中国房地产技术联盟总工之家杨帆:建筑零渗漏

提要:7月15日,由中国房地产业协会、中科院新型特种精细化学品技术创新与产业化联盟指导,中国房地产采购平台、北京遂达建设工程股份有限公司主办,新浪地产网、中国补强堵漏网联合主办,中国房地产业协会住宅技术委员会、中国硅酸盐学会防水保温材料专委会、中科院广州化学研究所协办的“首届中国建筑渗漏治理论坛”在北京.万国城MOMA商业中心顺利召开。

  7月15日,由中国房地产业协会、中科院新型特种精细化学品技术创新与产业化联盟指导,中国房地产采购平台、北京遂达建设工程股份有限公司主办,新浪地产(微博)网、中国补强堵漏网联合主办,中国房地产业协会住宅技术委员会、中国硅酸盐学会防水保温材料专委会、中科院广州化学研究所协办的“首届中国建筑渗漏治理论坛”在北京.万国城MOMA商业中心顺利召开。

  论坛邀请来自于防水、施工、开发商、建设单位等各个领域的专家,针对建筑渗漏问题献计献策,探讨行业的改革,共探有效的解决之道。本次论坛,中国建筑渗漏治理专家顾问团正式成立,十项目义诊公益行动也全面启动。

中国房地产技术联盟总工之家副秘书长杨帆的发言

  以下是中国房地产技术联盟总工之家副秘书长杨帆的报告记录:

  刚才已经有大咖拍板说,房子有可能零渗漏的。最开始大家都提的那篇文章,2013年7月4号做的调查,关于渗漏率的概念,我正好在清华聊过这个话题,他们一直问,这个渗漏率是怎么计算的?最后,我们就按一户有多少个漏点,100户有93.55户漏水,就算是93.55%的渗漏率。这个概念大家是同意的。

  零渗漏是怎么来的呢?其实也是参考了美国工程协会定的概念,非常遗憾的是,一直认为中国的建筑行业是蛮low的,大家都认可这个观点。比如工程行业跟机械行业、制造行业比,咱们的产品质量如果是讲百分比的话,你生产100万件产品卖出去以后,客户报修的、投诉的指标,百万件是多少,这个是报修率。

  咱们考虑到手工制作,我们定义的零渗漏是以百万分之三千或者百万分之五千,作为我们能够考核达到零渗漏的指标。

  如果换到我们小区里面,假设100平米是一户的话,100平米里面如果有100万户里面有五千户或者100万户里面有三千户是报修漏水,其他有99万户没有漏水,我们认为这个产品是属于零渗漏的。如果我们在一个小区里,正常10万平米的小区,正好1000户,1000户的小区里如果有三个漏点的报修或者投诉,我们认为符合零渗漏标准。这个定义跟大家沟通一下,这也是我们提出零渗漏的概念和由来。如果对照刚才几位大咖讲的93.55%,还是可以值得一提的。

  整个行业的发展还是很蓬勃的,面积和产品都增加了很多。我们目前建筑行业开工面积达到13亿左右,就是每年开复工面积是非常大的数字。

  渗漏数据,住宅平均是37.48%,地下室57.51%,屋顶65%,屋面渗漏率95.33%,这个数据拿出来,作为一个建筑行业从业者来讲,我觉得还是挺没面子的事。如果把产品做成这个样子卖给老百姓,老百姓如果不骂人,应该感谢老百姓了。不管是谁,你告诉他说,盖的房子有95.33%是不合格的,我觉得作为一个总工是坐不住的。我们对这些事情要采取措施。

  我国建筑工程渗漏率高达八成,这都是媒体报道的。

  国外建筑也是漏水的。这是网上可以看到的报道。

  最近武汉漏水很严重,通过我们的计算,武汉这次漏水也是情理之中,武汉是全国31个省会城市中年均降雨量最大的城市,统计来看,它应该是在6月下旬是发生最大暴雨的时点,但是它有排水的延迟,所以延迟到7月上旬发水。这并不是一个偶然事件,正常来讲就应该在这个点上发生这样的事。

  这是目前维修的权重,我跟大家的视角不一样,我正好也是一个有良心的开发商,但是我不是站在施工的角度,也不是站在政府的角度上,而是站在小业主的角度上。小业主买一套房子漏水,漏水之后就要修,要把报修和投诉翻过来算,如果让小业主不漏水,要花多少钱才能够搞定这件事。这样的数据可能只是说代表了某一个企业的参数,但是如果有兴趣的同事,大家可以做一下计算。我们最后发现,其实如果要是讲6西格玛或者讲数学统计理论,抓问题矛盾的关键点,哪里漏水,哪里是重点,哪里效率高。总体投诉,屋顶投诉在我们公司可能只占到10%到14%,但成本是多少呢?屋顶我们算了一下,如果要修一条的话,至少是5万块钱,而且修不修得好,还不一定。如果运气好,正好是点比较正的维修点,有可能这个点是不漏了,但是有可能旁边漏水。把这些数据加在一块,我们估计是5万块钱。但是普通一个地方,比如厨房、卫生间、地库等等,刚才有专家说打针,通常打针这个招不是完全不能用,我个人认为比方说外墙就打吧,通常来讲三个月只要这个点不是特别大的问题,也许就管住了。我们的统计大概注浆的话80%左右的成功率。第二次再注浆,也是80%的概率。如果要想治好一个漏点,三次注浆,管半年到一年。第二年,如果是屋顶,注浆是不行的,如果是外墙,就行了。这要算一个成本。

  作为开发商,要算一个成本账。我在哪个地方花的精力最多、花的成本最高,就应该关注点在哪里。实际上屋顶渗漏是占到整个维修成本的85.74%,所以如果能够专注客户报修的关键点,就是针对屋顶去把这个事搞定,客户的报修率和投诉率可以有快速的降低。

  我们今天讲的是建筑零渗漏,按照质量管理体系里面,我们的关注点是以客户为关注焦点,地库里面是可能会漏水,但是小业主打几个报修电话。大家都可能有自己家里的亲身经验,实际上一定是围绕客户痛点展开我们的工作。我们现在的体系里面有没有关于渗漏的原因分析的内容呢?尤其是定量分析,为什么导致渗漏。我觉得分析得还不够,数据并不详细。所以实际上通过权重的量化计算,我们发现最好的解决方法。为什么会漏水呢?大家谁都没有去想到这一点,如果不下雨是不会漏水。全国目前31个省会城市里面,在什么时间最可能发生渗漏,渗漏的来源,就是降雨量在屋顶上面能够积累多少水,由此引发会渗漏多少水。如果我不处理,有可能会漏到家里的什么地方,有可能会漏多少水。这有可能是几个因素之一。构成渗漏是综合性因素,有内因、有外因。比如下雨是外因,但它绝对是很重要的因素,如果不下雨其实不用管它。比如我们有没有考虑或者有没有关注过西藏的拉萨、乌鲁木齐的渗漏指标,或者有没有关注青海西宁的渗漏指标。

  在零点公司得那篇调查文件里,青海西宁、拉萨这些城市根本就没统计,根本没有数据,因为统计了中国近50年降水量的数据,当日最大降雨量,在50年之内,最大没有超过100毫米的,这是一年,那它怎么漏。所以青海西宁和南方的防水渗漏的构造肯定不一样。我们统计的省会城市,年均最大降雨量是广州,是1960毫米,单日最大的降雨量是武汉,324毫米。这跟华中、华南、华北、华西有关系吗?也不见得有关系。拿到这些数据以后,制定规范千万别这么说,华北、华南、华中,一定是以当地的最大降雨量,就是根据产品的对象和重要性的因素来设定权重。所以在西藏拉萨做防水节点和在广州做防水节点肯定不同,要根据不同的对象来做。

  比如江苏、江西、广东,这三个省份的最大渗漏概率和统计点就应该是在6月上旬出现。安徽、湖南、湖北的最大渗漏概率就是在6月中旬和下旬。再往北推,到了7月上旬,是上海、北京、山西、陕西,这些内陆城市,是根据我们50年全中国的降水量和数据概率得出来的。如果有同志说,你这个数据是50年的,我要实时的可不可以?可以,通过气象局去查云计算,就可以通过这些概率得出来你的房子渗漏的概率是多少。这是靠天吃饭的数据。

  中国最大的记录是在台湾,降水量高达年均3000多毫米。有历史统计的是在深圳,最大单日小时达到235毫米。全国省会的日降水量统计表,大家都可以在网上查得到。

  大家都是从正的方面想,我这个材料能不能防漏水。就算是把一个防水材料做到100%,比如我们做聚氨酯,或者我们做SBS,或者做其他非常高级的防水材料,对于一个建筑的屋顶来讲,渗漏的概率就是零吗?通过我们这么多年的统计数据来看,就算是我们把防水的材料和工艺做到100%,就算是东方雨虹也不敢说做完防水之后渗漏概率是零。但是小业主不行,他说我们家不能漏水。有一个降落伞厂,他说我生产的降落伞里面,一万把里面一定有一把打不开。结果送到军方之后,军方领导说,行,我一定要找出这一把让你这个工厂的负责人背上。责任心在这里面是很重要的因素,但是责任心的问题我们能解决吗?农民工的现状能解决吗?这可能不行。这里我们分两个层面来讲。

  首先,我觉得中国政府包括我们的企业在这件事上做得很好了,比美国好很多,为什么?我们用了30年的时间完成了人家300年的发展速度。如果中国没有农民工体制,中国不可能有今天,说每年10个亿、20个亿的建筑规模。在这样的条件下,你有什么理由去苛求我们一定要把农民工体制废除,我们一定要完成职业化。谁也不是天生就会做的。所以中国能做成这个样子,是OK的,是很合理的发展的必然。但是如果我们在座的各位,甚至在设计院天天画图纸的,忽视或者无视这一点,对不起,这个事情就无法接受了,或者我们就要改进了。

  有没有可能我们做出来的产品,还是农民工做,但是它不漏水呢?可以跟大家分享,事实上是可以的。渗水的具体原因,其一它是窜的,由于材料和材料之间的分层,不管是人为的还是非人为的,防水砂浆或者水泥砂浆真的害死人不偿命,本身结构层非常好,防水也没问题,非得在中间做一层水泥砂浆,窜水漏水了,只要是人干的活,就一定会出现问题。水泥砂浆怎么可能不裂呢,既然是这样的产品,怎么可能没有缺陷、怎么可能没有瑕疵。

  再说防水,防水就一定不漏水吗?只要是人手工做的,总有想不到的地方。大家刚才说卷材的搭接会脱开,刷子会打不牢,既然都知道,为什么还要说防水就一定能做到不漏水呢。所以第一个观点一定要知道,是房子就一定会漏水的。93.55%这个概率出现是非常合理的,因为房子就一定会漏水。

  但是我既然已经知道它漏水了,我也知道每一个节点都是带缺陷的,那为什么不正视这个问题呢?我把每一个材料都拿出来,把每一个材料的缺陷和另外一个材料的缺陷不形成串联,把它打破掉,变成并联。那么怎么打破这个窜水呢?这个地方是防水材料开裂以后,裂缝导致的。我们防水的同志要做的第一件功课,不要把工夫和精力放在防水层怎么做好。应该放在,怎么能够把裂缝防好。屋面上一共五大部位,是导致渗漏的根源。楼梯间、管道井、通气管和通风管、搭面等等,我们要从构造上统一考虑。

  实际上对于这样的系统工程,我们一定是从整个体系里来看。正和反,包括层和夹这个概念,如果一个点的概率是90%,或者渗漏率是10%,如果是串联的构造,武汉一天下300毫升的雨,就意味着有30毫升的雨是要进入室内。因为屋面构造就决定了是这样的结果,那算出来一定是这个结果。既然是这样,反过来想,怎么破坏它呢?把它变成10%乘10%,所以防水和混凝土结构的直接结合,其实就是层的概念,用它来打破串联的概念。

  如果我们要解决的话,还是要引入一些互联网思维,云计算。第一,我们有没有跑过数据,这个房子是建在哪,作为一个设计师来讲,大家都考虑过。我对它的降雨量是不是有统计。第二,屋面建筑构造是否合理,是正置还是倒置,是建筑找坡还是结构找坡,是砂浆找平或者不找平,都有逻辑关系。第三,屋面构造材料选择,如果是一面砖墙在这,砖墙的渗漏概率是多少?降雨量超过3毫升渗漏率就是100%。第四,屋面排水构造选型。

  刚才这些加在一起,一个是减少雨水排水时长,另一个是加大雨水渗漏时长。因为暴露在空气中,有一些水是被挥发掉的。防水就属于根本就不吸水,但仍然有透水的概率。材料就是完全泡在水里。胶渣或者粉煤灰碎块,如果这些和防水材料放在一起,那就是很要命的,基本上像海绵一样,整个屋面全是水,那怎么能不漏呢,肯定会漏。

  倒置屋面优于正置屋面。

  这个图是屋面坡度与排水速率的关系,这里面涉及到很多概念,并不见得是防水企业能够涉及到的,比如甲方省钱,就不想花这个钱,一平米建筑面积里用在防水上的造价是多少钱,我们公司是35块钱,也并不高。我们买的防水材料是多少呢?我们用的都是大牌,东方雨虹、科顺、卓宝等等,大概是75到80块钱。虽然我们给的并不高,但我们摊下来是35块钱。

  这是天沟坡度对排水流速的影响,如果我们做到千分之五的话,它的速度可以做到4.85。所以在这个地方就是应该非常妥善的使用好天沟和贴面。一个有效率的或者一个经过设计合理的屋面的贴面的排水,和一个没有经过排水设计的屋面贴面,放在一起对比,最大可以达到2.2倍的流水时间。因为要想漏水,必须要有水,你有水比人家大两倍,那你渗漏肯定比人家大两倍。

  这是虹吸和重力排水对流速的影响。正常情况下,一个好的虹吸管有30多块钱的,但是如果PVC的话是做不出,大概只有10块钱,开发商肯定要算成本,算出来哪个性价比最优,就用哪个技术。

  这是屋面的直接汇水模型。可以算出来排水点的位置,是在角部还是中间还是在边部。是天沟排水和贴面排水,都会直接影响排水的效果和速度。通过一个公式可以帮助大家算出来。

  再往下面走,是中国在2015、2016年之后,再做防水,就要通过公式了。通过我们的模型的计算,在拿到设计图纸的时候,选什么样的施工单位,是次重要的权重。拿到这样的图纸,我是不是就可以算出来,咱家的房子到底有多大的概率漏水,我根据这个概率就可以选择相应的节点。因为开发商并不是说我这个房子一定要做到百分之百不漏水。大家做防水,我们有很多种方法,到今天为止,我们公司有五个项目的屋顶是在翻修的。但是有一点,只要修一次,就不允许它再漏。所以在这样的条件下,不管是我们对既有项目的维修,还是对新项目防水的施工和设计,都要求非常严。通过这样的逻辑,到了2015年因为我们采取了零渗漏的做法和要求,所以使得我们在屋顶的部分的投诉下降了,但是其他的指标还很高。比如还有外墙的或者阳台的,针对渗漏的,尤其是针对屋顶渗漏的投诉下来了。我们从2013年开始提倡零渗漏这个概念,2014、2015年有13000户交房,一共有多少户报修和投诉呢?从物业里调出来,一共有70个报修点,这70个点里面其中在阳台上有20个点,在厨房加卫生间的有20个点,大概还有十几个点是在管道井,屋顶是零渗漏。

  从这些数据来分析,并不是说我们在防水的成本上花很多钱就应该能做到,从目前能看到的,如果是一个有良心的开发商,他不去选择特别差的,像报纸上写到10块钱/平方米的防水卷材,不是故意的去选择它,我就是买东方雨虹、科顺的以及十大品牌的,防水材料上面一个是成本投入、一个是技术含量,大家都不会差到哪里去的,这样的施工质量是可以保证的。我们选一些大的政府企业,做出来的产品质量水平也不会差的,因为都是一样的农民工,出来的数据跟我们算出来的数据是不差的。按照这个数据模型出来的渗漏概率也是不差的。

  我们一平米的造价是35块钱,是综合建筑平米。再往后面走,在下个十年,我们对防水、防水维修、技术工艺的出发点,我觉得我们可能更多的要提出来,我们要走技术路线了,不能再这样凭经验管理,而且不能拍脑袋来做防水维修和渗漏。

  另外,我们要预防,我们要通过大数据的概念,通过数学模型,用数学的方式,用计算的模型,来帮助我们做判断,帮助我们的甲方。为什么我一直说甲方呢?因为在体系里,甲方给我们的东西很多,我们自主选择的权利和可以回旋的余地空间都非常小,只能在构造工艺上给它一些建议。但是甲方如果能够搞清楚这个逻辑的话,对我们行业的帮助很大。如果把这些东西能够通过数学模型算出来,可以解决很大一部分问题。因为我们做13000平米的房子,其他企业如果也能做到的话,经验和案例的分享对整个行业会是很好的促进。也就是说这件事是可为的。

  今天讲了这么多全都是楼上的事,是,因为我的数据不完整,我没有那么多时间去做,我拿到的全是以客户投诉的数据,并不是我自己的数据。从我们了解的情况看,我们地库漏水也是存在的,比如一个10万平米的项目,地库有10个点、8个点漏水也很正常。为什么我们一直讲小业主交房的概念,作为一个产品制造单位,谁也不敢保证,手工出来的产品没有瑕疵、没有缺陷,我肯定不敢说。但是你至少是说,你应该保证这个产品交到小业主手里之前把它修好。渗漏问题我们现在可以修好,可以做到根治,我们如何提高小业主看到的产品的合格率。

  今天虽然说我们的漏点也有十几个,全集团统计下来也就是70个漏点,而且也有项目真的做到零渗漏,在去年的时候,南昌有一个项目是做到了零渗漏,10万平米的项目滴水不漏,我们反复查了五次。我们衡量的标准有几个,一个是交房半年内报修和交房两年内报修。你真正要做到零渗漏,先做两年的客户满意调查再说。就是我们打电话问客户,反复查有没有渗漏。如果两年之内,说你客户的报修电话关于渗漏的少于三个,那就是零渗漏,否则就是瞎扯。这是咱们可以去考虑、讨论和实现的。

  零渗漏要解决的问题其实就是这些。第一,看图纸,算出零渗漏的概率。第二,工程造价在现有的基础上降低20%。也就是说刚才我们沈教授担心的问题,我们现在每平米大概是1.5%,每平米大概花的是60块钱,就对标一下,比如你给我40块钱,我保证只要你按照我的节点去做,我保证零渗漏。我们对于总包来说,一个漏点是两万块钱处罚,全国统一的,必须得签。我们去年一年19个项目,总包至少是十几家,这个标准是对所有人的,并不是对某一家企业。既然所有人都能实现和做到这样的标准,那就说明它的合规性是可以经得起时间推敲的。当然我们企业是非常低调的,在这方面虽然不会主动去说,但是如果大家有兴趣去抽一抽,摸一摸,就偷偷去查就可以了。

  对政府来讲是什么呢?如果是打官司,是不是就要去政府那闹,就需要协调。如果零渗漏,污染也减少了,投诉也减少了。站在开发商角度来说,有一个很私心的说法,你是做防水的,你很专业,你做完防水告诉我渗漏率是93.55%,我认为你是故意的。因为几年之内一定会渗漏,渗漏一定要你来修。如果你制定这个标准是为这个行业服务,我认为这不合理。如果你制定这个标准是为小业主服务的,那就是代表大家的利益。我们定标准定得很严格,屋面的防渗漏技术规程,上面有一句话看了挺心酸,“绝对禁止屋顶发生渗漏情况”。站在不同角度和视角看待同一问题的时候,结果可能完全不同。

  按照法律的有罪推论,国外是无罪推论。如果按照中国的逻辑,你要是逃不开这个逻辑,就先关起来。如果有这个逻辑,人民大会堂就不敢做。那么谁是漏水最后的既得利益者,五年谁可以再来赚一笔钱,一年可以赚200亿,是不是防水行业是这件事情的最终既得利益者。那作为开发商来讲,是不是应该恨得牙痒痒。这绝对不是大家想看到的,所以为了这个,我们也要绝对做到零渗漏。

  可靠、快速、节能、高效。

  “防患于未然”比“亡羊补牢”更重要。

  渗漏维修对建安及物业运维成本的影响。

  这张表大家可以看看,一个十万平米的项目,如果漏水的话,就把所有的数据都统一起来看。这个数据是真实的,而且这个数据就是发生在我们公司的。这上面所有渗漏报修数据也是真实的,成本大家也看到了,结论是节约隐性维修成本是1.25亿元/项目。

  中国目前的严峻渗漏现状,客观条件下形成了百花齐放、百家争鸣的防渗漏技术工作热潮。我们成为中国房地产技术联盟的业务工作委员会,希望从管理和技术层面上解决防渗漏问题贡献力量,从而实现建筑零渗漏。

  刚才说的35块钱零渗漏,我们使用的防水材料是什么?第一,SBS。第二,聚氨酯。没有第三。

  谢谢!

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