楼市调控或“一城一策”
近日，5月房价上涨最快的城市陆续出台调控政策，以抑制地方房价快速上涨的势头。有消息称，福建省厦门市将于7月15日起调整住房信贷政策，其中最受关注的是二套房首付的变化。
中原地产首席分析师张大伟认为，厦门的楼市调控政策中变化最大的有可能是，对于名下有1套房但未结清贷款，或两笔及以上贷款记录的，从原本的执行40%的首付比例提升到60%，此外停止向三套房发放公积金贷款。
近期发布的5月主要城市房地产市场数据显示，厦门房价环比涨幅高达5．5%，位居第一，安徽省合肥5月房价环比涨幅高达5．1%，同比涨幅高达23．3%，再加上江苏省南京市和苏州市，二线城市中的一些地区已成为房价涨幅较大的第二梯队。
今年3月，房价涨幅领先的一线城市上海和深圳，纷纷加码调控政策，近期房价上涨最迅速的二线城市，也在出台限贷政策，以抑制地方房价过快上涨的势头，楼市调控政策从宽松转向趋严。
安徽省合肥市已抢先一步出台调控政策，6月21日下午，合肥市土地管理委员会在《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知呈审稿 》中明确指出，关于贷款合肥或将执行差异化信贷政策。其中，商品房最低首付比例为25%，部分情况购买商品房的首付比例为40%。
实际上，近期一些地方出台的房地产调控政策，大多以信贷政策为主，旨在去杠杆。
受到房地产市场区域分化等因素影响，调控政策趋于多元化。截至7月13日，已有54个地区发布楼市的调控政策，一些省份曾多次发布调控政策，比如山西省。
张大伟说，上半年房地产市场以去库存政策为主，各个地区依据房价不同的变动情况，出台不同力度的去库存政策，以宽松政策为主，发展至今，调控趋势出现明显改变，各地库存分化，部分一二线城市及其辐射区，库存较低的区域，在系列刺激政策影响下，出现非常明显的量价快速上涨现象。
体现在企业层面上，已公布销售业绩的33家房企中，2016年合计销售业绩高达11525．72亿元，同比2015年同期的6600亿元上涨幅度高达74．6%，而销售面积也达到了9473．9万平方米，同比上涨51%。33家房企平均完成年度任务指标的65%，远超往年平均完成率。这也是历史首次出现，上半年房地产企业平均完成指标过半的现象。
过去一段时间里，受到日益攀升的楼市库存压力影响，多个二三线地区不约而同地执行全面宽松的调控政策，以消化库存，一些城市楼市环比出现上涨，其中涨幅较快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其余二三线城市房价走势相对平稳。
张大伟指出，现在调控政策显现明显分化，“托底盖帽”开始出现，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括上海、深圳的升级限购及部分城市的信贷收紧，去杠杆将成为主流政策取向。未来随着房价上涨的城市数量逐渐增加，“盖帽”政策的主要特征将是去金融杠杠，这些城市的房价涨幅有望被抑制，但整体看，大幅调整的可能性不大。
张大伟认为，地王将是未来房地产市场最大的风险，目前一线城市成交量已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价、地价领涨，下半年，房地产调控有可能从因城施策，升级到一城一策，而一旦信贷政策宽松不能持续，下半年，特别是四季度房地产市场的风险可能爆发
