求，而对商业项目则无此强制性要求;住宅项目土地使用年限为70年，商业等非住宅项目的土地出让年限一般仅为40年或50年;非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款;商业用房买卖所涉及的税费也比住宅高很多;水、电、物业管理等收费标准一般也比住宅项目高，非住宅项目一般不能按户办理独立的房屋产权证，也不能办理户籍手续。由于商业用房与住宅存在以上种种不同，建议购房者在购买“商改住”房屋时，需事先明确商业用房与住宅的区别以及自己的购房意图，谨慎选择决定，以免利益受损或不能达到预期目的。
“启迪这种模式在行业内非常普遍，一般都是在和外地政府谈合作的时候会打着清华大学、启迪孵化或科技地产等名义搞房地产开发，因为纯商业租赁或孵化创业收益回报很慢，而当地政府也多睁只眼闭只眼。”北京创投孵化行业业内人士说。
就上述涉及的具体问题，《中国经营报》记者向启迪公司、中海公司、石景山区委宣传部发出采访请求，但截至记者发稿前尚未获得正式回复。
