“罗湖—福田”中心已过鼎盛之年，“南山—前海”中心布局尘埃落定。面对巨大的人口流入，深圳住房缺口和购房刚性需求之间的矛盾愈演愈烈。近两年来，深圳城市中心区域的地价和房价被层层推高，带动城市周边接壤“卫星”城市区域的商品房销售量价迅速攀升，显示出购房人群开始向都市圈迁徙的倾向。而轨道交通的大发展，奠定都市圈进一步发展的坚实支撑，“轨道+物业”模式将高效率扩展都市圈周边的空间，再造“中心区-卫星城”的都市人口、产业分布新格局。

　　深圳新居住时代：“刚需”唱主角

　　与北上广等传统一线城市相比，深圳常住居民中的房屋持有比例明显偏低。在所统计的全国40个城市当中，房屋持有比例排名最后四位的毫无疑问是北上广深。其中北京以70.7%的比率排名倒数第三，排名末位的深圳只有约30%，比例相差悬殊。

　　从人口流动来看，过去5年，深圳的总人口增加了102.1万，增幅达到了9.86%，仅次于北京。同时，深圳人口结构年轻化，15-64岁人口为946.99万人，占83.23%，具有大学(指大专及以上)教育程度的人口为257.93万人。具有高学历的青壮年群体，尤其是从事高新技术与金融等行业的城市居民，将是“刚需”购房的中坚力量。

　　2015年，深圳生产总值17502.99亿元，比上年增长8.9%。第三产业增加值10291.80亿元，增长10.2%。金融、物流、生物医疗等现代服务业在第三产业中所占比重增高，人均生产总值157985元。

　　三大新兴产业将继续助力深圳经济稳步增长，并为行业人群带来丰厚回报，这些财富增长点是推动“新刚需”买家在深圳持有物业和房价上升的强大动力。深圳的经济和人口发展潜力巨大，然而深圳土地面积1996.85平方公里，不到上海或广州的三分之一，未来深圳面临大量土地需求缺口和严峻的住房供给考验，矛盾如何解决？

　　“跨界”的风景：不断延伸的城市边界

　　2016年5日，深圳正式启动“东进战略”，规划在十三五期间投资14000多亿元，铺设轨道260公里，重金投资东部地区，期望用5年甚至更长时间把东部中心打造成“第三个城市级中心”。并以此为突破口，通过交通建设、产业提升、公共服务、城市发展等领域辐射带动深圳发展第三极，将深莞惠(3+2)经济圈升级为C5深圳大都市圈。业界人士分析，深圳房价一度暴涨，主要因为“供应与库存不足+交通基础设施大建设+人口暴增”。深圳新都市圈崛起正是受深圳限购、需求外溢、政策刺激等因素的叠加。

　　在深圳市政府东进政策的推动下，深莞惠都市圈很可能成长为中国房地产市场的朝阳区域：大量的交通路网建设、新的产业转移和发展、人口的变迁和重新聚集等，预计深莞惠一体化核心区的土地价值将快速上升，而拥有该区域大量土地储备的龙光地产将直接受益。早在2005年在深圳坪山布局龙光城的龙光地产，两年内陆续拿下深圳龙华与光明数个“地王”。这些在当时让舆论和同行们咋舌不已的大手笔，成就今日龙光地产先知、先觉、先建设的战略布局，也奠定其在深圳东部与深莞惠一体化过程中的领先优势。

　　一小时交通圈：轨道交通改变城市心理距离

　　作为城市圈最便捷的一体化纽带，未来10年，轨道交通是超级大城市圈的居住与生活极大便捷化的加速器。伦敦都市圈、纽约都市圈和东京都市圈，都是世界知名的大城市群，据统计，它们的单程平均通勤时间分别为43、40、69分钟。

　　伦敦地铁系统已有150年的历史，11条地铁线、1条地上铁和1条城市轻轨形成的轨道交通网络四通八达，再加上分布于这个网络上的数十个国内、国际火车站，让人感觉到，在伦敦，只要你找到了一个地铁站，你就可以抵达任何你想去的目的地。

　　东京都市圈则以东京都为中心，广义上包括7个县。在东京，3条环线与9条主干线形成蜘蛛网式的首都高速交通网络。新干线、城际铁路、城市地铁构筑起无缝衔接的轨道交通网络，又实现了城市与城市之间的连通。

　　在东进战略的推动下，深圳期望通过和东莞、惠州、河源、汕尾联手，打造一个“10、30、60”的“都市圈”——10分钟进入快线路网体系，30分钟抵达市中心区，60分钟抵达深圳全域及莞惠河汕中心城区。便捷的交通布局将进一步打破城市之间的壁垒，实现城市的去中心化。

　　国际上很多大都市的经验证明，根据都市圈战略来发展地铁物业，依靠轨道交通+都市圈打破土地资源匮乏的困境，这是行之有效的方法，也将成为今后城市发展的大趋势。轨道沿线物业本身的货值很高，相比距离地铁500-1000米范围内的其他项目有10%-20%的溢价。开发商通过统一开发，高效利用土地，进行住宅、商业、物业运营等多项附加服务，能够进一步提升物业的升值空间。随着大深圳战略沿轨道交通延伸演进的迅猛步伐，未来深圳的轨道交通沿线项目必定成为行业与买家争夺的新宠。

　　轨道交通物业也是龙光地产的特色之一。比如龙华红山站地铁上盖，在龙华中心区与深圳北站一站之隔，周边为区域全力打造的核心商圈，建面80万平米；龙光光明新城项目，深圳6号线、13号线汇合交叉点，建面超50万平米。 深圳东的500万平米超级大盘龙光城，紧邻深圳14号线；受深圳东进战略及刚需外溢加持，屡现近万人抢房盛况。据介绍，该项目短短半年售价翻了3倍，合计已售出200万平米，目前尚有300万平米建面亟待投入市场。此外，龙光地产刚刚在深圳13号线获取一旧改项目，位于地铁13号线荔香站。

　　如上述数据可见，数年间，仅仅计算龙光地产在深圳轨道沿线未来的储备，已至少拥有6个项目、数百万平米建面。 随着深圳东进战略逐步落实和轨道交通的有序延伸，以深圳为核心的大都市圈已经呼之欲出。得益于在城际和轨道沿线早早埋下先手的前瞻布局，龙光地产在2016年的销售业绩再次实现爆发性增长。根据其日前公布的半年度业绩报告：2016年上半年，实现合约销售人民币143.9亿元，同比大幅上升71%；合约销售面积114万平米；合约销售均价为11,901元每平方米，同比大幅增长79.7%，远超行业平均水平，俨然成为2016年地产界的一匹黑马。

　　目前，国内房地产和城市化进入“下半场”，前者告别“黄金时代”开始转型；后者则快步迈入大都市圈时代，吸引越来越多的人口和财富涌入。自2003年进入深圳，一直低调深耕一线城市的龙光地产，已经悄然完成核心区域的土地储备和战略布局，成为深圳“都市圈”未来发展的风向标。