P2P退潮影响写字楼需求 “营改增”促进商业地产去库存
2016年4月18日，上海 – 世邦魏理仕(CBRE)近日发布《2016年第一季度中国房地产市场回顾》，报告指出，本季度受P2P退租潮影响，全国优质写字楼需求承压；优质零售物业市场净吸纳量仅为51万平方米，在全国17个城市中有10个城市出现租金持平或下滑；在跨境电商热潮不断升温的背景下，政府于季内颁布多条政策法规以促进并规范跨境电商行业的发展；此外，住宅市场因地施策成为基本趋势。
世邦魏理仕中国区研究部负责人、执行董事陈仲伟表示：“从今年5月1日起，房地产营业税改为征收增值税，总体上来看对房地产行业起到减负作用。新老项目的划分，以及老项目简易计税的适用，使行业链条上的各相关方有较为充裕的灵活度以平稳应对过渡期。此外，企业购买不动产可进行增值税抵扣将利好自用型购买需求，促进商业房地产的去库存。最后，此次“营改增”带来的地税国税转换，在全额转移支付的过渡期之后，基于地方政府土地财政的需求以及土地的供求关系，或将对一、二线城市的地价起到助推作用。”
优质写字楼市场— P2P需求退潮，写字楼需求受压
优质写字楼市场第一季度的新增供应面积仅为130万平方米，约为去年同期的一半，其中青岛、沈阳、南京、无锡等市场在本季度均录得零新增供应。
受国内经济转型与全球经济总体表现不佳等宏观因素的影响，优质办公楼的需求在2016年第一季度也出现放缓的现象，包括大型国有企业及跨国企业对于扩张都显得十分谨慎。即使对于搬迁换址，企业出于对可能产生装修费用的顾虑也显得不甚积极。而去年末某知名全国性网贷金融公司被调查后，P2P类金融公司随之面临调整、办公需求退潮则是另一明显的市场承压因素。二线城市市场由于非传统金融公司普遍在租户结构中占据较高比例，受到的影响更大，总体新增吸纳同比下降三成，个别城市如无锡由于该类企业关停离场使得市场新增吸纳甚至出现较大负值。为应对市场不利态势，如沈阳浑南区与成都高新区等区域政府都进一步加大补贴力度资助企业落户。另一些市场中则涌现出转租公司起到了促进成交的作用。例如成都市场上不少公司承租几层楼宇面积后进行装修后转租，有效缓解了不确定市场环境中企业对于投入装修补贴与定金的疑虑。
一线城市对于网贷金融类租户依赖度较小，相对受影响较小有限。尤其广深市场需求强劲，除传统科技传媒类租户外，包租公司快速扩张带来的增量需求也有效带动了市场。上海市场总体活跃，尤其在核心商务区的租赁活动热度不减，但P2P类公司租赁活动仍为市场带来影响，包括若干超甲级写字楼中原预定楼层皆因该类公司退租而被重新投放市场，从而使得上海总体新增吸纳反而在一季度成为近年来低位。北京市场由于前期08、09年前后租约面临重新续约，市场租赁活动在供应匮乏态势下反而显得较前几季活跃。
本季度全国市场平均空置率有所上升，达到17.9%，较上季度上浮0.5个百分点。其中二线城市的平均空置率更高达27.5%。
租金方面，一线城市均较上季度呈现升势，其中上海涨幅最大，环比上升1.8%。部分原因由于市场租赁活动的活跃，业主普遍对于后续市场报有信心进而提价，一季度多个核心商圈内的地标型建筑租金报价皆创出新高。而在北京，由于到期续约案例增多，租金报价涨幅虽有限，但实际成交价与报价间差距反而收窄。二线城市平均季度跌幅在0.5%，其中成都、重庆市场供需差异巨大仍无改善，租金持续录得明显下跌。
预计2016全年新增供应面积将有望首次达到900万平方米。其中一线城市沪广深相对充裕，但预计市场将处于一个相对均衡的状态，二线城市前景不容乐观，部分城市已着手政府行政功能搬迁入新区，以期能带动一部分市场需求。
优质零售物业市场— 传统商圈调整定位
第一季度全国零售物业市场新增供应达76万平方米，同比下降7.5%。受春节因素及新增供应量下降影响，本季度净吸纳量仅为51万平方米。在全国17个城市中有10个城市的租金持平或出现下滑，其中9个位于二线城市。相比起需求面更为坚稳的一线城市，二线城市零售市场承压更大。
本季度奢侈品牌闭店调整零售布局案例增多，最近关闭店铺主要集中在长久以来业绩不佳或商场人气下滑的门店，是商圈发展的结果，也反映了品牌整合资源的诉求，是此前一轮快速扩张后的适当调整。为应对经济放缓的影响，同时也为了更好抓住中国消费者需求升级的趋势，奢侈品牌的纷纷在华尝试一些新的营销手段。如目前已有品牌完成线上布局或接入第三方平台实现线上下单到店提货，此外通过门店升级、品类扩充、跨界活动等方式加强与客户的联系，为下一阶段的发展作铺垫。
在消费市场放缓、零售面积供过于求的情况下，零售品牌对业主的耐心亦在减少：以往零售项目通常需要2-3年的养商期以实现稳定运营，但目前个别主力租户在项目开业不足一年的情况下已经退租止损。零售品牌的扩张亦十分理性，新进驻的零售品牌往往选择在核心商圈中几乎满租的成熟项目等待进场，造成了一方面小部分成熟项目等待清单与日俱增、另一方面大部分空置率较高的项目无人问津的“结构性空置”现象。在此背景下，快时尚品牌成为了非核心商圈项目招揽人气的法宝。成熟快时尚品牌仍在外围扩张，但面对缺乏运营经验的业主时较为强势，进驻时往往需要业主提供纯扣点租金、装修补贴、超长免租期或担保营业额等条件。
本季度中，面积小、客单价高的特色餐饮品牌是市场一大亮点，如国外的软饮以及结合花店、咖啡厅、餐饮功能等具有“卖点”的租户备受业主和消费者青睐。此类租户相对传统餐饮承租能力更佳，亦有效避免了项目的同质化。在新一批餐饮租户进入市场的时候，现有餐饮品牌的优胜劣汰仍在继续。
过去一两年来新商圈标杆项目相继崛起，个别市场传统商圈的人气有所下滑。因此，传统商圈项目相继调改定位以适应市场格局变化。如上海淮海路、广州环市路、成都春盐“天府广场—红照壁”等传统奢侈品聚集板块，在新商圈的冲击下已有个别奢侈品牌关店，该板块的项目结合市场情况下调定位，引入价位更为亲民的轻奢品牌和新晋国际零售品牌。
展望未来，零售市场基本面将延续，结合科技元素或玩具、卡通主题的体验店等新型租户亦是未来的一大趋势。然而，由于此类租户承租能力不高，此外部分需要品牌授权，因此更多的作用体现在吸引人流、打造亮点。餐饮、快时尚以及其他体验业态仍然是主要的需求来源。
工业物业市场— 新政规范跨境电商发展
2016年第一季度，全国共录得88.7万平方米的新增供应入市。其中，上海占比达4成，无锡和成都两地亦各自贡献了2成左右的新增面积。季内市场需求保持稳定，净吸纳量达67.1万平方米。其中，电商和第三方物流延续了一直以来的旺盛需求，同时汽车及零配件行业在华东市场的需求有所回升。受新项目入市影响，市场整体空置率环比上浮0.3个百分点至15.2%。受益于一线城市及华东二线城市的租金上调，季内全国优质物流仓储市场的租金按同样本计环比上升1.9%至每月每平方米34.2元。虽然市场总体活跃，个别城市供大于求的情况依然存在。例如由于部分企业缩减租赁面积或者退租，在没有新增项目入市的情况下武汉市场整体空置率环比上涨3.1个百分点至20.1%。高空置率亦使该地租金报价连续第二个季度出现下滑，季末下跌1.9%个百分点至每月每平米24.2元。此外，成都市场的租金亦在季内下跌0.5%
资本市场方面，2016年1月，易商和红木宣布合并。据悉，新公司在中、日、韩三国所持有及在建的物业超过350万平方米。这些自有物业为其将来的上市之路增添了重要的砝码。同时，继申通借壳上市之后，我们也观察到国内众多快递企业亦在积极筹备IPO。通过资本市场募资以开发自有仓储配送中心，从而凭借高效的仓配一体化服务来提升市场占有率，是这些快递企业未来发展的一个重要方向。不论是作为业主的传统物流地产开发商，亦或是作为租户的快递企业，公开上市在加剧物流行业竞争的同时亦将使整个行业加速成熟。
政策层面，在跨境电商热潮不断升温的背景下，政府于季内颁布多条政策法规以促进并规范该行业的发展。2016年1月，继杭州之后，国务院再次批复包括上海、广州、深圳、成都等地在内的12个城市设立跨境电子商务综合试验区。跨境电商试验区扩容一方面有利于各大电商增加在全国各地的布局，有效减少中转环节以降低物流成本，另一方面亦使得保税仓不再是少数大型电商的独占优势，各中小型电商亦有更多机会进驻保税区。此外，财政部、海关总署和国税局于3月底联合发布了《关于跨境电子商务零售进口税收政策的通知》，宣布自4月8日起，取消现行的跨境电商行邮税，改征关税和进口环节增值税、消费税。我们认为虽然短期内依赖保税进口模式的低单价高销量商品将面临一定的冲击，但另一方面，保税模式在物流效率和成本方面的优势依旧难以替代。总体而言，一般贸易模式难以取代跨境电商在价差、质量和多样性等方面的优势，新政应不会改变该行业快速发展的整体趋势，更多的将是起到规范化的作用。但前期部分城市过快发展的保税仓 市场其速度可能暂时会有所放缓，以待市场对于新政消化调整。
住宅市场—因地施策成为基本趋势
2016年第一季度全国住宅市场历经了较大波动，同时也呈现出不同于以往的的分化走势。主要城市尤其是一线城市市场在1、2月涨幅明显，成交价格在去年底基础上进一步上升约10%。而三线城市的去库存任务依然不容乐观，政府于2月初及2月中分别出台针对非限购城市的利好，降低购房首付比例与交易税费，以差别化利好市场。
进入三月，面对市场价格快速上升，沪深及部分二线城市分别出台调控楼市政策，通过提高购房社保缴费年限和二套房首付比例等措施遏制房价过快上升态势。相对于以前全国住宅市场同步涨升，本次市场发展处于明显的分化态势，价格的涨幅更多聚集于一线与重点二线城市，最终导致差异化的市场政策出台。可以发现本次市场的涨升不仅是货币政策的体现，也是基本面因素，如产业、城市建设所吸引的人口导入带来的直接结果，这也是强势二线城市楼市迅速跟上一线城市涨幅的原因。人口聚集的趋势不会在短期改变，而因地施策的楼市调控在今后应将成为基本趋势。
