6月上海二手房涨幅连续第三月收窄 成交反弹再现
上海二手房指数办公室今天发布月度报告显示，2016年6月，上海二手房指数为3686点，比上月上升60点，环比上涨1.55%，涨幅缩小0.28个百分点，环比涨幅连续三个月收窄。2016年6月，上海二手房指数同比上涨23.04%。
2016年6月，上海二手房市场成交突破2.5万套，反弹再现，但价格涨幅延续收窄。上海二手房指数办公室认为，由于市场并未出现实质性的利空，4、5月以来的地王频现进一步缓解了政策的负面影响，市场在价格博弈中成交放大。市场特征表现为：一、尽管上海土地高溢价反映出住宅向豪宅化发展的趋势，但刚需发力与改善并进，浦东、宝山、闵行成为成交大区。抽样显示，近期刚需案例集中于新静安、杨浦乃至徐汇等，改善案例则黄浦、青浦、松江为多；二、上海二手房价格涨幅和户型关联度凸显，90平方米以下涨幅最大，90-140平方米大户型其次，140平方米以上超大户型涨幅最小；三、调查显示，7、8成挂牌卖家出售诚意度不高，议价空间有限；四、地王呈扩大之势，相对于买家观望，供需两端呈现不同心态。有的地王楼板价为周边房源2倍以上，强化了二手房卖家的涨价预期；五、在全国去库存的大环境下，上海库存压力小，部分房企除了抢地还加快开发，所谓“补库存”的举动，进一步影响市场价格走势预期。截至2016年6月30日，全市二手住宅挂牌量为145892套，较上月上升1.07%。其中，内环内挂牌量为34370套，较上月下降0.22%，内外环、外环外挂牌量分别为79377套、32145套，较上月分别上升1.02%、2.6%。内环内挂牌量首度下降，显示出供应端出现区域分化。
6月9日，上海市住建委主任顾金山作客民生访谈强调，上海将增加中小户型建设,住宅用地的中小户型比例外环线以内不能低于70%，外环线以外不能小于60%。并表示上海正在建立第三方监管中介服务费的模式，目前在松江试点。6月24日，上海市住房公积金管理委员会发文，自7月1日起，调整公积金缴存基数，首设补充公积金上限为5%。
刚需首改入市不减
报告显示，2016年6月，市区(全部7个区及浦东内环)整体上涨1.71%，涨幅较上月缩小0.15个百分点。其中，市中心4区及浦东内环整体上涨1.80%，涨幅较上月缩小0.04个百分点。
6月，市区的徐汇、黄浦、新静安、杨浦分别上涨2.02%、1.83%、1.81%、1.79%。市区内成交出现分化，如静安北部和杨浦刚需成交活跃，300万左右带一定学区概念的二室户老工房(售后公房)紧俏，小户型领涨，而卖家多为改善置换，报价合理致成交畅通。黄浦等区600-1000万的房源，成交未有明显升温，但由于二季度来价格坐实，部分观望客加入看房队伍，议价空间也缩小至1%-3%。千万以上的豪宅，前期曾有大幅价格回调，甚至有超过10%，但进入6月后，随着市场气氛变化，卖家底气提升，议价空间明显收窄，成交价格基本处于年初的水平。
6月，新兴城区整体上涨1.35%，涨幅较上月缩小0.47个百分点。青浦、嘉定、闵行、宝山靠市区部分成交升温，分别上涨1.42%、1.42%、1.34%、1.33%，成交案例为改善居多。究其原因，土地高溢价成交，改变房价预期，带动周边二手房价格和成交向好。抽样显示，部分首次改善客见地王频出，开始看房入市，成交多为300万左右的次新二房，购房者多为同区域内置换或市区流入的首次改善需求。新兴城区行情分化，老旧小区、动迁小区挂牌明显增多，但价格几乎没有变化，部分急售的置换客愿意给出2%以上的让步。而次新房由于需求旺盛，热门房源价格坐实，议价空间几近关闭。
6月，非新兴城区整体上涨1.05%，涨幅较上月扩大0.35个百分点，市场开始发力。其中，金山、崇明分别上涨1.44%、0.77%，奉贤上涨0.28%。主城区仍然领涨，如金山新城、崇明陈家镇分别上涨1.79%、1.76%。调查显示，这些板块成为买家新关注的投资洼地。如崇明外来的刚需购房者，不少是以备养老，投资总价百万元以内的次新房，有的是更便宜的售后公房。
下跌板块跌幅缩小
报告显示，2016年6月，全市130个板块中，上涨板块91个，占比70%；下跌板块21个，占比16.2%；持平板块18个，占比13.8%。
上涨板块平均上涨2.29%，涨幅环比扩大0.22个百分点。尽管全市价格整体涨幅不断收窄，但上涨板块涨幅扩大，显示购房窗口期并未关闭。郊区土地拍卖高溢价成交的联动效应，一些房源出现了成交价高于上两个月挂牌价的情况。300万左右的刚需房为成交主力，市区一些板块售后公房发力，涨幅较大的如杨浦控江路、普陀甘泉宜川、徐汇万体馆、静安西藏北路，分别上涨2.63%、2.62%、2.39%、2.18%。而市区千万级别的改善房虽然成交量未有明显升温，但也不乏出手者，涨幅较大的虹口北外滩、黄浦滨江、杨浦新江湾城分别上涨2.65%、2.47%、2.43%。
持平板块18个，较上月增加2个。新兴城区占比过半，如宝山通河、闵行颛桥、浦东航头、青浦新城。市区如徐汇上海南站、普陀长寿路、虹口凉城。调查显示，报价趋于平稳的房源增多，卖家心态转向理性。
下跌板块平均下跌0.30%，跌幅环比缩小0.19个百分点，显示下跌趋缓。市场震荡博弈，呈现寻底走势。新兴城区如浦东周浦、宝山罗店、嘉定城区分别下跌0.60%、0.56%、0.47%。抽样显示，下跌案例多为改善客以求连环套交易快速完成而做出价格让步，幅度通常在2%-3%。如嘉定城区一些250万元左右的二室户型房源，让价幅度在5万元左右。市区售后公房板块则跌幅略小，如黄浦复兴公园、杨浦中原社区、静安彭浦分别下跌0.31%、0.26%、0.24%。其中静安彭浦，因前期并区利好涨幅过大，在淡季出现回调。
上海二手房指数办公室认为，新政后连续三个月价格涨幅出现了明显收窄，政策作用延续起效，但边际效应逐渐弱化，表现为下跌板块回调幅度并未随着指数涨幅收窄而加大。由此可见，“3.25”新政起到了有序释放需求，合理控制价格的“退烧”作用。
6月上海二手房市场表现为买卖双方在寻找平衡中前行。整体涨幅连续收窄，上涨板块数量减少，持平和下跌板块数量增加，但大面积价格下滑并未发生。可见市场处于明显的博弈状态，买卖双方这种拉锯，随着土地市场、信贷政策、一手房热销等多种因素的驱动，在7月第一批缴满5年社保的外地人允许入市的推动下，成交或继续放大。
