信贷收紧风起：房企表外融资通道收窄
银监局82号文再度压缩了银行表外信贷的发放空间，而作为信贷投放主要阵地的房地产行业，这一纸通知将让很多房企的融资通道缩窄，增加资金获取难度。有开发商坦言，一些规模较大的房企早看到表外信贷监管加强的趋势，而调整信贷结构，而一些难以掉头的中小房企就危险了。
4月28日，银监会下发“关于规范银行业金融机构信贷资产收益权转让业务的通知”((2016)82号文)，就交易结构不规范不透明、会计处理和资本、拨备计提不审慎等问题，提出相应具体要求，明确个人投资人不可投资不良资产收益权，出让方银行不得通过本行理财资金直接或间接投资本行的信贷资产收益权，不得以任何方式承担先行或者隐形回购义务。
主要监管要求包括：
转出方银行依然要对信贷资产全额计提资本，即会计出表，资本不出表，以防规避资本要求；
不得通过收益权转让的形式藏匿不良资产；
不得承担显性或隐性回购义务；
不良资产的收益权不得转让给个人投资者，包括个人投资者购买的理财产品，即叫停了以理财资金对接不良的做法。
有业内人士指出，自从2008年后，银行打着所谓创新的旗号，疯狂的干了大量违规的行为，将表内信贷转到表外，以逃避监管，使得中国的信贷泡沫涨上天，大量的表外信贷以收益权转让的方式出表，并以银行理财资金承接，流向了房地产，导致中国的房地产泡沫风险不断累积。
4月15日央行公布的金融数据中显示，一季度新增信贷总额为4.61万亿元，其中房地产贷款新增1.5万亿元，占到了新增信贷总额的约三分之一。
而在这些新增贷款之外，还有很多中小开发商不能从银行拿到正常贷款，只能走表外贷款的路，进一步加大了泡沫效应。
和讯房产了解到，按照相关政策和要求，银行不能对某些开发商发放政策贷款，但如果银行愿意，就可能会以理财资金或通过担保或其他合作机构转道发放贷款，计入表外，这种表外贷款的利率一般来说要比正常银行贷款高的多。
“简单来说，银监局82号文主要是针对之前影子银行对中小开发商发放表外融资业务。”知名房地产评论员陈真诚(微博 博客)告诉和讯房产，“中小开发商通过影子银行获得银行表外贷款的现象比较普遍，如果严格执行，将对中小开发商产生比较大的影响，一些中小开发商籍由银行表外贷款的渠道被堵死，进而面临融资困局的问题。”
国泰君安分析指出，“银行将信贷资产出表，其动机，除正常的盘活资产外，更主要的是规避监管，美化部分监管指标，目前存贷比、信贷额度监管已取消，但银行美化不良率、拨备覆盖率、资本耗用等指标的动机仍在。”
“银监局82号文基本把信贷资产收益权转让的各种空子都堵上了，”招商证券分析指出，具体表现为：
1)信贷资产收益权转让了，但资本金还是得继续计提。
2)不良资产转让了，拨备还得继续提，不良率和拨备覆盖率的计算中也要纳入这部分收益权转让了的不良贷款。
3)银行不能用本行理财资金承接本行的信贷资产收益权或提供回购承诺，这对现在银行的贷款收益权转让出表消额度，尤其是不良出表再用理财资金承接，是有直接影响的。
“中小开发商所在的城市中，供大于求的情况比较普遍，通过销售回笼资金的难度很大，如果表外融资通道被截断，这些开发商的资金链将十分危险。”陈真诚表示。
另有文章指出，在一季度4.61万亿元新增贷款之外，还有2万多亿元的表外信贷。
易居(博客)智库研究总监严跃进指出，“从信贷规模扩张的机制来看，商业银行通过第三方理财的渠道，将信贷资产转移到表外，这样监管层面难以进行有效监管，信贷资产无序扩张造成各类信贷泡沫。而房地产行业则是其中一个重要的投机领域，实际上这也是出于对次贷风险的提前管制。”
