合肥房价谁说了算？新地王旁惊现超低价楼盘
8月16、17日，位于合肥政务区的云水居开盘，大部分单价在6500多元/平方米-7005元/平方米，推出来的首批602套房很快全部售罄。而一路之隔的楼盘要卖3万元/平方米。
“这个月开始，定向销售房屋的价格就不再对外公布价格了。”合肥物价局负责商品房价格公示的工作人员在电话里对21世纪经济报道记者说。
通过查询合肥市物价局公开的商品房备案价格可见，由合肥包河房地产开发有限责任公司负责的阳光里小区，备注为“定向销售”的房价约为6000元/平方米-7000元/平方米，而备注为“对外销售”的房价约为11000元/平方米。例如，“定向销售”的901，其价格为7030元/平方米，而“对外销售”的903和902则为11110元/平方米。
除此之外，备注为“定向销售”的还有位于经开区的玖珑公馆6号楼，44套房子中有34套为“定向销售”，房价在9000元至10000元/平米，该小区其余房价为14000元至17000元/平米；同样位于经开区的金屿海岸，6月新开盘的586套房子均为“定向销售”，其销售均价为6692元/平米，甚至低于其2015年9月开盘的均价7029元/平米；经开区的另一楼盘依澜雅居，22号、23号楼共285套房子也均为“定向销售”，销售均价为8848元/平米，而其6月末开盘均价为11500元/平米。
价格相差一半？
为何房价会有如此大的差异？21世纪经济报道记者先后电话联系了阳光里小区和金屿海岸售楼处的工作人员。阳光里小区表示，目前房子已全部售罄，而每平方米六七千的房子是之前搞活动时的价格，早已结束。金屿海岸则表示这个月中下旬将会有新房源推出，价格约为14000元/平米，对于之前推出的6000多元/平米的房子并不知情。
更为蹊跷的是，房管局网站上显示为7月27日开盘，位于政务区均价约为6000多元/平米的云水居却无法在物价局公开的商品房备案价中找到，记者就此事致电合肥物价局，前文提及的工作人员解释说，云水居是“定向销售”房，不对外公示价格。实际上，由于“定向销售”的房子不对社会公开销售，因此从这个月开始其价格就不对外公示了。
什么是“定向销售”房？这位工作人员回应称，定向销售房以团购为主，例如开发商的合作企业在房屋尚未建好前就团购一批房子作为其员工宿舍。
至于“定向销售”房价为何低？工作人员说，是由于团购往往在开盘前几年就进行了，有的在两三年前甚至三四年前就交了房款。合肥房价近年来的疯涨，使得当时同市场价差不多的“定向销售”房，现在看起来远低于市场价。
记者又联系了云水居的开发商安徽安粮地产有限公司，拨通其官网提供的电话后，对方表示知道云水居这个项目，但自称是人力资源部，不了解销售的具体情况。但在365淘房网上有网友说，云水居是被政府机关团购的。
这种现象在合肥并不少见。此前，玖珑公馆称其6号楼的“定向销售”房早在2015年就已售罄，这些房源都是员工福利房，所以价格较低，并且购买这些房源需要先缴纳30万元的定金，不对外出售。阳光里表示其“定向销售”房在2014年以6000-7000元/平方米卖给省级机关工作人员，当时团购时每个客户都收了15万元，难以毁约，合肥楼市的突然暴涨让当初的协议定价变得便宜了许多。
合肥学院房地产研究所副所长凌斌曾在媒体上说，定向销售方式在合肥较为正常，此前合肥已有过多个楼盘采用过定向销售的方式，其房源主要为动迁安置的回迁房、人才引进用房、集资团购房等，这些定向销售的楼盘价格都会比市场价低。
房价谁说了算？
然而，在房价暴涨的合肥，这样的解释仍让人难以接受。有网友在合肥某论坛上发帖问道，这种定价方式是否合理？谁来为低价部分最终买单？定向销售的房子，到底是卖给谁？里面存在猫腻吗？是否滋生有腐败行为？这些定向的房子，最终谁获利了？又侵犯了哪些群体的合理利益？
对此，21世纪经济报道记者联系了合肥市房管局办公室，对方说商品房备案价格的主管单位是市物价局，开发商如何定价不属于房管局的职责。其后记者又联系了物价局，对方说，开发商有权制定价格，物价局没有定价权，如果开发商在物价局备案的价格同实际销售情况不同，物价局才有权干涉。如果认为定向销售中有违纪行为，可以向市纪委反映。
记者注意到，在物价局公示商品房价格的页面上，特地用红色标注了“根据价格政策规定，商品房价格管理属市场调节价，其价格由房地产开发企业自主制定。”而这个政策指的是去年6月，由安徽省住建厅、发改委等多部门联合下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》，其中提到“商品房销售备案价格由房地产开发企业根据开发建设成本、市场供求状况等因素自行确定”。
据合肥当地业内人士透露，云水居是2015年5月出让的地块，当时只有两家房企报名参与，经过几轮的竞价，安粮地产以626万/亩竞得政务区ZWQTA-021-2号地块，住宅楼面价3237.93元/平方米，溢价率2.62%，总价2.81亿。如此低的地价，出乎业内预料。后来才获悉，这个地块的开发是附带省属某机关单位条件的，如竞得人在进行项目规划方案设计时，须按照与省人民检察院书面达成的意见，严格落实地块内新建建筑物的退让红线、建筑高度、南侧首排建筑保密要求等。否则，视为违约，终止合同，无偿收回土地。这就表明，安粮相当于一个代建的角色。官方对此也表态，定价是企业合法行为。
戏剧化的是，与云水居一条马路之隔的，正是融创所拿政务区ZWQTA-025号地块，目前已定下案名为合肥融创壹号院，预计售价3万元/平方米。云水居地块出让时间为2015年5月，而合肥融创壹号院拿地时间为2015年12月底，总价242592万元，溢价率437.74%，住宅楼面价17099.91元/平方米，商业楼面价15267.78元/平方米，为当时“地王”。
