对话:渗漏治理案例解析及答疑

提要:在案例解析及答疑环节上,由中国房地产采购平台商拓总监刘宇主持,围绕着中国建筑行业渗漏面临的问题,以遂达股份典型工程案例解析与参会人员探讨交流。

  7月15日,由中国房地产业协会、中科院新型特种精细化学品技术创新与产业化联盟指导,中国房地产采购平台、北京遂达建设工程股份有限公司主办,新浪地产(微博)网、中国补强堵漏网联合主办,中国房地产业协会住宅技术委员会、中国硅酸盐学会防水保温材料专委会、中科院广州化学研究所协办的“首届中国建筑渗漏治理论坛”在北京.万国城MOMA商业中心顺利召开。

  论坛邀请来自于防水、施工、开发商、建设单位等各个领域的专家,针对建筑渗漏问题献计献策,探讨行业的改革,共探有效的解决之道。本次论坛,中国建筑渗漏治理专家顾问团正式成立,十项目义诊公益行动也全面启动。


  在案例解析及答疑环节上,由中国房地产采购平台商拓总监刘宇主持,围绕着中国建筑行业渗漏面临的问题,以遂达股份典型工程案例解析与参会人员探讨交流。

以下是对话实录:


刘宇:我们遇到很多实际问题,漏水依然是很头疼的事情。咱们讨论一些具体问题,讨论之前,先请张维欣张总跟我们说一下,您有没有一些典型的项目案例?给我们分享一下案例是如何漏的,你们是如何修的。


张维欣:我有两个案例,也是两个房地产的案例。

  有一个项目是已经交工四年了的大型房地产项目,现在有几个方面的问题:泳池渗水、地下室渗水、管根渗水和裂缝渗水,这四个方面渗水比较严重。

  建筑物交工后的3-4年,很多地方逐渐产生渗漏。他们自己也进行了一些处理,也找了另外一个公司进行了处理。另外一个公司处理也是用了聚氨酯的材料,但是做了三个月之后,慢慢又复漏,后来找到我们。我们通过新材料来解决了这个问题,效果非常理想,整个区域内部也正在进行所有渗漏维修的治理和做法的推广。

  另外一个项目是在建广场项目,渗漏地方主要是一些结构侧墙裂缝、顶板裂缝、后浇带。后浇带漏水漏到什么程度呢?在地下室流成一条河,三个泵在抽水。当时也是请了两家公司来做,做完了之后老是返漏、返修,效果不理想。后来我们请四川省建科院来做,凿一个井,把水都导到这里,用三台水泵抽,抽不掉的就是后浇带的渗水和深裂缝的渗水,由我们来处理。

刘宇:谢谢张总,张总说得还不是太透彻,每一个问题如何解决的,还不是太清楚。看看我们在座的开发商朋友、工程朋友、技术朋友,还有没有哪个在项目中遇到具体的问题,让我们在座的专家解答一下。


朱波:我想问一下张总,刚才说的后浇带这块是怎么处理的?

张维欣:当时这个后浇带是非常严重的,引流之后还在渗漏。后浇带下面是止水钢板,这个部位往往是蓄水的,通过上面这个缝又渗上来。我们通过钻孔到钢板下面,再进行修补。主要是封闭止水钢板下面掏空的部位,进行裂缝的补充和完善。

朱波:用环氧做吗?

张维欣:对,用环氧做。只要满足时间长度的要求,变形和收缩是非常小的。环氧类的弹性和长度完全可以解决修复这个东西。聚氨酯是更没有弹性的,聚氨酯一旦发泡之后是没有弹性、脆性的。所以环氧更优于后浇带或者裂缝的修复。

刘宇:谢谢朱总、张总。


巩德峰:我们项目很多地方防水材料的施工是不让做的,比如SBS施工在外墙是不让用的,我想问一下杨总,你们用的防水材料主要是聚氨酯是吗?

杨帆:一个是SBS,一个是聚氨酯。

巩德峰:这几种材料,以及卷材、聚氨酯,到底持续时间有多久?有没有比较?


杨帆:我一直认为热熔法施工是非常好的施工工艺,尤其是在屋顶、外墙、地库的顶板,但是侧墙部分可能喷涂聚氨酯会更靠谱一点,包括室内也是单纯用聚氨酯来做。

  可能个人有一些意见的保留,对于新型材料,比如自粘型的材料,如果是热熔性的工程一定是专业的公司来做,不是一般的人可以干的。但是如果自粘的话,找个工人就可以干。如果找到好的企业、好的班子没问题,但是站在开发商的角度来讲,做一个施工管理已经是隔靴搔痒了,没有办法到现场。所以如果这点技术门槛都不设置的话,风险肯定有的。有的是找专业公司,有的不是找专业公司,那你找哪个。

  自粘和热熔其实差不太多,什么时候中国真正职业化了,真正说整个产品可以把认证牌发了,中国的质量认证环节才有可能解决。我看不了那么远,我说我是看十年,这个规范标准在十年之内,我应该保护自己的利益,所以一定会选对我最有利的,一定得是专业工人做的,所以就选SBS。

  那为什么不选PVC、不选高分子卷材,这些也是很好的。SBS发展比较早,而且非常成熟可靠。遂达做得很好,我也愿意选择遂达。但是如果换一个品牌,开发商很难控制。开发商要求不少于三家,我现在就知道遂达,我不知道其他有没有在高分子材料上能做得像遂达一样好,不敢把自己玩死了。因为遂达也是手工做的活,不小心有疏漏,漏水了,那也没法说了,所以就最可靠、最成熟。80%的人都会干的,肯定不会有问题,十拿九稳的,那定这个材料肯定靠谱,所以SBS都没有问题,至少它很可靠,不会有什么特别大的事。

  我跟大家分享一个观点,所有的材料99.9%的防水在我们看来都是不漏水的,漏水的地方都是那些边边角角的地方,或者施工的时候都是跟人有关系的。还有不管是哪个厂家出的,但是名字都叫堵漏灵、堵漏宝、渗漏灵等,包括最近大家在推的材料,我们用它做了地库,基本上大家能想到的我们都玩了个遍,处理变形缝的用高弹性的材料。   


薛炜:我是广州化学所的,刚才巩总问的侧墙外面的外防水问题。我们所最近研发了一种无机的高渗透的防水材料,有点类似于美国一种材料。我们现在除了渗透以外,表面有一些封闭材料。现在我们在昆明、在广州也做了大量的工程,证明还是不错的。但是因为这个材料推出时间可能也就是一年多时间,时间还没有检验它到底后续行不行。目前从工程实践来看,就给您介绍这些。我们现在做的是按照防水材料的标准要求来做的。


姜铁军:问一下叶老师,地下室防水漏的比较厉害,要疏导,我们有个别的项目在青岛也有这种现象,漏得比较厉害,已经过了保修期了。现在在丰水期的时候,很明显水哗哗的,也快做成排水沟了。但是枯水期的时候看不着。

  我想问的问题是,咱们现在的防治方法,比如在里面打环氧树脂等方法,因为您说堵肯定比疏散好,比打通好,但是现在这种方法堵上的话,实际上是把里边给堵住了,水还在墙里边流,是不是对钢筋也有腐蚀作用?怎么能说明堵比排好呢?


叶林标:第一个问题,首先让水不要进来,就是多花一点钱解决它不进来,这是最好的第一个方案。

  第二,水进来以后,堵水,还让水不进来,但是有水已经在混凝土了,可是它不流动。不流动的情况下,相对来讲为什么腐蚀钢筋,因为钢筋是有一层保护的钝化膜,就是大量的氢氧化钛保护钢筋。如果它流失了以后,PH值降到11以下,这些钝化膜就被破坏了,肯定就要长锈。假如水在里面不流动,相对来讲PH值降低得很慢,甚至不降低,当然水位变化也可能有点变动,相对来讲要好。所以堵总比排的方案好。

  防、排、堵相结合。不能把水在室内排,在室外排就是降低水压,并不是讲把水放进来以后,在这里面排。所以这是误区,这样排是不对的。在外面排是可以的,降低水压,这是另外的概念。比如东方广场,这是香港人建的,里面既做防水,外面又排。所以不能在里面排,如果水流进来之后,钢筋腐蚀非常快。

姜铁军那是不是在丰水期的时候修补最好,因为枯水期只有水印,看不着漏点?

叶林标:丰水期、枯水期都可以修,水流着都可以修。假如是枯水期,最好把那些点都画出来,这样在枯水期还可以注浆、采用背水面、用聚合水泥等材料,根据情况不同、水压不同、埋深不同,很多材料都可以解决问题。


王越:大家好,我们是凯德的。凯德在中国大概每年有50多个项目,我每个项目几乎都跑过,漏水的问题看过很多。不光是从地下室漏,还有从上面往下面漏,卫生间、厨房等所有地方都漏。

  我想说两个问题,一个是咱们非常好的团队,能不能给我们开发商有一个好的推荐,比方说卫生间要做防水,屋面要做防水,阳台要做防水,雨棚要做防水,地下室要做防水,一大堆都要做防水,能不能给我们什么建议,什么地方用什么材料。因为两年前我参加了一个深圳的会议,针对很多地方的防水提出问题,但那个地方是针对于南方,不太适合于北京。我们开发商属于外行,请专家给我们提点建议,各个地方应该怎么做。

  第二个问题,我们有一个项目是已经交工了六年了,每一年到了9、10月份,总有一面墙漏水很严重,找不着毛病,但那不是钢筋混凝土的。我现在也不知道用什么方法。如果把外墙都扒了,重新做一遍防水,开发商做不到这个。如果在里面背水面做防水,水还是在不停地进,依然存在。有没有什么好的方法帮我们想一个招。

 

沈春林:第一个问题,针对不同地区的防水材料的选择。我记得2007年,我给四川做了各个不同部位的防水体系。屋面是有保温层的、无保温层的,墙面也是这一类,有工业厂房,有的是不做保温,有的做保温。民用建筑里面,卫生间、厨房间用的材料我们都有不同的,材料之间要有相溶性,我们用2004的标准规范。

  现在规范变了,原来屋面防水规范是四个等级,现在是两个等级,就是一级、二级。什么是一级防水呢?就是重要建筑和高层建筑是一级防水。一级防水就是要设计、使用两道或者两道以上的防水材料。高分子材料是涂料方面,1.5毫米,如果用卷材的话,我必须要两层3毫米,所谓3+3。高分子材料的话,两道要1.2+1.2,形成高分子卷材的2.4毫米。

  做法当中,两种材料,如果是自粘卷材+自粘卷材可以连续做。如果是复合防水材料,是不提倡火烤,因为聚氨酯化学性能会损害,有时候会烧起来。所以这种混合方案,中间还要做一道隔离层之类的东西,或者砂浆,上面再做卷材。还要看是正置还是倒置,所以屋面防水基本上一级防水就是复合防水方案用得比较多。两层自粘的也可以,两层3+3的也可以,一道涂料、一道卷材也可以,这个材料就比较多了。

  实际上我们用的SBS3毫米和4毫米的,按照国标18243-2008的标准,这两个标准很高了,是全世界最高的标准,中国定的。-20度是美国人的标准,-25度的是德国的标准,我们向来用的是德国和美国的标准。

  这两个材料,为什么大家喜欢用SBS?这个SBS我们添加量一般设计要求是沥青的12%,灌进去以后,因为我们低温有个误区,东北零下40度,怎么用-25度和-20度的材料。深圳房地产的老总问我,说我这里不超过零度,都是零度上,为什么要设计-25度的材料,所以我们要解决一个误区,就是我们现在讲的SBS的一型-20度,SBS二型-25度,不是使用温度,不是施工温度,而是代表了这个材料的综合性能,就是它的耐久性和综合性能指标。

  1984年,研究所对我们有机化学材料耐久性的描述,当外露5年加上老化2000小时的情况下面,材料使用寿命会大于等于10年。这都是规范,不是标准,只是一篇论文。因为很多人问我,这个材料多少年,可能厂家会说我这个材料50年,与建筑同寿。有的说我这个材料25年,有的说我这个材料5年。各种说法都有。

  其实中国,包括世界到现在为止,没有一种材料可以说保证多少年,没有这样的标准。很多人问我,因为没有标准就瞎说。这一篇化合物84年的论文,我详细看了以后,是两个表征。我们现在防水材料391个标准里面,最近出版的JT玻璃幕墙用结构硅酮胶的最后一句话说,“用于玻璃幕墙的结构胶使用寿命不低于25年”。这句话就是德国人的标准来的。

  我们的外墙外保温,按照JT144里也提25年,不写寿命,只写一级和二级,保修期按照国务院的279号令。北京市实施的房屋工程保险制度,是2016年1月1号已经发布实施了,可能就是5年,这5年里面有维修责任、保险责任。我们的防水材料用的好的时候,应该说5年、10年不会漏。

  我们的油毛毡的最好温度是多少?试验指标是零度,这个零度在人民大会堂用了37年。1959年10月1号启动,零度指标在北京可以用,在新疆乌鲁木齐、西藏都可以用。我有一个朋友在拉萨血红卷材厂,用的卷材执行的有-10度的、-20度的、-25度的国家标准和行标。在西藏拉萨零下40多度的环境下做好了还是不漏水。

  但是发生了一次事故。全国人大常委副委员长,私人宅院1600平方,维修的时候用的韩国的材料,不相信中国的。用韩国的材料做完以后,漏得要命。我们测了一下,实际上跟我们国家的标准一比,自粘卷材的标准比我们低了一半。我们要延伸力100%,它只有达到50%。我们低温要-20度,它做下来只有-10度。不是什么外国防水材料都是好的,总体来讲,欧美国家防水材料比我们好,我们还是有一定的差距。

  所以屋面防水这块,我们比较提倡一种复合的防水方案。外墙的状况是国务院要求保修5年,279号令。但是我们现在外墙防水规程JT/235-2011里面的行标,就是宜做防水,设计院对外墙可以不做防水,保温要做。这个规程做完以后只是一个参照,只是一个推荐。

  外墙防水很重要,尤其是南方地区。在外墙渗漏严重的情况下,我跑建设部、住建部和联合中国标准制定研究院,终于在前年下达了关于外墙建筑防水构造的强制性标准,我们今年年底会完成外墙防水的强制性的标准。明年我估计外墙防水会做。也就是说做在哪里一个矛盾,我们有墙体基体也好,结构层也好,再就是找平层、保温,保温做了可能有黏合剂,保温外面有砂浆,还有瓷砖等等,漏水了以后,保温专家的意见是在保温的外面不可以做防水,为什么?做了防水以后,保温不透气了,水蒸气通过率小于等于8.5做不到,这样的话我们好多次论证会没有通过。最后防水专家来了,保温专家少了,就通过了。

  现在有一个瓶颈,只允许我们做在外墙气体的部分,在保温层之内先做防水,外面不允许做。通过德国瓦克公司做了一年班的试验,包括颜面板、SBS板等,外面做了,水蒸气透过率还是很好。就是室内的湿度,小分子的水可以出来,外面下雨的水不可能进去。这个试验做完了,做了一年半的时间。我们的粘接强度,在各种保温层上做的效果不错,还可以贴瓷砖、做涂料。所以我们做在外面也可以,做在里面也可以。

  试验做完了,图样也画出来了,要通过专家的审定,通过建设部来发布,这估计是明年会有外墙防水治理要求。我们主要推荐聚合物类的防水材料,比如最后选用防水砂浆、防水透气膜这类的材料,像美国无机类的渗透型的液体的防水材料,美国人叫UPS。

  美国两个公司,一个是1912年成立的金字塔公司,叫N150,一个是1942年成立的金字塔公司,在美国打了最高法院的知识产权官司,最后打了五年,谁赢了呢?谁也没赢,你是你的,他是他的。M150,当底下裂缝小于等于0.3毫米的时候,我喷上去,通过水泥中未完全水化的氧化钙进行结合,27%的部分进行结合。金字塔公司做的这个,是因为0.3毫米以后漏水,堵住了,重新产生裂缝,处在睡眠的载体,水来了之后渗入到其中重新堵塞,是多次的自我修复、重复的。所以两个公司做的。

  到中国来是1984年,杭州浙江大学一个化学建材中心的测试室崔老师他们把美国的材料进行消化。1991年具有我国自主知识产权的,无机渗透性防水性,我们主编制定了国家行业标准,就是把它分为1500,不用他们的N的标号,另外定了一个DPS,是没有经过商标注册的,我国可以使用。我们组织修订制定的两个标准十年了。

  刚才说的聚合类为主体加上无机类的材料做,一般用20年、25年是没有问题的,有机材料主导的时间早一点,跟我们用在工业的1:1是不一样的,我们用在外墙的是30%,所以这是外墙的部分。

  地下室的部分,我的个人观点,一直是比较赞成以结构治防水。卷材也好,涂料也好,混凝土的规范里面规定,最小的不小于250毫米,如果漏了,做厚,最后做到1.8米,都漏水。混凝土厚度与漏水无关,只要有贯穿的裂缝就会漏水。所以我们讲当裂缝宽度大于0.2毫米都必须治理漏水。结构治防水,国内有很多的品牌,比说这个老总讲的,90块钱一公斤,国内很多的卖3500一吨。参量我们国家标准叫水泥渗透性材料1845-2012,这种分两种形态,一种是水泥重量的1.7%,第二个是投成型的,地上规范每平米用量1.5公斤,厚度大于等于1.0毫米。

  像北京的龙样伟业,还有北京的华旗,F511A和F511B,参量很少,0.21%,也就是说两包水泥一百公斤,只需要加0.21公斤液体的防水剂,在一定的区间内,不漏水。北京还有一家大胡子,你们不熟悉,广西人,他的商标就是大胡子,因为他照相,把头像的大胡子照到这里。我春节的时候考察,他说不要钱,他说我做,不漏了给我钱,但是八万块钱一吨,如果不漏必须给我钱。我看了几个地方,确实不漏,这个是混凝土复合防水液,还有武汉天一,武汉三元的,国内真正做到这样的参量、这样的品质的干性防水剂的厂家不多。几十家进口的品牌通过海关进来的,这种质量品牌应该说比较好。

  德国人发明水泥船的同时人家说修漏的问题要解决,所以这个博士就把这个材料参到水泥船的里面,最后就不漏水了。这样的话,最后在加拿大用了很多,后来又到了美国。所以它是这个参量的0.7%,参到里面,平时不工作,0.7里面也0.24%是一种化学催化剂。平时睡觉,当有水的时候,肯定有裂缝,混凝土的疏松,现在我们的混凝土,因为可异性,都有要求,我们可能要求有一个施工性和流动性。

  如果按照这个发明,理论用量就是23%,一百吨水泥只要23公斤的水就胶凝了,这样的话,多余的27公斤水就躲在混凝土里面,最后干了之后,里面的水分跑掉了,跑料了以后混凝土剩下的都是打开的空隙,在这些有空隙,不安全,会水化的游离氧化钙。水进来以后,以水为载体,因为这样的0.24%的化学反应形成自然状,填满了所有的空隙,达到之前的目的,不漏了又睡觉了,最后由于干度温度变化又漏水了,它又醒来了,所以它有多次治愈漏水的能力。

  但是它是有寿命的,不是无限制的,裂缝大了,也可以治愈,这是不可能的。我们可以看一个98年的工程,在大连奥林匹克广场,3.5万平方米,全部是用的这个材料。那个时候是155元一平米,0.8毫米厚,到现在也没有漏水。

  我个人认为,地下防水以结构治防水。结构本身为主体,这是最重要的,然后在我们细部构造方面一定要做好,该做胶条的,水泥防水砂浆的,细部构造的部分要做好。

  如果做外防水,硬铺工艺也是可以的,外部铺上聚氨酯材料也是可以的。现在我们追求管廊六种的防水做法。上个礼拜李克强总理到武汉,48分钟提到意向管理,我们设计这个图形、结点构造的时候,提出了六种做法,这是对管廊的做法,地下防水还是以结构防水为主。如果要结合的话,外面可以做一层涂料,底板提倡硬铺式。

  这里面有一个最新的消息,我们修编叶老师主要是审查的专家。地下规范规定了,没有十级防水,工业民用建筑一二级,地铁隧道三级,将来地下一级防水两道了。以前一级防水一到两道,新规范2017就是两道,当什么情况下才能一道,硬铺式的防水卷材1.2毫米的时候可以采用一道防水。

  卫生间防水,我们不提倡用卷材,为什么不提倡呢?因为面积比较小,家庭住宅的厨房间、卫生间, 40平米、50平米是不太可能的,基本上就是几个平米。这样的情况下,我们提倡用涂料,涂料里面我们提倡用聚合物类的水性环保涂料。

  我记得2003年非典的时候,在北京出了一个事儿,河南老乡到江总书记家里装修,味道散发。北京市监委知道了之后连夜召开紧急会议,发布了2003110号文件,不允许在北京使用这个材料,就是因为出了这个事儿而出的紧急文件。

  所以市内不提倡用溶剂性的、有毒的材料,这是不可以的。老百姓在里面住、吃,你一定要环保。卷材贴得这么小的面积,又是漏水口,浴缸,座便器之类小地方,这么多的管道,你卷材3+4,没有意义。用聚合物类的、水性的材料涂刷,地面厚度按照地面施工防水要求1.5毫米,侧面的地方1.2毫米,淋浴的地方1.8毫米,有水池的30厘米做就可以了。这个是厨房和卫生间的防水做法。

刘宇:谢谢,真是太专业了。沈教授能解释一下墙发霉是什么情况吗?

沈春林:因为有了水和潮气才发霉,这个事情我还经历了。前年8月23日,美国杜克大学跟武汉大学联合在昆山建立一个杜克大学,在中国昆山读杜克大学可以取得三张文凭:美国杜克大学的研究生文凭、武汉大学的本科文凭和武汉大学的研究生文凭。所以招生的时候,学费50万、100万,那些土豪们说,多少万我就交。

  最后所有的监理、设计、标准都是按他们的要求做的,到处漏水,我就去诊断,已经渗漏了。我们提出了治理方案,做到全部不漏了,对方非常满意。但是到了8月23日,出了事情,就是你说的发霉了,潮了。

  在地下室里,我看了以后,美国人说是中国人做的漏。我说不是,这是通风不畅,有冷凝水。他说怎么证明。我说很简单,用一个玻璃的餐盒,渗透的面用电吹风吹干,然后把这个盒往上面一放,用蜡封起来,过几个小时看一下里面有水珠就是渗漏,如果外边有水珠,里面是干的,那就不是渗漏,是冷凝水造成的,需要通风、保温,在现有的基础上再做一层聚合物类的材料。

  首先我们分析,当场证明了不是渗漏。当时是九月份,北京的丰水期,水位高一些,会产生毛细血管效应,会自己爬到1.2米,造成了霉,有通风条件的就通风,没有通风条件的就在这个基础上,做一层几毫米的防水材料,如果有微渗水的话,可以堵住。

  再下来这个地方做一层保温板的方案很多,甚至于五公分、八公分的都可以做,也可以做聚合物加量。现在专门有一种地下潮湿防霉防水剂,这个材料喷涂上去再做一下防水、保温、通风,应该就可以了。通过打组合拳,这个就好解决了。

刘宇:谢谢沈教授,我们不再深入讨论了,因为我们后面还有成立专家团、全国十个项目的义诊,在座的各位如果有项目上的具体问题,到现场去综合地看一下才能得到最根本的方案。

  最后一个问题问王总,因为从外地专程过来,是不是有所需求?


王文正:看了这个论坛,我们正在太原修一个项目,堵漏将近堵了一个月。刚才专家提到的问题我们真的遇到了,工期比较紧,混凝土浇筑的过程中产生的裂缝非常多。我过来也是想学习一些新的东西。

  来听了之后,我对我们国内的材料还是非常感兴趣的,如果有机会也希望进行下一步的合作。现在我们修地铁的项目,做一个漏一个,非常头疼,费用都在一百万左右。前期很快,后期不断地堵漏,一些裂缝处理得非常困难。有机会跟大家好好地探讨一下,把材料、工艺详细了解一下。

刘宇:王总这次来还是有很大的收获的,如果有项目的具体问题,我们还是会启动全国十个项目的义诊活动,把您的项目装进来,请专家团过去诊治一下,谢谢大家。

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