北京二手房 “退烧” 成交均价微跌网签量上升
[链家研究院统计数据显示，4月第四周，北京市二手住宅网签量为6803套，环比上升了6.2%，成交均价为39986元/平方米，环比下降1%]
[2016年北京住宅用地供应计划总量1200公顷，处于历史低位水平，而其中北京城六区的土地供应量不高于全北京市土地供应总量的20%。]
近日，国土资源部、国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015~2020年)》(下称《规划》)，将优化区域空间格局，减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区被划定，各区土地利用原则和利用导向也得到明确。其中，减量优化区中，规划期五年内原则上不再安排新增建设用地。
针对《规划》对京津冀地区的土地及房价影响，5月4日下午接受《第一财经日报》采访的分析人士指出，《规划》是对环京地区目前的监管不到位、疯狂投资的纠偏，一方面旨在疏解首都功能，一方面纠正北京周边一些县市通过土地供给来推动房地产发展的思路。而在对京津冀区域大规模建设行为带来约束的同时，客观上也可能对北京及周边房价产生影响。
亚豪(微博)机构(博客)副总经理任启鑫5月4日下午对记者表示，这一新规的出台一方面是为疏解北京城市中心非首都功能，针对“大城市病”进行瘦身；另一方面则是为规范环首都经济圈内其他城市的土地乱象。
北京市房地产协会秘书长陈志(微博)提到，《规划》内容的制定，是对京津冀地区特别是环京地区目前的监管不到位以及疯狂投资的纠偏，“原则上新增建设用地严控，鼓励存量转化、存量挖潜，不宜再进行高强度大规模建设，其实就是在纠正北京周边通过土地供给来推动房地产发展的思路。”在他看来，存量建设用地在结构上，应保障重点基础设施和公共服务，以引导人口产业合理集聚作为当前的首要任务。
作为负荷极重的特大城市，北京近年一直在努力疏解城市功能，这从供地计划上可见一斑。以今年为例，2016年北京住宅用地供应计划总量1200公顷，处于历史低位水平，而其中北京城六区的土地供应量不高于全北京市土地供应总量的20%，规划新城范围内土地供应量占到土地供应总量的70%以上。
土地之于住房，如面粉之于面包。严控土地，无疑将对住宅供应产生影响，进而影响住房价格。任启鑫注意到，《规划》中还规定，顺义东部等13片集中分布的优质耕地，优先划入永久基本农田实行严格保护。她对此的理解是，这一系列的新规均表明未来北京新增建设用地量将逐渐减少。
任启鑫预计，《规划》实施之后，将终结环首都经济圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅为导向的土地财政方向，对于规范城市规划，合理承担非首都核心功能产业转移将产生积极作用，同时，新增住宅用地量的减少也将使得这些区域住宅市场开始进入紧缩阶段，而相对应的则是住宅产品价格的继续攀升，另外，周边区域价格的上涨也将倒逼北京住宅市场价格继续走高。
今年3月以来，伴随着北京房地产市场快速“回暖”，京津冀区域房价出现不同程度跟涨，个别县市涨幅明显，引发关注。
亚豪君岳会的统计数据显示，刚过去的4月，北京新建商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1.5万套，环比增长64%，同比增长233%，同时这一成交量也创出了自2010年12月以来的64个月新高。对此，亚豪机构副总经理高姗分析，这一阶段成交量的持续攀升，一方面是“限购”威胁之下商品住宅成交的集中爆发，在限购靴子落地之前，商品住宅引领成交攀升的趋势仍将持续；另一方面，5月份开始各大房企也进入上半年业绩的“关键阶段”，供应的积极也为成交攀升提供基础。
作为北京住宅交易的主体，二手房交易则出现了“退烧”的趋势。链家研究院日前提供给《第一财经日报》的统计数据显示，4月第四周，北京市二手住宅网签量为6803套，环比上升了6.2%，成交均价为39986元/平方米，环比下降1%。链家研究院在报告中分析称，虽然本周北京二手房网签量有所回升，但仍低于3月同期规模，由于需求量在前期得到了大量释放，加上潜在入市需求的持续减少，预计后期网签规模将会继续回落。4月整月的统计数据显示，北京市二手住宅网签量为2.5万套，低于3月的3.2万套，成交价上涨空间将会收窄。
“去年因为不够买房资格，没能买，春节后再看发现房价涨了好多，东四环的老房子都动辄四五万一平方米。”“五一”假期和丈夫看房之后，一名“85后”对记者说，觉得房价已经如此之高，继续上涨的空间不会太大了。
“从供需关系上来看，本周(北京二手房)新增客源和房源数量均持续下降，其中新增客源数量大幅降低，新增客源与房源比降到历史低位，可见随着前期需求的大量释放，潜在需求不足，预计后期网签规模将会回落，同时虽然业主初始报价高，但是可接受降价的业主占比在增加，价格的博弈空间在扩大，预计后期业主心理预期会回落，报价向市场价靠近。”链家研究院在报告中如是写道。
