有价无市 合肥二手房东只是在为开发商卖房？
2016年以来,合肥一二手房市场陷入“疯癫”,掀起全民“抢房”大热,在这样的高温烘托下,疯狂的不仅仅是买房人,甚至就连卖房人们都精神振奋,严阵以待,迅速出击,以十足的干劲和热情观察着市场风向,一方面抨击房价太高,另一方面则趁势争抢“胜利果实”,跟随者市场大风,沦为哄抬房价大军中一份子。殊不知,这一切所作所为,却可能只是为他人做“嫁衣”。
一二手房价格倒挂“背后”的秘密
这也是近一段时间以来,为什么二手房价格如此大幅度攀高的一个原因。众所周知,在进入2016年以来,合肥楼市持续高烧。在新房方面,房源少、价格高,买房难,附加条件多成为摆在不少购房者面前的一道坎,加上开发商大玩“饥饿营销”,让不走关系买房成为天方夜谭。而在新房买房难挤压下,不少购房者退而寻其次,将目光转向了二手房市场。
4月合肥市区住宅销售及去化情况
由于买房人普遍存在恐慌,惧涨的心理,加上一些中介和媒体的炒作,无疑加速买卖方的出手速度,导致一段时间内二手房热度和价格都处于居高不下的状态。尤其在热门区域,新房与二手房价格倒挂现象严重。这种现象不仅出现在2、3月份,同样也蔓延至4月份。从4月份合肥一二手房价格对比来看,倒挂现象仍未得到改善,依然严重。其中政务区、滨湖区一二手房价格差价依旧在4000元/㎡以上,另外,像庐阳区、包河区、新站区、蜀山区每个区域的差价基本上也都在1000元/㎡以上,虽然有个别区域一手房价格高于二手房价格,但是仍然属于小众部分。因此,从整体来看,二手房价格要高于一手房的价格。
都说,这年头,不仅新房买不起,现在就连二手房也买不起,有人把这种现象称之为合肥特殊时期的“特殊现象”,为什么这么说呢?因为按照正常的逻辑,一个区域同档次的二手房价格理应低于新房价格,但是目前合肥却恰恰相反。在同策咨询魏杨眼里看来,这种现象一方面反映了合肥楼市发展不成熟,另一方面则说明一二手房价在“幕后黑手”推波助澜下,呈现畸形发展。
投资客“偏爱”二手房 赚取利润超过30%
对比3月,4月合肥二手房价格延续着攀高的趋势,直接破万,达到10777元/㎡,与3月相比涨幅近千元每平。有人说,合肥这一轮二手房价跟随一手房价一路暴涨上来,而且整体上来看,二手房出售价要比新房高出很多。如果要追溯时间,得从去年年底开始说起,这个时间点,合肥楼市开始暴涨,以滨湖区为例,房价从去年年底的9000多元/㎡,涨到现在的1.5-1.7万元/㎡,而有些带学区的房源均价则可能要达到2万元/㎡。
有人把本轮合肥楼市“暴涨”特点归纳如下:先是由点带面,从热门区域开始,再扩散到周围,最后掀起全区域涨价潮;而一手房价暴涨,让不少购房者涌入二手房,带动了二手房价格的上涨,加上在一些中介炒作和一些投资客的涌入下,无疑让个整个市场处于更加火热状态。
众所周知,排除自主性需求,目前合肥楼市充斥着投资客。有数据显示,这类人群占到了合肥总购房人群的20%-30%,由于这类人往往追求“短平快”,因此二手房成为他们投资的重点。相比较一手新盘预售制度,达到现房要1-2年时间,由于期间变数太多,导致投资客一般不投一手房,相反以投资二手房为主,他们通常以低价收购二手房,然后怂恿其他卖家挂牌高价,从而利于自己投资房源出售,甚至有的还利用号头交易,一个可以达到10多万元。从年初到至今,很多合肥投资者声称,所赚利润已经达到30%以上。
买房人群回流新房市场 买到真的即赚到?
在二手房价格畸高和缺乏规范下,催使不少打算入手二手房的买房人又开始回流到新房市场。不过话说回来,排除个别区域,目前合肥市场二手房价格普遍高于一手房价格,这是摆在眼前的事实。不过,值得一提的是,相比较年初以来,现在的买房人更加的理性,中介各种炒作手段也所失效,整个二手房市场有所降温。
所以,这个时间段,人们的买房焦点又重新回到了新房市场上,加大了对热门区域楼盘的争抢,而伴随着市场需求的旺盛,楼市又重新回到了买房需要找关系和走后门的艰难时刻。以上周经开G盘、瑶海W盘、肥西L盘等项目开盘为例,动辄几千名购房者争抢几百套房源的震撼场面依旧历历在目。
(合肥楼市“抢房大战”一触即发)
用“疯狂”来形容现在买房人毫不为过,以上周经开G盘开盘为例,有购房者凌晨4点便前往位于滨湖国际会展中心的开盘现场排队,而从官方数据来看,整个项目认筹量达到几千组,但仅推出500多套房源。结束后,亦有小道消息称,此次开盘的500套房源,其实已经有300套被内定。这表示,剩下的200套房子却要几千人去拼抢,这买到房概率和彩票中奖无异。这年头,在合肥买房太难。
可以说,现在的合肥楼市,不仅是普通购房者、投资客,连权贵、内部人员也加入到了新房市场的争夺当中,什么置业顾问、银行客户经理、二手房中介人员等等都加入到买房的大军当中。从目前来看,二手房价格偏高,买新房一种买到即赚到的心理蔓延至在合肥楼市上空,而相比较黄金,理财等产品,投资房子也更加保值,这也是现在合肥为什么那么多投资客买房的原因。
但是话又说回来,大家都在争抢新房,我们不禁要细细琢磨一下,买新房真的有那么赚么?
可能很多购房者答案是肯定的。因为新房价格便宜,就像笔者前面所罗列的4月份合肥一二手房价格对比数据,可以明显看出二手房价格要高于一手房。当然从表面上来看,说的没错,新房买到就是赚到,这也是目前不少开发商怂恿购房者买房的原因,但是事实真的是这样么?
隐形成本增加 一二手房实际差价很小?
可能很多人都会简单的把购房成本认为就是房子的单价,其实不然。从目前合肥楼市来看,购房隐形成本大大增加,其中合肥学院房地产研究所凌斌就表示现在各家媒体公开房价数据并不能代表合肥房价实际水平,市场上实际购房成本已经超过现在水平。就拿上周经开G盘300套内定房源来说,基本上被关系户和内部人员消化,但是中国自古就有找人办事,给好处的做法,既然房子那么难卖,买房人拖关系买房,自然有关系费,当然不排除有些只是人情,但是迟早还是得还的,这自然算作是购房隐形成本。
(合肥购房隐形成本一涨再涨)
还有,在政府备案限价下,开发商为了追求利润,私底下依然偷偷捆绑车位和家装,一个车位可能要10-20万不等,更高的甚至达到50万元。当然,有的项目,不仅要捆绑车位,还要绑家装,折算成购房成本,在原有的房价上增加一、二千元/㎡幅度都不含糊。所以别看一些热门楼盘备案价低,但是实际购房成本远已超于此。最近,还有的开发商玩出新花样,把房源托给中介出售,利用号头价格,赚取额外利润。
如果把一系列的隐形成本算下来,你可能就会惊讶的发现,一手房价格与二手房差价并非数据所显现的那样那么大,而且现在合肥市场上一些价格畸高的二手房,可能一方面是中介炒作手段,另一方面则是带学区的房子。
二手房价格越高,谁会笑得最开心?
如果说,二手房价格越高,谁最受益?可能有人说,自然是二手房业主,成为直接的受惠者。但是真的这样吗?如果结合前面所说,我们不难发现,在这背后,开发商其实是最大的受益者,嗯?为什么这么说?
简单来说,二手房价格一直高攀,与新房价格差距越来越大,至少从表面上看是这样,这势必会导致二手房购房人群回流新房市场,从而带动新房市场的火热,更加巩固了开发商的卖方地位,而这也成为了不少开发商炒作项目的手段,最后的结果无疑为开发商卖房打开了便捷之道。
在这里,不得不提一下“可怜”的二手房业主,为什么说他们“可怜”?他们一直精神振奋,严阵以待,迅速出击,以十足的干劲和热情观察着市场风向,企图抢夺市场带来的“胜利的果实”。在市场火爆、地王频出下,不管是处于内心的私欲,还是在他人的怂恿下,企图以超越市场的价格挂牌自己的二手房,最大化的吸取这波红利,殊不知,却可能为他人做了“嫁衣”,从目前上来看,真正卖出的二手房价格并不太高,当然学区房除外。
回到一开始说的话题,现在合肥买真的房那么难?我们都知道,楼市的开盘效果很容易被媒体放大,当然不排除有些热盘的确热销的状况,但是从整体上来看,合肥并非所有楼盘都会出现热销迹象,而且,在5月份,已经有很多房企准备跑量了!
