中国房地产技术联盟总工之家杨帆：建筑零渗漏
7月15日，由中国房地产业协会、中科院新型特种精细化学品技术创新与产业化联盟指导，中国房地产采购平台、北京遂达建设工程股份有限公司主办，新浪地产(微博)网、中国补强堵漏网联合主办，中国房地产业协会住宅技术委员会、中国硅酸盐学会防水保温材料专委会、中科院广州化学研究所协办的“首届中国建筑渗漏治理论坛”在北京.万国城MOMA商业中心顺利召开。
论坛邀请来自于防水、施工、开发商、建设单位等各个领域的专家，针对建筑渗漏问题献计献策，探讨行业的改革，共探有效的解决之道。本次论坛，中国建筑渗漏治理专家顾问团正式成立，十项目义诊公益行动也全面启动。
中国房地产技术联盟总工之家副秘书长杨帆的发言
以下是中国房地产技术联盟总工之家副秘书长杨帆的报告记录：
刚才已经有大咖拍板说，房子有可能零渗漏的。最开始大家都提的那篇文章，2013年7月4号做的调查，关于渗漏率的概念，我正好在清华聊过这个话题，他们一直问，这个渗漏率是怎么计算的？最后，我们就按一户有多少个漏点，100户有93.55户漏水，就算是93.55%的渗漏率。这个概念大家是同意的。
零渗漏是怎么来的呢？其实也是参考了美国工程协会定的概念，非常遗憾的是，一直认为中国的建筑行业是蛮low的，大家都认可这个观点。比如工程行业跟机械行业、制造行业比，咱们的产品质量如果是讲百分比的话，你生产100万件产品卖出去以后，客户报修的、投诉的指标，百万件是多少，这个是报修率。
咱们考虑到手工制作，我们定义的零渗漏是以百万分之三千或者百万分之五千，作为我们能够考核达到零渗漏的指标。
如果换到我们小区里面，假设100平米是一户的话，100平米里面如果有100万户里面有五千户或者100万户里面有三千户是报修漏水，其他有99万户没有漏水，我们认为这个产品是属于零渗漏的。如果我们在一个小区里，正常10万平米的小区，正好1000户，1000户的小区里如果有三个漏点的报修或者投诉，我们认为符合零渗漏标准。这个定义跟大家沟通一下，这也是我们提出零渗漏的概念和由来。如果对照刚才几位大咖讲的93.55%，还是可以值得一提的。
整个行业的发展还是很蓬勃的，面积和产品都增加了很多。我们目前建筑行业开工面积达到13亿左右，就是每年开复工面积是非常大的数字。
渗漏数据，住宅平均是37.48%，地下室57.51%，屋顶65%，屋面渗漏率95.33%，这个数据拿出来，作为一个建筑行业从业者来讲，我觉得还是挺没面子的事。如果把产品做成这个样子卖给老百姓，老百姓如果不骂人，应该感谢老百姓了。不管是谁，你告诉他说，盖的房子有95.33%是不合格的，我觉得作为一个总工是坐不住的。我们对这些事情要采取措施。
我国建筑工程渗漏率高达八成，这都是媒体报道的。
国外建筑也是漏水的。这是网上可以看到的报道。
最近武汉漏水很严重，通过我们的计算，武汉这次漏水也是情理之中，武汉是全国31个省会城市中年均降雨量最大的城市，统计来看，它应该是在6月下旬是发生最大暴雨的时点，但是它有排水的延迟，所以延迟到7月上旬发水。这并不是一个偶然事件，正常来讲就应该在这个点上发生这样的事。
这是目前维修的权重，我跟大家的视角不一样，我正好也是一个有良心的开发商，但是我不是站在施工的角度，也不是站在政府的角度上，而是站在小业主的角度上。小业主买一套房子漏水，漏水之后就要修，要把报修和投诉翻过来算，如果让小业主不漏水，要花多少钱才能够搞定这件事。这样的数据可能只是说代表了某一个企业的参数，但是如果有兴趣的同事，大家可以做一下计算。我们最后发现，其实如果要是讲6西格玛或者讲数学统计理论，抓问题矛盾的关键点，哪里漏水，哪里是重点，哪里效率高。总体投诉，屋顶投诉在我们公司可能只占到10%到14%，但成本是多少呢？屋顶我们算了一下，如果要修一条的话，至少是5万块钱，而且修不修得好，还不一定。如果运气好，正好是点比较正的维修点，有可能这个点是不漏了，但是有可能旁边漏水。把这些数据加在一块，我们估计是5万块钱。但是普通一个地方，比如厨房、卫生间、地库等等，刚才有专家说打针，通常打针这个招不是完全不能用，我个人认为比方说外墙就打吧，通常来讲三个月只要这个点不是特别大的问题，也许就管住了。我们的统计大概注浆的话80%左右的成功率。第二次再注浆，也是80%的概率。如果要想治好一个漏点，三次注浆，管半年到一年。第二年，如果是屋顶，注浆是不行的，如果是外墙，就行了。这要算一个成本。
作为开发商，要算一个成本账。我在哪个地方花的精力最多、花的成本最高，就应该关注点在哪里。实际上屋顶渗漏是占到整个维修成本的85.74%，所以如果能够专注客户报修的关键点，就是针对屋顶去把这个事搞定，客户的报修率和投诉率可以有快速的降低。
我们今天讲的是建筑零渗漏，按照质量管理体系里面，我们的关注点是以客户为关注焦点，地库里面是可能会漏水，但是小业主打几个报修电话。大家都可能有自己家里的亲身经验，实际上一定是围绕客户痛点展开我们的工作。我们现在的体系里面有没有关于渗漏的原因分析的内容呢？尤其是定量分析，为什么导致渗漏。我觉得分析得还不够，数据并不详细。所以实际上通过权重的量化计算，我们发现最好的解决方法。为什么会漏水呢？大家谁都没有去想到这一点，如果不下雨是不会漏水。全国目前31个省会城市里面，在什么时间最可能发生渗漏，渗漏的来源，就是降雨量在屋顶上面能够积累多少水，由此引发会渗漏多少水。如果我不处理，有可能会漏到家里的什么地方，有可能会漏多少水。这有可能是几个因素之一。构成渗漏是综合性因素，有内因、有外因。比如下雨是外因，但它绝对是很重要的因素，如果不下雨其实不用管它。比如我们有没有考虑或者有没有关注过西藏的拉萨、乌鲁木齐的渗漏指标，或者有没有关注青海西宁的渗漏指标。
在零点公司得那篇调查文件里，青海西宁、拉萨这些城市根本就没统计，根本没有数据，因为统计了中国近50年降水量的数据，当日最大降雨量，在50年之内，最大没有超过100毫米的，这是一年，那它怎么漏。所以青海西宁和南方的防水渗漏的构造肯定不一样。我们统计的省会城市，年均最大降雨量是广州，是1960毫米，单日最大的降雨量是武汉，324毫米。这跟华中、华南、华北、华西有关系吗？也不见得有关系。拿到这些数据以后，制定规范千万别这么说，华北、华南、华中，一定是以当地的最大降雨量，就是根据产品的对象和重要性的因素来设定权重。所以在西藏拉萨做防水节点和在广州做防水节点肯定不同，要根据不同的对象来做。
比如江苏、江西、广东，这三个省份的最大渗漏概率和统计点就应该是在6月上旬出现。安徽、湖南、湖北的最大渗漏概率就是在6月中旬和下旬。再往北推，到了7月上旬，是上海、北京、山西、陕西，这些内陆城市，是根据我们50年全中国的降水量和数据概率得出来的。如果有同志说，你这个数据是50年的，我要实时的可不可以？可以，通过气象局去查云计算，就可以通过这些概率得出来你的房子渗漏的概率是多少。这是靠天吃饭的数据。
中国最大的记录是在台湾，降水量高达年均3000多毫米。有历史统计的是在深圳，最大单日小时达到235毫米。全国省会的日降水量统计表，大家都可以在网上查得到。
大家都是从正的方面想，我这个材料能不能防漏水。就算是把一个防水材料做到100%，比如我们做聚氨酯，或者我们做SBS，或者做其他非常高级的防水材料，对于一个建筑的屋顶来讲，渗漏的概率就是零吗？通过我们这么多年的统计数据来看，就算是我们把防水的材料和工艺做到100%，就算是东方雨虹也不敢说做完防水之后渗漏概率是零。但是小业主不行，他说我们家不能漏水。有一个降落伞厂，他说我生产的降落伞里面，一万把里面一定有一把打不开。结果送到军方之后，军方领导说，行，我一定要找出这一把让你这个工厂的负责人背上。责任心在这里面是很重要的因素，但是责任心的问题我们能解决吗？农民工的现状能解决吗？这可能不行。这里我们分两个层面来讲。
首先，我觉得中国政府包括我们的企业在这件事上做得很好了，比美国好很多，为什么？我们用了30年的时间完成了人家300年的发展速度。如果中国没有农民工体制，中国不可能有今天，说每年10个亿、20个亿的建筑规模。在这样的条件下，你有什么理由去苛求我们一定要把农民工体制废除，我们一定要完成职业化。谁也不是天生就会做的。所以中国能做成这个样子，是OK的，是很合理的发展的必然。但是如果我们在座的各位，甚至在设计院天天画图纸的，忽视或者无视这一点，对不起，这个事情就无法接受了，或者我们就要改进了。
有没有可能我们做出来的产品，还是农民工做，但是它不漏水呢？可以跟大家分享，事实上是可以的。渗水的具体原因，其一它是窜的，由于材料和材料之间的分层，不管是人为的还是非人为的，防水砂浆或者水泥砂浆真的害死人不偿命，本身结构层非常好，防水也没问题，非得在中间做一层水泥砂浆，窜水漏水了，只要是人干的活，就一定会出现问题。水泥砂浆怎么可能不裂呢，既然是这样的产品，怎么可能没有缺陷、怎么可能没有瑕疵。
再说防水，防水就一定不漏水吗？只要是人手工做的，总有想不到的地方。大家刚才说卷材的搭接会脱开，刷子会打不牢，既然都知道，为什么还要说防水就一定能做到不漏水呢。所以第一个观点一定要知道，是房子就一定会漏水的。93.55%这个概率出现是非常合理的，因为房子就一定会漏水。
但是我既然已经知道它漏水了，我也知道每一个节点都是带缺陷的，那为什么不正视这个问题呢？我把每一个材料都拿出来，把每一个材料的缺陷和另外一个材料的缺陷不形成串联，把它打破掉，变成并联。那么怎么打破这个窜水呢？这个地方是防水材料开裂以后，裂缝导致的。我们防水的同志要做的第一件功课，不要把工夫和精力放在防水层怎么做好。应该放在，怎么能够把裂缝防好。屋面上一共五大部位，是导致渗漏的根源。楼梯间、管道井、通气管和通风管、搭面等等，我们要从构造上统一考虑。
实际上对于这样的系统工程，我们一定是从整个体系里来看。正和反，包括层和夹这个概念，如果一个点的概率是90%，或者渗漏率是10%，如果是串联的构造，武汉一天下300毫升的雨，就意味着有30毫升的雨是要进入室内。因为屋面构造就决定了是这样的结果，那算出来一定是这个结果。既然是这样，反过来想，怎么破坏它呢？把它变成10%乘10%，所以防水和混凝土结构的直接结合，其实就是层的概念，用它来打破串联的概念。
如果我们要解决的话，还是要引入一些互联网思维，云计算。第一，我们有没有跑过数据，这个房子是建在哪，作为一个设计师来讲，大家都考虑过。我对它的降雨量是不是有统计。第二，屋面建筑构造是否合理，是正置还是倒置，是建筑找坡还是结构找坡，是砂浆找平或者不找平，都有逻辑关系。第三，屋面构造材料选择，如果是一面砖墙在这，砖墙的渗漏概率是多少？降雨量超过3毫升渗漏率就是100%。第四，屋面排水构造选型。
刚才这些加在一起，一个是减少雨水排水时长，另一个是加大雨水渗漏时长。因为暴露在空气中，有一些水是被挥发掉的。防水就属于根本就不吸水，但仍然有透水的概率。材料就是完全泡在水里。胶渣或者粉煤灰碎块，如果这些和防水材料放在一起，那就是很要命的，基本上像海绵一样，整个屋面全是水，那怎么能不漏呢，肯定会漏。
倒置屋面优于正置屋面。
这个图是屋面坡度与排水速率的关系，这里面涉及到很多概念，并不见得是防水企业能够涉及到的，比如甲方省钱，就不想花这个钱，一平米建筑面积里用在防水上的造价是多少钱，我们公司是35块钱，也并不高。我们买的防水材料是多少呢？我们用的都是大牌，东方雨虹、科顺、卓宝等等，大概是75到80块钱。虽然我们给的并不高，但我们摊下来是35块钱。
这是天沟坡度对排水流速的影响，如果我们做到千分之五的话，它的速度可以做到4.85。所以在这个地方就是应该非常妥善的使用好天沟和贴面。一个有效率的或者一个经过设计合理的屋面的贴面的排水，和一个没有经过排水设计的屋面贴面，放在一起对比，最大可以达到2.2倍的流水时间。因为要想漏水，必须要有水，你有水比人家大两倍，那你渗漏肯定比人家大两倍。
这是虹吸和重力排水对流速的影响。正常情况下，一个好的虹吸管有30多块钱的，但是如果PVC的话是做不出，大概只有10块钱，开发商肯定要算成本，算出来哪个性价比最优，就用哪个技术。
这是屋面的直接汇水模型。可以算出来排水点的位置，是在角部还是中间还是在边部。是天沟排水和贴面排水，都会直接影响排水的效果和速度。通过一个公式可以帮助大家算出来。
再往下面走，是中国在2015、2016年之后，再做防水，就要通过公式了。通过我们的模型的计算，在拿到设计图纸的时候，选什么样的施工单位，是次重要的权重。拿到这样的图纸，我是不是就可以算出来，咱家的房子到底有多大的概率漏水，我根据这个概率就可以选择相应的节点。因为开发商并不是说我这个房子一定要做到百分之百不漏水。大家做防水，我们有很多种方法，到今天为止，我们公司有五个项目的屋顶是在翻修的。但是有一点，只要修一次，就不允许它再漏。所以在这样的条件下，不管是我们对既有项目的维修，还是对新项目防水的施工和设计，都要求非常严。通过这样的逻辑，到了2015年因为我们采取了零渗漏的做法和要求，所以使得我们在屋顶的部分的投诉下降了，但是其他的指标还很高。比如还有外墙的或者阳台的，针对渗漏的，尤其是针对屋顶渗漏的投诉下来了。我们从2013年开始提倡零渗漏这个概念，2014、2015年有13000户交房，一共有多少户报修和投诉呢？从物业里调出来，一共有70个报修点，这70个点里面其中在阳台上有20个点，在厨房加卫生间的有20个点，大概还有十几个点是在管道井，屋顶是零渗漏。
从这些数据来分析，并不是说我们在防水的成本上花很多钱就应该能做到，从目前能看到的，如果是一个有良心的开发商，他不去选择特别差的，像报纸上写到10块钱/平方米的防水卷材，不是故意的去选择它，我就是买东方雨虹、科顺的以及十大品牌的，防水材料上面一个是成本投入、一个是技术含量，大家都不会差到哪里去的，这样的施工质量是可以保证的。我们选一些大的政府企业，做出来的产品质量水平也不会差的，因为都是一样的农民工，出来的数据跟我们算出来的数据是不差的。按照这个数据模型出来的渗漏概率也是不差的。
我们一平米的造价是35块钱，是综合建筑平米。再往后面走，在下个十年，我们对防水、防水维修、技术工艺的出发点，我觉得我们可能更多的要提出来，我们要走技术路线了，不能再这样凭经验管理，而且不能拍脑袋来做防水维修和渗漏。
另外，我们要预防，我们要通过大数据的概念，通过数学模型，用数学的方式，用计算的模型，来帮助我们做判断，帮助我们的甲方。为什么我一直说甲方呢？因为在体系里，甲方给我们的东西很多，我们自主选择的权利和可以回旋的余地空间都非常小，只能在构造工艺上给它一些建议。但是甲方如果能够搞清楚这个逻辑的话，对我们行业的帮助很大。如果把这些东西能够通过数学模型算出来，可以解决很大一部分问题。因为我们做13000平米的房子，其他企业如果也能做到的话，经验和案例的分享对整个行业会是很好的促进。也就是说这件事是可为的。
今天讲了这么多全都是楼上的事，是，因为我的数据不完整，我没有那么多时间去做，我拿到的全是以客户投诉的数据，并不是我自己的数据。从我们了解的情况看，我们地库漏水也是存在的，比如一个10万平米的项目，地库有10个点、8个点漏水也很正常。为什么我们一直讲小业主交房的概念，作为一个产品制造单位，谁也不敢保证，手工出来的产品没有瑕疵、没有缺陷，我肯定不敢说。但是你至少是说，你应该保证这个产品交到小业主手里之前把它修好。渗漏问题我们现在可以修好，可以做到根治，我们如何提高小业主看到的产品的合格率。
今天虽然说我们的漏点也有十几个，全集团统计下来也就是70个漏点，而且也有项目真的做到零渗漏，在去年的时候，南昌有一个项目是做到了零渗漏，10万平米的项目滴水不漏，我们反复查了五次。我们衡量的标准有几个，一个是交房半年内报修和交房两年内报修。你真正要做到零渗漏，先做两年的客户满意调查再说。就是我们打电话问客户，反复查有没有渗漏。如果两年之内，说你客户的报修电话关于渗漏的少于三个，那就是零渗漏，否则就是瞎扯。这是咱们可以去考虑、讨论和实现的。
零渗漏要解决的问题其实就是这些。第一，看图纸，算出零渗漏的概率。第二，工程造价在现有的基础上降低20%。也就是说刚才我们沈教授担心的问题，我们现在每平米大概是1.5%，每平米大概花的是60块钱，就对标一下，比如你给我40块钱，我保证只要你按照我的节点去做，我保证零渗漏。我们对于总包来说，一个漏点是两万块钱处罚，全国统一的，必须得签。我们去年一年19个项目，总包至少是十几家，这个标准是对所有人的，并不是对某一家企业。既然所有人都能实现和做到这样的标准，那就说明它的合规性是可以经得起时间推敲的。当然我们企业是非常低调的，在这方面虽然不会主动去说，但是如果大家有兴趣去抽一抽，摸一摸，就偷偷去查就可以了。
对政府来讲是什么呢？如果是打官司，是不是就要去政府那闹，就需要协调。如果零渗漏，污染也减少了，投诉也减少了。站在开发商角度来说，有一个很私心的说法，你是做防水的，你很专业，你做完防水告诉我渗漏率是93.55%，我认为你是故意的。因为几年之内一定会渗漏，渗漏一定要你来修。如果你制定这个标准是为这个行业服务，我认为这不合理。如果你制定这个标准是为小业主服务的，那就是代表大家的利益。我们定标准定得很严格，屋面的防渗漏技术规程，上面有一句话看了挺心酸，“绝对禁止屋顶发生渗漏情况”。站在不同角度和视角看待同一问题的时候，结果可能完全不同。
按照法律的有罪推论，国外是无罪推论。如果按照中国的逻辑，你要是逃不开这个逻辑，就先关起来。如果有这个逻辑，人民大会堂就不敢做。那么谁是漏水最后的既得利益者，五年谁可以再来赚一笔钱，一年可以赚200亿，是不是防水行业是这件事情的最终既得利益者。那作为开发商来讲，是不是应该恨得牙痒痒。这绝对不是大家想看到的，所以为了这个，我们也要绝对做到零渗漏。
可靠、快速、节能、高效。
“防患于未然”比“亡羊补牢”更重要。
渗漏维修对建安及物业运维成本的影响。
这张表大家可以看看，一个十万平米的项目，如果漏水的话，就把所有的数据都统一起来看。这个数据是真实的，而且这个数据就是发生在我们公司的。这上面所有渗漏报修数据也是真实的，成本大家也看到了，结论是节约隐性维修成本是1.25亿元/项目。
中国目前的严峻渗漏现状，客观条件下形成了百花齐放、百家争鸣的防渗漏技术工作热潮。我们成为中国房地产技术联盟的业务工作委员会，希望从管理和技术层面上解决防渗漏问题贡献力量，从而实现建筑零渗漏。
刚才说的35块钱零渗漏，我们使用的防水材料是什么？第一，SBS。第二，聚氨酯。没有第三。
谢谢！
