失控的香河：隐秘土地生意背后谁在坐庄
文章来源：网易 房产
北京万科前往河北香河参加土地竞拍路上遭殴事件已经发生一个月。至今，官方未给明确说法，涉案人员未露面。据网易房产了解，万科方面已通过正常司法程序完成立案，并聘请刑事律师，要求县政府公安局全力破案。报案当天，香河方面即抓到三个犯罪嫌疑人，现已进入司法审讯和盘问程序。
土地出让乱象丛生，成为香河这个欠发达地区向发达过渡过程中，利益重新分配的注脚。尚无结论表明作案势力的真实身份，但在这片习惯了非市场化手段维护开发利益的土地之上，千丝万缕的证据均指向香河本土开发商——三强集团。
网易房产获悉，就在万科-五矿联合体参与此地块报名前几天，三强曾通过各种渠道试图劝退万科及五矿，但未成功。此番两家品牌开发商意图联合获取的焦点地块，正是由三强负责一级开发及拆迁工作。
“这块地三强拖了很多年都没有拆迁。不能粗暴判断打人方是谁。可以肯定的是，如果万科、五矿参与土地竞拍，将直接触动三强利益。” 不愿具名的环京资深土地拓展人士对网易房产表示。
通过市场化手段拿地，怎会抢食香河本地一级开发商的利益？如果三河县在当地势力笼罩下已沦为人门口中的“三强县”，一切就不难解释了。
网易房产独家获悉，作为香河本土最大一级开发商，三强向拿地开发商收取巨额土地补偿款，并不提供发票，已成为当地公开潜规则。其生财路径是：通过限制拿地开发商数量，协助有直接利益关联的一级开发商报名参加竞拍并底价中标，后者向政府缴纳土地款时，三强将得到与政府财政收入几乎等额的巨额补偿金。
接近万科五矿方面的人士对网易房产说，在前往香河拍地之前，万科五矿曾与三强方面有过接洽，但在对方开出的游走于灰色地带的利益诉求面前，选择了拒绝潜规则，于是遭遇涉黑势力暴打。
三强开出的什么条件挑衅了万科五矿的拿地底线？
7月13日，网易房产曾在《深喉揭秘：法外之地 北三县土地市场潜规则大起底》一文中深度曝光这片蛮荒之地土地买卖的种种乱象。近日，一位环京资深土地拓展人士向网易房产披露了流血事件背后，以三强为代表的香河土地买卖利益链条。地产壹线将在后文呈现其中细节，并持续关注相关事件及北三县楼市发展。
三河县已成“三强县”？
在三河，试图拿地的开发商，无论势力、财力、政商关系均拼不过做一级开发的地头蛇，已是常态。
缘何至此？香河及北三县等环京房地产飞涨区域，政府将土地一级开发权原则上全权授予了本土企业。完不成一级开发，便等不来后续的土地拍卖。掌握一级开发这条命脉，相当于扼住北三县楼市喉咙。
当地县级政府无力、也不准备拨款支撑这部分一级开发财政支出，地头蛇替政府完成了政府该做的事。
根据网易房产了解，当地企业在承包一级开发同时，自行承担拆迁、安置费用。待一级开发商建好回迁房，村民回迁上楼后，再将要拆迁的地块整理出来。
大量集体用地和农用土地拆迁、安置工作事无巨细，和老百姓打交道总是难的，一级开发商替政府啃完最难啃的骨头，可以从利益上获得补偿——地方政府会在土地挂牌出让时为一级开发商留出10%-12%的利润空间。
一个可怕的事实是，多年以来，香河土地拍卖挂牌底价与真实成交价格往往相差一倍。环京资深土地拓展人士称，拿地方面多为一级开发商的熟脸，对方成功夺地后直接跟一级开发商签协议补给其约一倍于底价的土地补偿款，成为香河卖地潜规则。
“这些钱基本上转化成一级开发商的利润。假设每亩200万，四五百亩的地块就能白得8到10个亿。”
在香河，以这种形式做大做出名的一级开发商，最为人熟知的便是三强，以至于三河县甚至有着“三强县”的别称。香河以西，燕郊则存在所谓“四大家族”的当地势力。三强们和四大家族们的意图显而易见，由其自己或其指定的竞标人拿到地块，方可牢牢占据牟利渠道。
在河北省房价快速上涨区域，一级开发商借此获取收益，输送利益，继而反哺利益，燕郊、香河表现得尤其激烈。他们尽可能防止意外发生。这样的意外不仅包括地块经市场手段旁落外人，也包括竞买队伍扩大后抬价，导致成交价远超底价——
万科-五矿联合体这样的外来户一旦出现在国土局竞拍现场，地块被其抢走的可能性陡增；即便最终仍被三强系拿下，若竞拍价格发生溢价，其将不得不支付更多地价款，利益将从地头蛇的口袋内转到政府之处。
一个略显夸张但极能说明问题的说法是——当地人士称，香河99%的土地交易均在一级开发商的势力笼罩下实现了底价成交。
万科遭劫内情
强龙不压地头蛇，但猛龙一定要过江。在香河有着开发经验的万科和五矿不信邪，最终被“三强县”教训了。
知情人士对网易房产说，万科五矿方面近期有在香河拓展项目的想法，便在2011年开发的五矿万科城（资料、团购、论坛）周边方圆3-5公里内寻找土地。这一次要去拍卖的土地，离五矿万科城最近的只有几百米远，是一块值得争抢的地块。习惯了按市场规则办事的大型品牌开发商，没有遵从潜规则，就遭了黑手。
黑白均沾的香河本土开发商的手段不外乎三种。
最常见的是利诱，以利交换对方的退出。环京资深土地拓展人士说，三强常用的手段是，找到准备拿地的开发商，释放“你别来了，我给你一点钱”的意思。懂行的开发商自行撤退。
若利诱不成，则开始威逼。“号称我给你埋了多少雷，比如我让村民堵你大门，让拆迁部包围你公司之类的，还会威胁投资人和员工安全。”大部分开发商会止步于这一阶段。
考虑到在香河有开发历史，且为市场化企业出身，万科五矿对威逼利诱并不买账，便遭遇了最极端手段，被暴力击退。
一位在香河有拿地意愿的开发商人士向网易房产透露，为一级开发商站队的当地县政府在这个过程中施加了大量压力。
“政府这一块，其实是对我们企业造成影响的。你要说比例可能是6:3:1的比例。政府这一块带来的压力超过了50%，当地企业可能有30%，剩下10%就是很下流、下三烂的手段。但最后这个东西恰恰是我们最不怕的。”
前述环京资深土地拓展人士认为，一级开发商与二级开发商在地块获取前签订合作协议，本符合规则，但通过暗箱操作阻止他人，特别是用非法手段阻止他人竞买，将地块卖给指定的二级开发商，涉及用非市场化手段保护地方利益。
实际上，几乎所有外来开发商在北三县拿地均绕不过地头蛇。拿此次事件为例，万科五矿在拓展地块阶段也曾试图温和处理，通过与三强签订合作协议，提前支付中标金额，以成功获得二级开发资格，但三强方面提出大量游走于灰色地带的利益诉求令万科、五矿难以接受，三方不欢而散。
“据我所知，万科五矿和三强曾有过协商，地被开发商拿走，开发商每亩补给地头蛇几十万开发费用，双方基本达成共识，”知情人士爆料，但是，三强随即提出不提供发票，“万科和五矿，一个中国第一房企，一个央企，不能接受这种违规安排，就拒绝了。”
网易房产同时获悉，此次事件中，当三强为避免纳税提出不开发票的霸王条款后，香河县政府未有所作为。
“当地政府没有尽到积极协调双方解决矛盾的责任。包括万科也曾到县政府、国土局反应一级开发商恶意延期拆迁，行政部门均不予应对。地方保护主义及利益输送，造成了今天外来开发商在香河拿地难的状态，也是这次事件爆发的导火索。”环京资深土地拓展人士表示。
破局：地方政府为关键一环
在充分享受京津冀一体化发展红利的时刻，北三县楼市并未得到阳光的充分照耀。
在京津冀一体化成为国家战略、进入加速期的关键时刻，北三县楼市却依旧野蛮生长。万科员工遇袭，旭辉员工遭劫，外来者希望打破平衡，却成为地方保护主义与不透明市场的牺牲品。
就在此刻，利益博弈或许仍在继续，但变化也在发生。网易房产最新了解到，河北省公安系统已着手处理北京万科员工被打刑事案件。另一方面，地方保护做派极浓的香河县政府、香河县国土局开始介入拍地纠纷，主导与万科、五矿方面的沟通和谈判，探讨解决方案。
某种意义上，经媒体发声、聚焦，这种进入看客视野的不光彩的曝光方式，或可成为环京楼市改变灯下黑现状的助推器。
网易房产记者采访、调查获得的种种证据表明，地方保护主义，乃斩落地头蛇的阻碍所在。前述不具名人士则认为，城市需要发展，地方政府依靠当地企业实现地方政府无法完成的任务，保证当地企业一定的利益，所以二者形成责任利益共同体。
“这个紧密的共同体，随着地区经济发展及地区价值不断发掘，让外来事物切进来，就能打碎这个利益体。”
这位人士称，万科香河被打事件乃个案，行政干预、包庇为更普遍的经济发展毒瘤。“其实在香河、燕郊这些市场化欠缺的地方，只要放3至5家万科这样的大企业进入，大家按市场规范行事，土地市场很快就可规范起来。整个地区所有利益主体进行彻底的利益洗牌。”
欠发达地区向发达阶段过渡的过程，为利益趋向合理分配留下了改革空间。接受采访的人士呼吁高层规范河北本地政府，令其严格按照行政决策发号施令。“京津冀一体化带来的红利已经证明，只要不绕过市场规则与力量，地方经济的发展速度比国家下道政令和协调来得更快。”
典型的标杆样本是上海所在的长三角城市带。“上海繁荣，上海周边县市发展水平也很高，其土地拍卖流程、规则和上海一样阳光透明。一旦大型开发商批量进入，可迅速带动上海周边城市面貌改变。”
相比长三角，京津冀城市带的发展不均衡程度要严重得多，河北某些地区的落后程度甚至不输给三线城市。环京资深土地拓展人士认为，“牢固势力的打破是需要付出代价的，依靠一两家企业的力量显然难以承受。”
