上海地荒 开发商宁可“作死”不愿“早死”
电子地图上找不到“苏家浜路”，附近也还没有设公交车站。它与潘泾路交会处距离上海市中心地标人民广场约有19公里。它所在的板块以顾村公园闻名，早春那里是上海的赏樱名地，不过距此也有4.2公里之远，而最近的地铁站就在那里。
5月31日，5位工人正七手八脚地清理着这块乱石丛生的荒地，他们从上午就一头扎进了荒草堆，黄昏时分才接近收工。“这里明天要拍卖，所以清理一下碎土和垃圾，让它更‘好看’一点。”一位工人对《中国经济周刊》记者如是说。
6月1日上午，“宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块”如期开拍。记者了解到，超过40家房企领取了申请书，真正参加竞买的申请人名单一直在拉长，临到开拍前一日还有两家房企加入“逐鹿”，最终达到了24家。而从这份名单上看，几乎耳熟能详的大开发商全员到齐，席卷了大半个地产圈。
上午11点02分，在一轮又一轮“心跳加价”后，这个起价14.39亿元的“香饽饽”花落信达地产(600657)，成交价高达58.05亿元，溢价率306.53%，远远超过了市场早先分析的140%~180%中间溢价率。
这个价格意味着昔日“荒地”摇身变成“金矿”。去除商业和自持住宅，楼板价达到4.81万元/平方米，相比此前2.2万元~2.8万元/平方米的预估价几乎翻番。如果按照业内流行的保本售价算法，未来价格将冲上7万元/平方米。
要知道，就在半年前，这个单价还可以买到位于内环内北外滩板块的豪宅。但对于这次土拍结果，许多围观人士却表示淡定。因为刚刚过去的“土地红5月”已有三块地处外环外的地块成功揽金500亿元，其中周浦地块保本售价逼近8万元/平方米已然抬高了大众预期。
上海原本就高烧不退的土地市场在儿童节再次上演血色恩仇，谁也不知道这场盛宴还将持续多久，眼看着单月土拍成绩可以秒杀三四线城市全年销量总额，“地王”已经成为新一代网红名词。
新“地王”周边两条都是地图上找不到的新路
顾村地块的拍卖现场几乎陷入疯狂，信达最后的落槌是经过了和金茂、绿都的多轮死磕缠斗，最终才杀出重围。在场房企“土豪”的举牌出价以秒读数，主持人甚至因为应接不暇而将56亿口误说成95亿。
不可否认，这几年宝山确实一直是北上海住宅成交“一哥”，但究竟是何方神圣可以承载逼近5万元/平方米的楼板价？毕竟仅仅半年前，7万元/平方米的价格还能买到市区黄金地段的一手房，即使是现在，内环内商圈繁荣的打浦桥和浦东高大上的花木二手房单价也不过7万出头。
“苏家浜路、宝荻路？不知道在哪里，都是新路，路牌都没有。”5月31日，一位在待拍地块用挖掘机铲土的工人对《中国经济周刊》记者这样表示。根据土地出让信息，顾村地块东至潘泾路，南至苏家浜路，西至宝荻路，北至白荡河路，但记者实地踩点发现，不仅电子地图上找不到苏家浜路和宝荻路，苏家浜路的路牌还没有竖立，甚至无法判断确切的起止位置。
“从目前的交通便利程度看，这块地的区位优势还不如我住的地方，一样都是要坐宝山3路去顾村公园坐7号线，这里要坐8站，我家只要坐两站。”家住宝山顾村板块的陆小姐告诉记者，由于她住的是酒店式公寓，楼下即是中介一条街，所以对周边房价了如指掌，“现在我这里附近的二手房房价是3万元/平方米出头，如果新的这块地要卖7万元/平方米才保本，等于这一两年房价要翻一倍还不止。”
不过，此次参与竞拍的地产大咖们显然有自己的逻辑。“顾村本来就是上海比较有名的外环外刚需板块，随着人口导入结构和规划的不断完善，去年以来新房类逐渐变成刚改，所以涨幅是有需求支撑的。”一家竞拍房企的市场部研究员告诉《中国经济周刊》记者。
从宏观规划看，今年3月“新顾城”规划批复落地，规划人口14.2万人，周边辐射人口40万，随着1号线和3号线沿线的饱和，串联浦东的轨交动脉7号线确实颇具价值潜力。到2020年底，15号线和18号线建成还将使顾村板块成为三轨交接地。另一方面，世界外国语学校和华山医院入驻顾村也成为了重要驱动力。
但也有观察人士表示，随着上海多个城市副中心崛起，几乎每片在拍的土地都可以找到地缘上的概念，“从5月的三个地王看，周浦靠近迪士尼，泗泾挨着大虹桥，南桥算是傍上前滩，要找概念和蓝图总能找到，最有效的还是要和自己的历史竞拍价纵向比较。”
《中国经济周刊》记者注意到，顾村板块上一次的成交地块要追溯到2014年12月，金地朗诗平安联合体以26.8亿元折桂，当时的楼板价只有1.38万元/平方米，换言之，在一年半的时间内，板块楼板价已经涨了约3.49倍。而再往前追溯则是2013年中国铁建房地产以1.05万元/平方米楼板价夺魁，可见去年以来土地市场的火爆程度远超前两年。
“张江男”辐射，“地王”附近在售楼盘封盘待涨
不过，就记者采访的结果看，多数业内人士还是对6月1日的土拍结果泰然处之，这与上海土地市场的“红五月”密不可分。5月上海土地市场几乎刷新了所有人的三观，尤其是5月18日，周浦地块被保利以54.5亿元的价格拍得，地块挂牌起始价格为13.77亿元，溢价率达到296%，楼板价43607元/平方米。扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际可售面积楼板价在55000元/平方米左右。按照业内普遍测算，未来周浦保本售价将达到7.9万元/平方米，这在外环外板块堪称绝无仅有。
当天的土拍现场面对连续的疯狂报价，主持人甚至带着哭腔请诸位“冷静”，但仍然挡不住“买买买”的节奏。据悉，周浦地块出让条件相当严苛，其中规定有15%的面积需要自持70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府、不能有三层以下的联排和别墅产品；且自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证，但这些附加条件在已经“炒红眼”的上海土地市场上依然成为浮云。
6月1日，《中国经济周刊》记者来到这块已经落槌十几天的“明星板块”，从上南路进入渡桥路，一下车就有多位中介业务员围拢上来。周浦地块北侧，紧邻着三个新楼盘：世茂云图、中骏·柏景湾和阳光城(000671)御景湾。
中原地产物业顾问朱茂松告诉《中国经济周刊》记者，三个新盘目前都已经无房在售。其中，阳光城御景湾全部售罄，但世茂云图和中骏·柏景湾的未售房源是在5月18日保利拍得周浦地块的当天，全线封盘。
“从目前来看，对周浦这边区域比较感兴趣的群体中，‘张江男’是主力，如果驱车，我们这里距离张江高科(600895)技园区车程也就20分钟，封盘前我们这里和张江区域的新房比有价格上的优势。”世茂云图客户经理杨坤则对《中国经济周刊》记者解释。
“张江新房源相当稀少，万科翡翠公园已经卖到了6万多、7万一平方米，我们封盘之前单价是4.2万~4.8万左右，开盘之后的涨幅还没有确定，但至少涨幅会在5000元/平方米以上。”杨坤告诉记者。
