结构性住房市场的双向调控
来源：上海证券报
由于我国房地产市场区域发展极不平衡，结构性过剩与结构性短缺并存，因此需要根据区域市场不同的供求形势，分类指导，有保有压。对于一、二线城市，需要深化住房供给体系改革，扩大住房供应，降低购房成本；对于三、四线及以下城市，需要一方面降低购房负担，另一方面抑制供给过快增长，双管齐下消化库存。
区域市场结构失衡
高库存与短缺并存
当前我国住房市场最大的问题是，区域市场发展出现严重的结构失衡，高库存与短缺并存。一、二线城市住房供求矛盾突出，房价畸高，而三、四线及以下城市住房阶段性过剩，库存高企。
三、四线城市住房短期供过于求，去库存将是首要任务。2014年以来，住房“总量供不应求”时代已经结束，“结构性过剩”时代已经到来。作为过去十年住房市场发展的超级引擎，城镇化与工业化目前都处于减速状态，中国城市特别是三、四线及以下城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时，中国城镇住房却累积了巨额的存量。特别是在一些三、四线城市，商品住房积压现象已经很严重。据本研究估计，2015年底中国商品住房库存大约在29亿平方米左右，平均去库存周期在30个月左右，远高于正常的去库存周期(6-18个月)，而这些库存又主要集中在三、四线及以下城市。此外，过去十年，各地方政府借助“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。这些题材新城，有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要，通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的，并没有真实的产业发展作为支撑。随着房地产热的退潮，其中有一部分可能沦为“鬼城”或“空城”。
一、二线城市住房仍将供不应求，扩大供给仍是主线。虽然住房总量短缺的时代已经过去，三、四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的大量流入及收入水平的提高等原因，一、二线城市住房仍将存在一定程度短缺，扩大供给仍是一、二线城市楼市的发展主线。一线城市及部分二线城市住房被猛炒，除了与购房融资杠杆加大有极强关联之外，可售住房库存不充足也是一个非常重要的原因。在供应不充分、潜在需求规模庞大的条件下，一有风吹草动，恐慌性购房行为就很容易被激发。
过剩的主要是区位和配套条件差的住房，优质住房特别是优质学区住房仍将短缺。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩，但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。此外，由于我国基础教育水平极不均衡，因而优质学区住房也成了一种稀缺资源。本轮一线城市房价的暴涨，就与对优质学区住房的抢购有很大关系。根据CQCHPI房价指数显示，2015年第四季度北京市房价同比上涨最快的两个板块分别为金融街(000402,股吧)板块(27.74%)与中关村(000931,股吧)板块(19.36%)，而这两个房价大涨板块正好均为北京市最好的学区所在地。
去管控过快加剧住房市场结构失衡。由于持续房地产热的历史原因，政府对房地产市场施加了诸多的限制性管控政策。这虽然有利于抑制房地产热，但也在一定程度上扭曲了市场，降低了资源配置效率。随着住房总量过剩和去库存时代的到来，以前的诸多限购限贷增税政策都将逐步淡出，住房政策将恢复到新的常态。但是，由于我国住房市场结构性矛盾仍然突出，对于住房市场的去管控应因地制宜逐步推进。而目前出于拉动经济等诸多考量，对住房市场松绑过快大大增加了市场的波动性。特别是一线城市楼市，由于住房供给不足、潜在需求较大、总体住房水平不高，管控政策的突然大幅后撤诱发了一轮房地产投资投机的集中爆发，迅猛推高了房价。对于三、四线城市，过快的去管控政策短期也可能刺激住房投机，加剧市场过剩。在市场相对过剩时代，住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求，不仅需要减少市场管制，更需要通过深化住房供给机制改革加以释放。让城镇居民能够以较低成本获得高品质、个性化的住房，才是启动住房改善性需求、促进住房市场平稳发展的关键。
房价三季度可能短线见顶
预计2016年第二季度，房价短期仍将维持向上态势。其中一线城市房价涨速趋缓，二线城市房价分化加剧，三、四线城市房价稳中有升。住房开发投资增速将缓慢回升。到2016年第三季度，一线城市房价可能短线见顶。
一线城市房价仍惯性上涨，但涨速可能趋缓。在宏观金融刺激、住房需求管制政策不断松绑等的综合作用下，2016年以来一线城市住房销售加速，房价快速上涨，部分城市如上海、深圳涨幅惊人，这也使一线城市房价上涨的能量得以提前释放。与此同时，一线城市房价暴涨也迫使政府出台较严厉的房价调控措施，这在控制需求增长的同时也提升了市场的观望情绪。在新的政策背景下，2016年二季度一线城市楼市可能难以再有更好的表现，房价总体将涨速趋缓。
在经历了二季度的缓冲后，三季度一线城市房价可能短线见顶。2016年二季度到2016年三季度，一线城市楼市可能迎来今后三年最佳售房(而非买房)时机。环一线城市周边的卫星城镇也迎来一波房价上涨，如北京周边的固安、香河，上海周边的昆山等，这也预示着大城市房价即将短线见顶。因为这些区域大多不具备通勤上班条件，购房者绝大部分都是投资者，其楼市是最好的住房投机度观测指标。
二线城市继续分化，三、四线及以下城市房价稳中有升，但不存在大涨的基础。在政策利好不断出台及购房信贷宽松的大背景下，多数二线城市房价稳中有升，部分热点城市房价可能快速上升。三、四线及以下城市面临住房库存水平高、人口老化、产业结构转型困难、需求增速较低等问题。由于其平均去库存周期在三年以上，即使销售速度有所加快，短期库存水平难以下降到合理值范围内。这也意味着短期内三、四线及以下城市房价不存在大涨的基础，稳价走量仍将是三、四线及以下城市2016年的主线。同时由于三、四线及以下城市金融环境极为宽松，购房信贷成本处于历史低点，加上今后政府的各种支持与刺激政策仍将相继出台，房价短期将稳中有升。
开发投资缓慢回升，带动宏观经济增速触底回升。随着销售速度加快库存水平降低，二季度一、二线城市开发企业将率先加大补充库存力度，带动一、二线城市土地市场回暖和开发投资回升，这对宏观经济增速将有一定的拉动效应。由于开发投资变动相对于住房销售的滞后性，本轮住房开发投资的回升至少能延续到2016年年底。
根据不同区域分类指导有保有压
由于我国房地产市场区域发展极不平衡，结构性过剩与结构性短缺并存，需要根据区域市场不同的供求形势，分类指导，有保有压。对于一、二线城市，需要深化住房供给体系改革，扩大住房供应，降低购房成本；对于三、四线及以下城市，需要一方面降低购房负担，另一方面抑制供给过快增长，双管齐下消化住房库存。
一、二线城市应继续扩大供给，抑制住房投资投机需求。鉴于一、二线城市住房供求矛盾将长期存在的事实，一、二线城市住房政策的主线是多方扩大住房供给，量力支持住房改善，继续抑制住房投资投机，保持房价相对平稳。一是进一步降低存量住房交易税费，促进二手住房入市，缓解新房供应不足的局面。具体措施可包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征增值税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；二是多方扩大普通商品住房供给。短期政策可包括加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏，提高中低价位商品房入市审批速度，在补交土地出让金和科学规划的前提下支持商改住、工改住等土地用途变更。长期政策方面，还需要加大基础教育等公共配套均等化的力度；三是适时降低多套住房融资杠杆，抑制住房投机。热点城市可以考虑采取临时性需求管控措施，提高多套住房首付，将二套房首付提高到五至七成；将二套房认定标准由“认贷不认房”改为“认房又认贷”；严格停止对三套及以上住房提供按揭贷款，清理各种违规“首付贷”，避免购房金融杠杆被滥用。
三、四线及以下城市应多方消化住房库存，支持改善性住房需求和提升外来人口置业吸引力。基于三、四线城市高库存及需求增长疲软的现状，三、四线城市的政策主线是多方设法消化现有的住房库存，挖掘需求潜力，同时抑制供给的过快增长。一是继续支持改善性住房需求。三、四线及以下城市虽然住房总量存在阶段性过剩，但有相当数量居民住房水平并不高，居民改善住房条件的期望仍很迫切。通过支持居民改善住房条件，可以消化一部分过剩的库存。具体措施可包括：尽快出台购房贷款利息抵扣所得税政策；对于“买一卖一”的换房需求给予税费减免或适度财政补贴；对于居民为改善住房条件购买二套住房给予适当的金融支持等；二是吸引县域和农村人口进城就业和置业。进一步放宽户籍限制，提升教育、医疗等公共服务水平，发展地方优势产业，吸引县域和农村人口就业和置业，在消化库存的同时降低一线城市人口与住房压力；三是根据需要调整房地产用途。在不影响其他居民居住环境的前提下，支持住宅转商用或用作创业场所；四是政府购买过剩商品房用作保障房。停建或缓建保障性住房，通过低价购入滞销商品住房，用于保障性住房及安置房；五是出台退房还耕政策。住房库存可分为可销售库存与无法销售库存。对于少部分非理性开发形成的、无法出售的“空城”“鬼城”，可以出台支持退房还耕政策，拆除烂尾及废弃商品住房，通过土地指标置换，释放闲置无效建设用地。
