通州运河边上，“北京城市副中心”的标志赫然在目。自通州被确立为北京城市副中心以来，该区域开始成为各界关注的焦点。

  8月5日，北京市政府印发《北京市公共服务类建设项目投资审批改革试点实施方案》（下称《方案》），将涉及北京城市副中心建设的六项审批权下放至通州。

  对于通州房价，北京市委副书记、市长王安顺日前再次强调，副中心建设要注重首都“四个中心”城市战略定位向副中心的延伸。要通过改革提升城市建设和管理水平，坚决杜绝违法建设，坚决控制地价、房价。这是王安顺继今年年初称通州房价“控制得不理想”后，对于通州房价的再次表态。

  严控下的通州市场

  《方案》中与房地产相关的审批权包括：对以出让方式获得土地使用权的建设项目，其土地出让审批权；地价评审；建设项目施工环节的许可、服务、监管事项等。

  目前，通州对建设中的楼盘管控都比较严格。据运河中心一位拟入市楼盘负责人透露，高层对运河中心的项目要求很高，尤其是外立面。“要求有特点、有调性，必须原创。”该人士透露，他们项目的外立面正在审批中，审批过程比其他区域的项目更繁琐。

  随着副中心建设，各项利好的落地兑现，通州房地产市场也成为关注的焦点。亚豪市场总监郭毅称，“以往，通州区商品住宅的成交均价比北京整体均价水平低10%-30%，而自今年6月开始，通州房价已经全面超越北京楼市的整体均值。”

  新开盘项目价格代表着市场的最新动态。8月份是通州区预计入市项目量明显增多的月份，根据亚豪君岳会统计，其间有8个项目入市，包括 保利大都汇、新北京中心等4个商住项目，以及华业东方玫瑰、京贸国际公馆等4个普宅及别墅项目。保利大都汇、新北京中心预计售价约45000元/平方米，华业东方玫瑰预期售价已高达50000元/平方米。

  郭毅分析认为，自去年通州住宅限购之后，该区域住宅供应开始一蹶不振，只有商住项目活跃在市场。今年双限政策出台后，商住也遭遇打压，供应市场更是持续低迷。

  8月供应的集中爆发，郭毅认为主要是受两类产品支撑。其中一类是少量拥有“商务型公寓”产品的项目，以保利大都汇与新北京中心为代表，这两个项目中公寓产品仍能够向个人出售，在“双限”限制了大量商住项目之后，这类产品也加紧入市抢占市场空白；另外一类则是区域老项目住宅产品，以华业东方玫瑰、京贸国际公馆为代表，这些项目也是通州主城区为数不多仍有存量的住宅项目，蛰伏许久后也迎来了通州区区域价值与价格的新阶段，一旦这一价格入市能够得到市场认可，也将拉动其他老项目追随入市。

  土地市场方面，通州区域已经半年没有公开招拍挂地块出让。仅在7月7日，北京首寰文化旅游投资有限公司以87亿元竞得通州区一整块综合用地，但由于是定向出让，地块属性也较为复杂，楼面价参考意义并不大，地价对市场也并没有影响。

??冰封市场的未来

  5月27日召开的中央政治局会议指出，“建设北京城市副中心，不仅是调整北京空间格局、治理大城市病、拓展发展新空间的需要，也是推动京津冀协同发展、探索人口经济密集地区优化开发模式的需要”。

  郭毅认为，北京市副中心建设已经不单是北京市的事情，而是国家战略的重要组成部分。规划中通州公共服务设施指标的设计甚至比城六区还要高，包括教育、医疗、养老等配套设施，目的就在于打造通州宜居的生活环境。

  目前，通州区域范围内906平方公里已全部被纳入北京城市副中心范围，而北京市区面积不过735平方公里。通州全境被纳入城市副中心后，意味着一个“新北京”将出现，未来将带动约40万人疏解至通州。

  高规格的城市建设对房价也带来了极大吸引力。

  21世纪经济报道记者了解到，尽管通州遭遇了全国最严格的限购，但由于目前通州在售新盘并不多，供应量较少，这使得通州房价也并未受到严格限购影响。

  据通州某在售楼盘开发商负责人透露，该项目共计推出不到200套房源，但排卡人数已经达到500多。该楼盘属于43平方米的小loft产品，总价在200万左右。

  通州一位不愿意透露姓名的开发商认为，“王安顺市长的讲话对通州的发展是重大利好，有利于后续通州城市建设的健康发展。在通州商务核心区，精装Loft单价4万多的均价真的不算高，现在新入市地块的楼面价都比通州核心区一线河景精装房价格高。”

  不过，该人士认为，房价上涨是全北京的普遍现象，并不指通州单个区域。这是资产荒的表现。

  相比一手楼盘，二手房市场则逊色不少。一位中介告诉21世纪经济报道记者，他并不看好通州二手市场。据他透露，自严格限购实行以后，符合资格的客户急剧减少。通州二手房市场面临的情况多数是“有价无市”。除非业主愿意低于市场价出售，否则出售周期会相对较长。

  2015年8月中旬，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发文，决定加强通州区商品住房销售管理。通州执行北京史上最严限购。

  今年5月，北京市住建委官网挂出《北京市住房和城乡建设委员会北京市通州区人民政府关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，对购买通州区商务型公寓的家庭进行限制。此外，通州区的新建商业、办公项目只能出售给企事业单位、社会组织等。

  郭毅认为，如果通州未来再对房价进行严控，只能通过限价、限涨等方式进行。