一位地产基金大佬眼中的地产投资策略
“鼎信投出十几个项目，但考察筛选了一千多个项目。在稳健发展基础之上求收益。”宁可错失一单，也不投错一单，这就是章华式的积极谨慎。
“鼎信的投资目标是希望每一单都能给投资者带来收益，但中长期目标是投出一批伟大的公司来。”8月17日，鼎信长城董事长章华接受和讯房产专访时表示。
在鼎信长城董事长章华看来，投资是件孤独寂寞的事情，往往是反周期操作。作为投资第六感很重要，“第六感”就是远见，是用未来的视角看现今的状况。
章华表示，鼎信在上一轮投资中锁定20%的城市，但这一轮投资只会选2%的城市投资，在全国600个城市中聚焦包括北京、上海在内的10个左右城市，
自2012年以来，中国房地产基金经历了野蛮生长，私募基金行业鱼龙混杂。为了规范市场，近期，中基协发布《关于进一步规范私募基金管理人登记若干事项的公告》，8月1日，8270家私募机构被清理，加上此前的清理整顿，目前被注销的私募基金超过1万家。
在章华看来，房地产基金行业经历了前几年的野蛮生长和近两年的大浪淘沙，如今是一批合格的人留在了行业内，尤其是监管层出台的严厉措施将进一步规范和整肃市场，让行业朝着更健康方向发展。
和讯房产：2016年上半年，鼎信长城新投出70多亿元，主要是哪些项目？鼎信如何筛选投资项目？
章华：事实上，新投出资金比70亿元要多。上半年，我们与金茂的合作没有计算在内，与金茂有7个项目在合作，主要下半年投出，应该会产生十几亿元的投出。投资的项目主要位于南京、上海、深圳、天津、郑州。
鼎信坚持“五优”战略，但随着市场的变化，里面包含的内容亦随之发生变化。一是城市线选择上，由前几年锁定10几个城市到目前锁定10个主要的一二线城市；二是房企选择上，以前选择规模大、增长能力强的，现在则锁定品质高和盈利强、透明度高的房企合作；三是看项目本身更多。侧重对项目本身的安全边际考量，宁可错失一单，不投错一单。四是把握趋势发展。主要基于三个点：市场情况究竟会怎么样；发展趋势如何；项目时机、位置、定位、客群、供需比等这些指标的考量和把握；五是要求管理团队精干。此项之前没有单独列为一项。在这么多年的合作中，我们发现集团再大，精英总是有限的。所以，我们在交易中要求派驻项目的经理必须是精兵强将。鼎信相对而言比较忌讳首次进入某个城市，忌讳没有在一线打过仗、不熟悉区域的项目经理。与此同时，鼎信也会派驻一流的财务总监和成本总监进驻项目，帮助项目走得更好。
和讯房产：鼎信在投资管控方面有什么独特之处?
章华：为了切实做好规范、专业的投资，鼎信长城编纂了一套《产业金融运营白皮书》，涵盖投资、资产管理、法务风控、基金运营、募集管理和公司治理。将产业投资全流程进行系统化梳理，这是鼎信长城过去所积累的经验沉淀、也是鼎信对投资更深刻的认知。
和讯房产：鼎信与房企合作主要是以怎样的方式开展？ 一些具有资金优势的大型房企为什么也愿意选择与鼎信合作？
章华：鼎信长城与开发企业不仅就单项目合作，更进一步搭建多个产业投资平台。
大型房企与基金合作主要原因在于整个运作过程中，这些房企越来越注重金融思维和投资思维，过去他们在具体运营上比较熟练，但在金融思维和投资思维上存在缺失，这方面恰恰是鼎信的优势。
另外，鼎信的投资目标是希望每一单都给投资者带来收益，中长期目标是投出一批伟大的企业来。比如我们现在合作的金茂，就具备这样的潜质。
和讯房产：一二线城市房地产市场的这种热度会持续吗？您对目前一二线城市的地王热现象怎么看？
章华：这种热度不会持续的。总体而言，三四线城市长期不看好，对于一二线城市，我们具体是看项目整个运作周期内的状况。在市场比较热的情况下，我们建立安全边际，要做敏感性测试，建立护城河。
鼎信对市场的看法和一般主体不一样。房企一般是预测未来房价可以涨多少，我们是基于价格不涨的情况，我们还能怎么做，这样来考虑。所以，在整个投资上是谨慎的，稳健的。总之，是在泡沫环境下，冷静守住自己的底线。
和讯房产：目前的市场投资中，您还主要关注哪类投资机会？
章华：一类是旧物业改造做办公楼的；一类是好地段、价值尚未被挖掘的存量商业物业改造用于租赁。
和讯房产：鼎信与中小房企有没有合作？
章华：中小房企也有合作，但是一般是要求项目本身好，有特色。比如当代的两个项目。这些项目主要是基于品质，项目本身有鲜明亮点。再比如，天洋、秀兰等环京区域龙头跟我们也有合作。
和讯房产：鼎信长城的境外投资如何部署？未来将有哪些新的开拓部署？
章华：鼎信的海外投资重点选择美国，因为美国市场比较成熟，地价和售价之间的价格是稳定和透明的。和国内投资原则一样，我们也是主要聚焦美国不超过10个主要城市。另外，鼎信在美国的投资最重要的一点，我们坚持投资中要有美式思维，比较偏向于与美国本土有开发经验的房企合作。投资物业主要是持有为主，不是开发为主。
全球经济的大环境下，美国投资是长期资产配置不可缺少的一部分，我们已经在美国有了固定的团队，与不少美国知名本土房企已经建立联系，另外，鼎信对吉隆坡和澳洲也有考虑，但重点还是聚焦美国。
和讯房产：鼎信基金的管理规模超过400亿元，奠定起中国产业基金品牌第一地位。在您看来，经历了野蛮生长期，目前房地产基金行业主要存在哪些问题？未来鼎信的发展方向又是什么？
章华：原来在野蛮生长期，我觉得这个行业问题特别多，现在监管层出台严厉措施，规范和整肃市场，把那些浮躁的、玩机会主义的淘汰出去，我反而觉得这个行业正走向健康。未来将是一批合格的人留在业内，也许房地产行业有起伏，但这个行业是“剩者为王”。我们看金融高度发达的美国，Blackstone的地产基金部门过去三年累计贡献了78亿美元的收入和近50亿美元的经济利润，房地产投资始终占有非常大规模。鼎信长城对标企业就是黑石。我们已经建立起多样化投资平台：从股权到债权，从地产投资到PE投资，从主动投资到受托资管，最终，鼎信会成为全产业布局的大资管平台。
和讯房产：你怎么看这两年风起云涌的金融触网现象？
章华：金融触网带来了无限的便利，但是伴随着诚信和道德底线守得不牢，暴露出很多问题。我觉得这个行业既有旺盛的前景，也需要被规范。在产品采集方面，还需要再严肃些。最后还是要信赖一批认真做事的机构，规范、专业、专注，是鼎信长城的安身立命之本，也可与这个行业分享这六字理念。
