高地价下龙湖抉择：出手谨慎探路微创新
8月17日，融信中国以110.1亿元的价格在土地拍卖中摘得静安区中兴社区N070202单元两幅地块，楼面价格为10.03万元/平方米，该价格刷新了全国的单价地王记录。
在当天龙湖地产的中期业绩发布会上，龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓被媒体尖锐提问，“今天的上海地王，龙湖被认为不敢拿？”
邵明晓回答称，“龙湖也参与了，但最终超出了我们授权的价格。到这种高价位时，我们认为通过快速开发达到所希望的毛利率是有挑战的，（我们）胆子有些小。但为什么有些中小公司这么勇猛，艺高人胆大，可能有他们的逻辑，各家公司背后的逻辑是不一样的，建议还是看看他们的报表，了解下背后的逻辑。龙湖讲究稳健，原则是有回款的签约、有利润的增长，公司稳健增长放在第一位。”
地王成为常态，在这个拿地要靠拼胆量的时代，龙湖在一贯遵循的“胆子小”的稳健原则下，开始寻求一些改变。
不追逐特别高的地价
市场在变，龙湖也在发生变化。
此前龙湖并不偏好通过并购方式拿地，而在2016年龙湖中期业绩会上，邵明晓透露，“龙湖并没有特别成立并购部门，只是在目前的投资体系里，加大了对并购能力的培育。现在还不完全是最好的并购机会，但我们要为此做准备。”
地价飙升或许是龙湖想要培育“并购能力”的主要原因。从业绩会上可以看出，在近半年的土地拓展中，频繁创记录的地价让龙湖有些“望而生畏”。邵明晓多次在业绩会上强调“不会去追逐特别高的地价”，而是“以频率换概率”。
邵明晓颇带无奈地表示，华中、华南是龙湖的战略目标市场，但进入偏晚。龙湖的总体策略是深耕进入的城市。但现在土地市场比较热，近日广州拍的一块地也超出我们预期。华中也是目标市场，长沙市场龙湖也一直在做。但龙湖所关注的核心地块，长沙近几年推地比较少，所以短期内迅速增大规模可能性不大。武汉今年地价上升，龙湖也有团队在当地寻找机会。“还是那句话，我们不会为进入一个城市去盲目追高地价，这也是龙湖的一贯风格。”
8月17日，上海楼面单价高达10.03万元/平方米的地王成为舆论关注的热点。邵明晓称，“上海地块应该说是非常难得的优质地块，出现这种高地价不足为奇。龙湖的周期比较快，基本上9个月，就会快速开盘。我们对地价的判断，是用自己的模型来测算的。”
据邵明晓透露，包括北京、上海等热点城市，“每块地龙湖都会去看，投资团队很辛苦，去年北京公司看了150个项目，上了将近50次会，最后拿了8块。这就是以频率换概率。”
不过，邵明晓坦承，“即便如此，要完全预测准（指市场走势），也不可能。龙湖主要是根据监测数据做出判断，比如去年的南京、苏州，都是通过市场的去化周期、供应量等数据，包括同业竞争的情况，最终得出结论。不过，现在对三四线城市，尤其中西部，还是非常谨慎的，龙湖依然聚焦在一、二线城市。”
龙湖中期业绩显示，龙湖上半年共获取16幅土地，总建筑面积574万平方米。土地集中在10个核心目标城市及天津、济南等潜力市场，其中60.8%位于环渤海区域，29.2%位于西部地区，10%位于长三角地区。同时，龙湖通过合作策略、二级市场收购等方式合理控制投入与成本。上半年新增土储平均收购成本每平方米5316元。
探索微创新
龙湖在这次业绩会上传递的另外一个信息是，龙湖开始探索基于持有物业基础上的创新业务。
关于这部分业务，龙湖对外的表述是，“将积极探索地产领域微创新，计划年内推出长租公寓、联合办公等新业态品牌，增加客户黏性，提升资产价值，锻造城市运营能力，挖掘新的利润增长点。
龙湖集团董事长吴亚军透露，长租公寓和联合办公，龙湖研究时间比较久。这是龙湖专门组建的创新事业部，由韩石负责。韩石是原大悦城地产执行董事及总经理。
吴亚军称，长租公寓和联合办公都已有项目在着手运作。预计三年内，龙湖将做到300处长租公寓，20个联合办公空间项目，主要布局是一线和二线城市核心地段。
联合办公自去年火热以来，国内联合办公和孵化器纷纷涌现，优客工场，氪空间、梦想加、腾讯众创空间、洪泰创新空间、无界空间和SOHO 3Q等都是该领域玩家。
龙湖方面表示，他们此次想要城市的一展空间，不只是传统意义上的办公场所，也不等同于其他联合办公品牌，而是定位于商业综合体中的联合办公空间，一体化集成办公、零售、餐饮、娱乐、休闲、体验、展示、社交和综合服务功能。据透露，截至今年年底，将推出选址于北京长楹天街、上海虹桥天街、成都时代天街等的一展空间项目，皆为商业综合体中的联合办公空间，实现办公与消费、办公与交通枢纽、办公与科技智库的零距离链接融合。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，过去的创新，是为了应对传统住宅的销售。而现在的创新，更多的是从消费者消费习惯等角度出发，积极开发新的业态，而且时刻和时代、政策的导向密切吻合。类似长租公寓、联合办公等概念提出，有很好的市场前景，但真正有实力的企业并不多。对于龙湖而言，在持有物业基础上进行此类业务创新，不仅能够有更多的资金投资，还能够使得龙湖后续整体上拥有一个较为积极的业务拓展思路。
龙湖中期业绩报告透露，集团目前商业地产管理面积达至177万平方米。
