如何评估房贷风险？专家指降低房价是一招
从长期和动态的角度评估房贷风险
据媒体报道，截至8月8日，沪深两市共计16家上市房企披露2016年中报或中报业绩快报，归属母公司股东的净利润合计148.28亿元，同比增长18%，即平均每家上市公司每天约赚338万元。而在2015年度，142家上市房企平均每家每天约赚185万元。从一个小样本来看，今年房地产企业的盈利情况明显好于上年，行业的整体情况应该也是如此。
这得益于去库存工作的推进。去库存被作为今年经济工作的主要任务之后，各地趁机推出了各种鼓励购房的措施，甚至包括购房补贴。而银行则在实质偏宽松的货币环境下，加大了对房地产领域的放贷。根据央行发布的“金融机构贷款投向统计报告”，今年6月末，人民币房地产贷款余额同比增长24%，远高于同期各项贷款余额的增速。增长尤其快的是个人购房贷款，6月末余额同比增长了30.9%。据计算，今年上半年，新增个人购房贷款达到2.37万亿元，而去年全年才2.66万亿元。由于有房贷支持，而且利率较低，又有去库存政策带来的涨价预期，商品房销售额大幅增长，在这样的形势下，房企业绩当然会好转。
正因如此，有人指出，今年去库存的同时也是加杠杆犹存。房贷大幅增长意味着住户部门在快速加杠杆，同时，房地产开发企业的杠杆也增加了。根据国际清算银行的数据，2009年以来，中国住户部门债务余额占GDP的比例的快速上升，从2008年末为18.1%，2015年末达到了39.5%，7年时间增长了20多个百分点。根据这个口径计算(GDP用过去4个季度加总的数据)，今年6月末，这个比例为41.9%。由此可见，今年上半年，居民部门加杠杆的速度明显快于以往。中国住户部门债务中最大的组成部分是房贷，6月末余额为16.55万亿元，相当于过去4个季度GDP的23.4%(2015年末为20.7%)。房贷快速增长，令人担心房贷风险。
但中金公司研究部近日发布的一份报告认为，相对国际可比指标，中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。该报告指出，截至2016年6月底，中国房贷存量为16.8万亿人民币(与央行的数据有一定出入)，占过去四个季度GDP总和(年化GDP)的24%，而日本2014年这个比例为41%，美国2007年为73%，2015年为53%。相比之下，中国房贷存量占GDP的比例并不高。与之相应，中国房贷支出占全部居民可支配收入的比例也较低。
再看纵向比较，该报告根据70个城市加权平均房价计算房价收入比，目前为7倍左右，而在2009年之前，有多年高达9倍以上；房贷月还款额占家庭每月可支配收入的比例今年上半年为32%，是2000年(当时高达51%)以来的最低水平。由此看来，居民的购房压力与还贷压力还在减轻，这与很多人的感受大相径庭。
需要指出的是，房价收入比、月还款额占家庭每月可支配收入的比例的计算则与数据的选择有关，未必能够真正反映购房压力与还贷压力。而我国目前房贷余额占GDP的比例较低，一部分原因是由于房贷的历史还比较短。
目前，我国房贷占GDP的比例的确不算高，居民部门的杠杆倍数也不算大。因此，静态地看，房贷风险也不大，完全还在可控的范围。但是，评估房贷风险，我们还需要从长期和动态的角度去看。美国在2002年时住户部门的房贷占GDP的比例为56.5%，处于比较安全的范围；由于当时利率低，还款压力也不大。在宽松的环境下，次级贷款迅速发展。但是，5年之后，房贷占GDP的比例就迅速上升到75.1%；而利率也由于多次加息而上升到较高水平，一部分房贷客户没有能力还款，导致了次贷危机爆发。虽然我国目前房贷占GDP的比例较低，但对于房贷快速增长可能导致的风险需要加以防范。而且，目前是利率水平低的时期，今后有可能进入利率较高的时期，那时的还贷压力会大大增加。另外，未来居民收入的增长可能放缓。
去库存的同时，也应该打击加杠杆。否则，就是没有改进供给体系的效率，居民购房的难度有增无减，与供给侧结构性改革的本意相背离。中央经济工作会议上提出的“适当降低商品住房价格”，也应该得到体现。这样才能真正减轻购房与还贷压力以及房贷风险。
