厦门收紧房贷引金融部门反弹：信贷谁说了算？
银行等金融机构对房地产贷款的松紧，从来都是地方政府调控楼市的重要杠杆，地方政府楼市调控总有金融支持政策，但银行等金融机构在职能权责关系上，相对独立。
日前，厦门市国土资源与房产管理局网站发文从7月15日起，厦门将调整住房信贷政策，主要变化是名下有1笔购房贷款记录未结清，或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例由40%调整为60%；名下有2笔购房贷款未结清的不予受理贷款申请。
厦门也决定对住房公积金信贷政策予以调整，职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于50%，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行。停止向第三次以上申请公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。
厦门市国土资源与房产管理局发文特别明确，“政策调整将由人行厦门中心支行和厦门市住房公积金管理委员会按有关规定和程序组织执行。”
不过，随后厦门房地产业一位知情人士对外称，中国人民银行厦门中心支行得知厦门市国土资源与房产管理局网站发文调整住房信贷政策的相关内容表示不满。
这位人士提供了一位在社交媒体标注为“人民银行”人士的通知称，中国人民银行厦门中心支行已经向厦门市国土资源与房产管理局就调整住房信贷政策的消息“提出严肃交涉”，并且其表示“地方政府或某个地方政府部门无权决定信贷政策，住房信贷政策须以金融部门发布的信息为准，其他任何部门无权发布信贷信息，也不具有执行效力”。
为此，人民网记者采访了北京大成律师事务所一位熟悉行政法律师，其表示，每年各地的信贷政策工作意见都是由中国人民银行下发给各分支机构及各银行业金融机构，银监会与中国人民银行均有权利调整和优化信贷政策。
“地方政府及相关政府部门对银行几乎没有行政上的制约力，中国人民银行等在当地都是派出机构或分支机构，央行和银监部门实施的都是垂直管理。”他说，“一般地方政府可以与中国人民银行及银监部门协商获取银行等信贷便利及支持政策，而无法直接发文命令对信贷政策予以调整。”
一般而言，房地产调控涉及银行等金融机构支持政策包括购房首付款比例调整、发放贷款主体审核、及购房贷款利率浮动，另外则是银行等金融机构对房地产开发企业的贷款政策变化。
根据以往中国人民银行及银监会针对房地产信贷政策的发文经验，通常会根据国家整体房地产调控思路确定政策导向和信贷政策，但具体执行上，仍然是由各大商业银行等金融机构自主确定，比如央行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》等类似文件时，会提出“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”。
“银行都有风险管理的需要，所以一般地方政府研究当地房地产市场针对性地进行调控以后，都会申请银行等金融部门予以信贷政策支持，央行、银监、银行等都会主动配合和支持。”中部某省一位地方城投平台人士说，“信贷对消费者和开发企业都是左右房地产调控最有效的杠杆。”
银行等金融机构与地方政府除了同样是出于对房地产宏观市场的风险管理会给予信贷政策支持以外，这位城投人士指出，另一个重要原因是地方政府确实可以在实际利益上影响银行的信贷政策。
“政府在银行都会有税收和非税制定专户，比如社保、国企银行存款，另外地方政府城投公司的发债，国有企业的短期融资券等，对地方银行而言都是必争的政府项目储蓄、投资项目。所以银行在实际利益驱动与竞争下，如果风险可控，银行也倾向于给予地方政府对房地产调控要求的信贷政策支持。”他这样告诉人民网记者。
中金公司在研究中指出，厦门市发文调整信贷政策是利用信贷实现降杠杆、抑投机的思路。厦门出台此类抑制投机性需求的按揭信贷政策实属情理之中，抑制部分不合理的多套房信贷，对市场成交整体扰动较小，但此时释放出政策转向信号有助于降低楼市热度，减少房地产市场泡沫。”
在2016年上半年，厦门商品住宅成交约190万平米，同比增长43%，6月住宅均价较年初上涨18%，全国排名第四，厦门住房贷款余额对住户存款余额比例高达85%，同期北京21%和上海33%，同时厦门首套房贷款需求占比高达93.9%。
中金公司也进一步在研究中指出，厦门市今年以来第3个非一线城市限贷，政策进入中性期。自3月一线城市出台楼市新政以来，4月廊坊、6月合肥、7月厦门均出现了收紧按揭信贷的措施，政策出台的核心逻辑是此类城市房价涨幅过快，为控制过度投机化、房价泡沫化，政府采用“点刹”式控制。
“由于行业周期进入了价量齐涨/价涨量缩阶段，近期各地城市信贷政策小幅调整说明调控政策已经从‘友好期’逐步转向‘中性期’，未来因城施策格局会更加明显，而市场呈现过热现象的武汉、郑州等城市未来调控概率加大。”中金公司在研究中写到。
