经济观察报记者获悉，万科养老部门计划与北京市国企北控集团在光熙门地区合作提供养老服务。其模式是“医养结合”，具体业务由北京万科养老服务运营公司统筹。需指出的是，北京万科养老服务运营公司独立于万科地产。

  现在，万科养老团队正在参与北京北控光熙国际康复老年公寓改造中，目前床位已扩充完毕，预计该养老项目将在9月份正式亮相。

  自2009年以来，万科养老团队一直只服务于万科自己开发的项目，光熙门项目是万科第一个市场化项目，万科负责输入管理和服务标准，北控负责引入国企优势资源，两家联手运作。“北控项目之后，第二场签约仪式将很快到来，规模化是我们万科养老的任务之一，泰康等亦可能是我们合作对象。”北京万科人士透露，万科康复医院、万科护理学校等也会提上日程。

  记者了解到，万科准备实现养老产业规模化原因在于，内部已探索出可行的养老业务盈利模式，幸福家、智汇坊、随园嘉树等项目探索已形成盈利，团队、模式、医疗资源实力尚可，转型时机成熟。

  万科人士表示，未来2~3年，万科将深耕北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外还将重点布局10个左右“三高”城市（老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高），养老业务将发展成独立业务板块。

  万科 北控

  万科提供的资料显示：北控光熙医养中心总占地面积7054.24平方米，总建筑面积17594.83平方米，分为南北两楼，老年公寓位于南楼（北楼为申请中的二级康复医院），公寓占地面积1262.4平方米，总建筑面积7446.53平方米（含医务室430平方米、餐饮475平方米），老年公寓共6层，可供老年人居住的房间共计72间，可供使用的床位共计110张。一期先开4-6层，可供使用的房间35间，床位52张。

  此次万科和北控在光熙门的合作形式是，万科养老输出自己的服务和管控标准，相当于万科物业的“睿服务”，保留原物业公司手中的物业合同权利不变，由万科物业帮忙改造打理等。“现在北控光熙医养中心处于改造阶段，很多设施、服务等需要完善，老年大学、康复医院等资源肯定会嵌入北控光熙医养中心，一是地段好，这个地段周边医疗资源很丰富，我们希望把这个项目做成标杆；二是未来有规模化的计划。”万科人士透露，如何整合万科养老和北控资源是成功的关键。

  经济观察报了解到，万科现有养老产品探索方向有三个：

  第一种是机构型，偏重高护理等级的客户，类似于万科青岛怡园和北京万科幸福家，100-300个床位，建筑规模可能从五千到两万平米都有；

  第二种是CCRC型，侧重于全生命周期的照护，类似杭州的随园嘉树，活跃长者居多，会提供更多综合性的服务；

  第三种是社区嵌入型，立足已有的社区并辐射周边客户，规模比较小。各类产品模式探索中，服务和运营能力被视作万科养老的“护城河”。目前万科养老仅北京的专业养老服务团队就超过300人，另外万科也涉足投资成立自己的康复医院。

  在拓展市场化道路中，万科集团对万科养老业务定位是，以生活照护为基础，以康复为核心竞争力，万科争取与各地知名医院的康复科、慢病管理专家合作，开展特色康复项目，希望万科在已经探索出CCRC、城市机构和社区中心三大类产品上，开始拓展市场化道路。

  在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业运营了超过30个养老项目（包括带长住床位的项目和社区居家服务/日间照料中心），目前还有约10个带长住床位的项目和约30个居家服务/日间照料中心在建中。

  养老逻辑

  经济观察报了解到，万科做养老已在内部探索市场化道路，比如万科青岛怡园8个月左右实现盈利，比如随园嘉树1年左右时间盈利。另外万科物业成功拓展市场化道路，也鼓励了万科加快养老这项新业务的发展。

  记者获悉，在养老业务中，万科自身做了几个方面的梳理。

  首先，万科重新定位做养老产业的自身优势。“万科的优势是什么？不是土地、开发、营销等，而是整合土地、开发和营销资源能力，这种整合资源能力是可运用到养老产业领域。”万科北京公司人士说。

  其次，重新梳理养老产业业务板块。养老产业涉及开发建设、投资、运营管理，若把这三者实现风险收益的分拆匹配是控制风险的重要方式，“若涉及开发，可以交给万科做，若涉及后期运营，必须是独立于万科，那么在这个基础上实现收益。”万科内部人士分析。

  再次，如何做好最大化实现养老产业市场化。万科养老独立于万科，但可共享万科的部分人力资源和财务资源。万科内部人士透露，部分人员人事编制依然在北京万科编制，工作重点在万科养老业务，“如果未来万科养老和万科物业一样，彻底占领市场后，个人可能会发生变化，但目前来说，还是联动机制一起做大规模，一般都是15天左右给刘肖汇报一下工作进展情况。”

  最后，服务方式的改变。由“不动产增值视角”变为现在的“客户视角”，在接近万科人士看来，以开发房地产为主的万科是想办法提升地段、户型、设计、配套等硬性指标实现客户不动产保值增值，在北控北万合作中，更多是从“客户角度”的服务、健康、舒适度等来考量。

??刘肖的计划

  经济观察报了解到，北京地区担负着万科集团整体转型和创新的特殊使命，要让万科养老产业顺利落地于北京，北京万科总经理刘肖的战略布局非常重要。

  按照刘肖的战略规划，新业务转型3年见成果，时间已过去约400天，北京万科新业务已进入转型深水区，必须撬开新局面，养老就是6 X计划之一。

  当然万科意欲通过机构养老轻资产模式迅速抢占市场，并非坦途，按照万科内部要求，万科养老是一定要实现规模化增长，3年10个城市，并非易事。

  首先，服务标准化的异地嫁接，“项目设计定位对后期服务影响重大，过去万科养老服务是依靠万科地产产品和配套，很多人整合资源能力强还是因为在万科系统中，脱离万科物业、万科房屋产品的万科养老，整合和调配资源难度会增大，赤手空拳闯江湖。”

  某养老机构高管分析道，刘肖似乎早已意识到，他最新提出了任务导向的人力资源管理办法，依靠自我调配万科场内场外资源，而不是依靠组织来调配万科场内场外资源，人力资源价值驱动背后是绩效激励驱动。经济观察报了解到，涉及新业务的相关人士工资翻倍。

  再次，在万科全员创业运动大会上，刘肖发表《执念和创新》演讲提到，“万科养老在服务管理上一定不能外包，一定要自己做，这是执念。”刘肖演讲的潜台词是，万科部分人员要转变思想观念，即自我革命，由地产人士变成服务人员，显然，他也意识到组织转型的艰难和困难。

  最后，万科养老要实现规模化，就需收购其它项目，类似于万科物业一样，刘肖在接受经济观察报采访时透露，万科现有6 X业务中难点并不是资金难题，而是投资和并购难题。