5月4日，国土部与国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015~2020年）》明确：“未来5年，原则上不再安排京津冀地区优化区的新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地。”

  《规划》明确将京津冀地区划定为减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区四个区位，明确各区土地利用原则和利用导向根据这四个区位来供应土地。

  经济观察报独家获悉，相关部门已经对四大区位有了较明确的划分。

  规划一出，在市场上引发了不小的震动，一些分析人士认为这将剧烈改变未来京津冀地区的土地市场格局。

  但值得注意的是，新增建设用地，是指在符合规划期间农村集体建设用地和未利用农村集体建设用地转化为国有建设土地。由于这个转化一般需要1~3年的整理收储过程，目前仍有用地指标在转化为可出让土地的过程中。因此上述规划并非意味着京津冀减量优化区未来五年无一手土地出让。

  土地四分法

  日前发布的《规划》中，明确划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区四个区位，并要求各区域按照以下原则供应土地：

  一、减量优化区：原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地；

  二、存量挖潜区：不宜再进行高强度大规模建设，区域建设用地总量基本保持稳定，以存量建设用地结构和布局调整为主；

  三、增量控制区：不宜进行大规模开发建设，重点保障基础设施和公共服务用地，控制区域新增建设用地。

  四、适度发展区：承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域，应引导人口产业合理集聚，适度增加区域新增建设用地规模。

  经济观察报从几位参与《规划》制定的人士处获悉：按照初步规划，减量优化区是指北京四环以内地区；存量挖潜区是指北京四环至北京六环；增量控制区是指北京六环至和河北交界线处、京津冀生态保护地区，比如北京顺义东部等13片集中分布的耕地地区；适度发展区是指燕郊、大厂、香河、固安、涿州、天津武清等地区。

  “四个地区的供地政策完全不同，并非一刀切。也并非外面所传的京津冀地区不再提供新增用地。比如京津冀的减量优化区不再提供新增用地，燕郊、大厂、香河、固安、涿州、天津武清等地区土地供应会持续增加。”国家发改委一名官员称。

  这位官员进一步分析：北京四环以内地区土地“供应包”中未来5年不再增加，是考虑到减量优化区的定位是政治中心、文化中心、国际交往、科技创新中心，存量土地转化为生态用地情理之中；

  其次，增量控制区、存量挖潜区是衔接地带，这些开发商在这些地区仍可以有所作为的，并有合适的存量土地作为住宅用地，但这些地区土地将面临紧张状态。

  再次，国家发展燕郊、大厂、香河、固安、涿州、天津武清等地区决心依然很大，这一块是未来潜在增长点。

  楼市格局将剧变

  上述规划中土地格局的变化，无疑将给京津冀楼市格局造成重大影响。

??北京万科一名管理层向经济观察报表示，京津冀地区楼市格局走向亦需按照上述四区分化来分析，他的个人分析是“两高两平”，所谓“两高”是指，减量优化区和适度发展区；“两平”是指，存量挖潜区和增量控制区。

  该人士分析，减量优化区的房屋将更加稀缺，购房者未来要么转向该地区的二手房市场，要么转向其他区位，若这些地区教育、医疗资源不外溢，多数二手房房价将超过10万 ，学区房的空间更是想象无限，是最保险、最安全的买房投资地区；

  其次，资本总是流向最有发展潜力的地区，既然国家大力发展适度发展区，资本市场天平会转向适度发展区。这些地区不久后会形成强大的资金池，要想使得这些地区楼市活跃，关键在于该区域能否成功承接北京的产业转移。

  他以伦敦曾在其附近打造第一代新城失败为例，说明发展潜力常常与高风险伴随。“若适度发展区能接棒北京放弃的产业定位，那就是非常好的机会。”

  其次，存量挖潜区和增量控制区是链接京津冀一体化的关节点，属于资源优势并不是最突出但楼市居住属性最高的买房投资地区。

  这位管理层甚至大胆预测，这样的土地格局会让个别环京县市的本地开发商们“一夜跨过温饱线，稳步跨过富裕坎”。

  一位接近国土资源部人士认为，“这种划分是按照顶层制度设计的理念为原则的，主要是大力推动北京非首都功能疏解，仅交通、生态和产业升级转移3个重点领域用地需求具有一定弹性。以土地倒逼京津冀协调发展，这是核心。”

  这位人士还建议，从京津冀一体的总体规划到最终落地是一个较长期的过程，且需要尊重市场规律，购房者不应盲目涌入环北京地区。