长春楼市回暖迹象明显地价、成交量、房价“涨声”一片
开篇语：据克而瑞长春机构数据显示，1~6月长春商品住宅销售面积达386万㎡，环比去年同期上涨18.7%；1~6月长春商品住宅销售金额241.6亿元，环比去年同期上涨18.7%。成交面积、成交金额均达到2009年以来同期最高水平；房价涨势明显，截至6月，住宅均价上升至6850元/㎡，环比2015年最高涨幅5.1%。2016年上半年的楼市表现，通过上述数据便可窥探一二。年初，在去库存层层阴霾下开启，团购、特价房、分期首付……促销手段层出不穷，楼盘去化仍举步维艰。紧接着，政府陆续派发政策红利并见成效，越来越多多的购房者走进售楼部，刺激楼市成交回升。可以说，上半年长春楼市整体回暖迹象明显，“涨声”一片：地价涨、成交量涨、房价涨，这一切，都在挑动着购房者的神经。
本期专题，我们期待透过权威数据，全面回顾长春上半年楼市的行情。同时特别采访了长春天伦房地产开发有限公司副总经理顾永超和吉林省房地产经济专家委员会秘书长、长春万森房地产投资顾问有限公司总经理吉林，共同探讨行业变化及发展方向，指引购房者置业潮流。
政策篇
政策福利发不停 有效助力库存去化
为了去库存，这半年房地产市场不断吹来政策暖风，相关部门也屡屡祭出“救市”大招。降息、降准、降首付，减契税、营改增，同时惠及了商品房和二手房市场，政策面和资金面的全面宽松，直接推动了购房需求释放，2016年上半年市场成交量迅速回升。
原因：助力去库存 刺激消费需求释放
吉林省房地产经济专家委员会秘书长、长春万森房地产投资顾问有限公司总经理吉林表示：政策的刺激拉动是目前我国宏观经济转型调控特定阶段的必然选择。在我国经济转型的关键时期，我们必然会有“去库存”配套政策的出台，适度依赖房地产业维系经济成长的反复选择有他特定历史意义的积极性。
长春天伦房地产开发有限公司副总经理顾永超表示：政策对房地产的指导作用，从结果上看是良性的，而且是有效的。直接的效果就是改善了房地产市场的供求关系，从供求两方面拉动了市场的信心。
走势：政策面将保持宽松，不会有更刺激的政策出台
谈到今年下半年的楼市走向，顾永超表示：下半年政策会在维持“去库存”的主调下，保持原有政策导向的延续，不会有更加刺激的政策出台。让市场供求两方面进一步消化政策的能量，形成新的市场平衡，这是把市场交给市场的正确做法。长春市地方政府对于各区域环境和文化软实力的规划打造和及时落实，将是影响长春市下半年房地产市场的主要因素，这是提高城市竞争力和实现不动产市场价值的根本。
供求篇
成交创三年来最高 市场库存稳步去化
对比近三年市场上半年的供求情况，2016年上半年的供应量最少，同比减少37%；供求比降至0.52，同比下降幅度达47%；成交量最大，同比增加26%。数据直观反映出上半年供小于求的市场走势及去库存效果显现。持续飘红的成交数据也带动了土地市场成交，进入第二季度，政府不断加推优良地块，开发商“抢地”也热情高涨。
原因：政策导向+ 需求释放双擎驱动
目前，市场上的整体库存十分充足，但整个上半年楼盘来访量和成交量较之去年明显增加。顾永超认为：此一现象的发生，根本原因还是政策方面的导向和市场供求关系趋于平衡导致的。前两年供大于求的市场状况使得长春房地产市场出现了以低价求存的市场情况，这对于买卖双方来说都不是好事，一方面开发商由于成本原因。但是随着库存量的去化，供求关系的改善，长春房地产市场正在向结构合理、品质至上、价格公平的良性市场发展，这是比较可喜的。
走势：下半年供应预计小幅上升 成交继续上行
谈到下半年走势，吉林表示：从统计数据看，房地产市场有向好发展趋势，下半年供应面积会有较大提升，供求比也会上升。长春的房地产市场会成交量会持续放大。
顾永超表示：随着市场面的趋好，供应和成交会更好一些。但是由于长春本身的住宅市场规模，以及投资市场预期的不确定性，从开发商角度看，供应方面不会有更冲动的投入，供应量较上半年不会有大的变化，只会是小幅上升。成交方面如果投资市场仍然没有大量进入的话，也只会温和上扬。
房价篇
先跌后涨 整体呈上涨趋势
经过记者的不完全统计，上半年长春楼市的降价楼盘26个，涨价楼盘46个，涨跌楼盘差价较大，价格先跌后涨，整体呈现出上升趋势，涨势明显。克而瑞长春机构数据显示，截至6月，住宅均价上升至6850元/㎡，环比2015年最高涨幅5.1%。从图表中可以看出，今年春节过后，伴随着成交量的激增，房价也相应拉开持续上涨的序幕。经历了“金三银四”的火热后，红五月如期而至，六月亦是激情不减，楼市去化显著的同时，房价亦如同当前的天气，想不热都难。
原因：多重刺激 楼盘涨价有底气
长春房价上涨因素很多，根本原因是相对稳健的自住消费需求的持续释放，导致不少热盘涨价底气十足。吉林表示：从成交结构上就可以看出，目前刚需及初改型置业和品质升级型置业的比例接近，几乎各占市场成交的一半。这是某一区域房地产市场发展到一定阶段消费居住升级的必然结果。在消费型市场中，推动房价上涨的主要原因是消费性购买力的释放。这种释放与房地产宏观政策层面的调控关联度很高，上半年政府频频派发政策红包，有效刺激了消费性需求的增长与释放。
顾永超表示：除政策层面的刺激，供求关系和开发商价格策略导致市场出现了房源相对紧缺现象，加上核心区域的几个高品质楼盘的入市，也从结构上推高了房价；表现更为抢眼的是部分新区交通、医疗、商业、学校等配套不断成熟，从心态上改变了购房者的购买预期和购买行为。
走势：温和上涨 房价分化差距继续拉大
上半年房价呈现“分化”现象，热门区域、热点楼盘房价一涨再涨，活跃度关注度低的区域和楼盘房价则基本稳定甚至有所下降，下半年这种差距将会继续拉大。比如，高新区的恒 大雅苑、南关区的信达东湾半岛等热盘均因被列入重点学校学区房，而销量猛增，房价亦不断攀升。高新北区因政府规划及区域配套的逐步完善，房价从最初的“3”字头、“4”字头跃升至“5”字头甚至“6”字头。净月高新区作为传统的高端居住区，房价一直维持高位，下半年随着万科如园、恒 大净月公馆等高品质楼盘的入市，有望进一步拉升区域房价水平。而市中心板块由于新盘新品相对较少，库存压力巨大，积极促销让利跑量仍将是重点。
吉林分析道：“下半年长春的房价依然有上涨的可能，但平稳低速增长的概率更高。在特定的情况下，不会出现价格大幅快速上涨的可能。”
