6月房价涨势放缓涨幅收窄 一城一策取向渐显

提要:2016年上半年,房地产市场在短短6个月内跌宕起伏。18日,国家统计局发布6月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,6月70个大中城市环比上涨 城市数量55个,较上月减少5个,与4月价格上涨个数相比,减少10个,连续两个月下降。涨幅方面,环比、同比最高涨幅有所收窄,具体来看,环比最高涨幅 较5月的5.5%收窄0.6个百分点,同比涨幅较5月的54%收窄6.6个百分点。

  2016年上半年,房地产市场在短短6个月内跌宕起伏。18日,国家统计局发布6月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,6月70个大中城市环比上涨 城市数量55个,较上月减少5个,与4月价格上涨个数相比,减少10个,连续两个月下降。涨幅方面,环比、同比最高涨幅有所收窄,具体来看,环比最高涨幅 较5月的5.5%收窄0.6个百分点,同比涨幅较5月的54%收窄6.6个百分点。

  对此,业内人士表示,房地产行业周期已缩短,下半年或提前进入下行周期。而政策方面,未来政策将更有针对性进行调整,不仅仅是分城施策,更多的将会升级到一城一策。

  走势 楼市上演“过山车”

  2016年上半年房地产市场经历了“过山车”行情,从2015年的低迷到春节期间的一二线不冷,三四线不热;从3月一线市场整体爆发,到“四小龙”的诞生;从4月房市的全面复苏,到5、6月的回调,房地产市场的剧烈变动超出人们的想象。

  具体来看,今年2月之前,一线城市领涨全国,尤其深圳新建住房价格环比涨幅达4.1%,同比涨幅更是高达52.7%。而一线城市收紧后,二线城市便借机突 击,3月,房价涨幅环比最高的三个城市分别为,厦门环比上涨5.4%、合肥上涨4.6%、上海上涨4.3%。4月,房价涨幅环比最高城市则分别为,合肥上 涨5.8%、厦门上涨5.3%、南京上涨4.4%。5月、6月则延续该趋势。

  中原地产市场总监张大伟表示,此前二线城市涨幅超过一线城市的最主要原因是政策因素。他指出,3月,一线城市相继出台不同力度的约束性政策抑制了一线城市 继续大幅上涨。另一方面,二线城市政策却从限购、限贷方面呈现最大宽松,导致在前4月资金宽松的情况下市场活跃,促使厦门、南京、合肥、苏州加速去库存。

  而在政策收紧与市场预期的影响下,现阶段房地产市场降温明显。亚豪(微博)机构(博客)市场总监郭毅表示,楼市正在进入新一轮盘整期。一方面,环比下降城市数量再次扩容, 但另一方面,同样是三、四线城市,其中牡丹江、泉州已连续两个月出现价格环比下滑,而锦州商品住宅价格已连续15个月环比下滑。

  同时,亚豪机构数据显示,6月北上广深四个一线城市均出现商品住宅价格涨幅放缓的迹象。相比5月的环比涨幅,其中北京涨幅减少了0.7%,上海下降了1.2%,广州下降了0.6%,只有深圳环比涨幅微涨0.3%。

  上海易居(博客)研究院研究员朱光表示,今年以来,全国楼市以去库存为主要目的,绝大部分城市仍将延续宽松的购房和信贷政策,再加上居民受制于投资渠道有限,往往将投资房产作为资产增值的主要工具,因此楼市成交活跃,但从历史上来看,如此高速增长,很难维持较长时间。

  中金公司也有类似判断。中金宏观组报告预测,房地产行业“三年周期变两年”,下半年或提前进入下行通道。

 ?警惕 风险加剧泡沫凸显

  2016年上半年25家企业半年业绩预告看涨,多家房企上调销售目标。

  中原地产数据显示,截至目前,35家官方公布销售业绩的房企合计销售业绩高达12425.92亿,比2015年同期的7285.54亿上涨幅度高达 70.6%,而销售面积也达到了10146万平方米,同比上涨47.5%。具体来看,35家房企平均完成年度任务指标64%,首次出现上半年平均完成指标 过半的情况。

  中原地产市场总监张大伟表示,市场未来越来越恐慌,一二线恐慌性上涨,三四线恐慌性调整,地王恐慌出现。

 ?货币方面杠杆突增,风险增加。央行日前发布的最新数据显示,今年上半年,个人购房贷款新增2.36万亿元,同比增长1.25万亿元。个人购房贷款余额同比增长30.9%,同比上升13.9个百分点。

 ?值得一提的是,今年以来,居民中长期新增贷款月度规模在不断上行,绝对额从4月开始就超过非金融性公司新增中长期贷款规模。如6月居民中长期贷款月度新增 量为5639亿元,而非金融公司中长期贷款仅仅增加了4105亿元。同时,上半年数据显示,开发商企业到位资金中,来自个人按揭贷款的收入有1.12万 亿,同比增长57%,而同期开发商全部到位资金仅增长15.6%。

  张大伟表示,本轮市场火爆的主要导火线与原因都是信贷释放,居民杠杆在不断增加,从而形成了泡沫。从现阶段来看,虽然整体新增加贷款降速,但居民户长期贷款依然天量,趋势难改。一旦房市转向,因杠杆带来的风险将加倍。

 ?而郭毅也认为,虽然在房地产调控放松下,天量货币大水漫灌,但部分经济基础薄弱、产业提振不利的三四线城市,地产调控政策的刺激只能对区域楼市产生短期的 利好拉动。长期来看,区域楼市在缺乏就业机会、人口吸附力不足的背景下,库存压力难以得到根本性扭转,仍会对楼市的持续向好形成巨大阻力。

 ?前景 调控趋向“一城一策”

 ?“上半年尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨,但城市间涨幅差异仍然较大。因此预计下半年房地产调控政策将从‘因城施策’升级到‘一城一策’。”张大伟表示。

 ?的确,从上半年来看,房地产政策频出。中原地产数据显示,据不完全统计,截至目前,有多达54个省市发布房地产去库存政策。

  例如,厦门于7月15日起调整住房信贷政策,其中最受关注的是二套房首付的变化。变化最大的应该是,对于名下有1套房但未结清贷款的或2笔及以上贷款记录的,首付从原本的执行40%提升到60%。停止向三套房发放公积金贷款。

 ?张大伟认为,过去全面宽松的趋势已经出现变化,政策开始“托底盖帽”。这种情况下,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现约束性的政策。而未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多的将会升级到一城一策。

  发改委日前表示,下半年,针对市场分化的情况,应更加注重分类施策、因城施策,促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大 住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨。对三、四线等商品房库存较大的城市,要根据当地市场情况,积极采取有效措施,化解房地产库存。

  此外,有报道称,18日上午,住建部部长陈政高带队调研万达保利、融创和恒 大四家房企,摸底当前市场情况,尤其是一二三四线城市的土地市场情况和库存压 力,并为下一步政策调整支招。据悉,住建部将分别听取房企、央行以及众金融机构的看法,了解目前市场状态、风险程度,进一步细化政策重点。

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