房企借营改增“涅槃”为时尚早 财务体系遇变
3月18日，在看完国务院常务会议发布的“营改增”通知后，中国金茂的中层人士张凯(化名)舒了一口气。
通知给出了明确的时间表，自2016年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点，其中，建筑业和房地产业税率最终落定在11%，金融业和生活服务业则适用6%税率。
这是“十二五”规划未完成的“尾巴”。今年以来，“营改增”再度高频率地出现在国务院总理李克强、财政部部长楼继伟和国税总局局长王军等的讲话之中。中央给出的政策基调是“确保所有行业税负只减不增”。高层传达的信息表明，“营改增”一役是“军令状”，今年必须完成。
“不管怎么样，总算盼来了。他所在的公司在此之前曾作为房地产行业代表单位，参与了财政部关于营改增政策咨询会议。在去年更早的时候，内部已经将其作为重要事件进行营改增预案的制定，“至少不至于太手忙脚乱。不过依旧不是件轻松的事情”。
据记者了解，“营改增”本用心良苦，但在巨变面前，市场上仍然对减税存在疑问。房企借助“营改增”实现“凤凰涅槃”为时尚早，在消化政策细则的同时，更多的是期盼后期文件的尽快出台。此外，过渡期土地使用税和土地增值税去留问题、地方税收体系建设问题以及对于未完工工程和未开发完的房地产楼盘处置等都有待被更进一步解决。
财务体系遇变
事实上，全面实施营改增试点施行后，中国有望同140个已全面实施增值税的国家实现税制接轨。不过，相比较而言，中国版本的“营改增”被认为最为复杂。在细则推出至全面实施的过渡期内，房企存在不少的挑战。
据记者目前了解的情况看，以中国金茂为代表的一部分房企已经在2015年就开始进行一些准备工作，而一部分房企尚在等待后续细则正式推出后作相应的调整。
“营改增”后对财务体系带来的新要求，是不少房企提前准备的原因。
目前，我国两大主体税种为营业税和增值税。“营改增”，即原来按照营业税征收改为按增值税征收，这将在一定程度上直接改变房企会计核算体系。
据了解，营业税对营业额直接征税，核算模式相对简单。而增值税采用抵扣核算模式，需增加不少会计科目，账务处理难度明显加大。此外，税制改道后同步带来报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的新改变。
“财务报表数据会因为核算方式而发生变化。”张凯分析表示，此前不少项目预增以11%为基准，没有考虑到进项部分的抵扣，而实行“营改增”后一些税项明确不能抵扣。
张凯预测，因为“营改增”纳入了建筑行业和金融服务业，从而极大可能带来销售回款与支付价款的联动变化，“这对于不少房企来说，将倒逼他们对税务管控进行改进”。
实际上，有不少房企已经从去年开始成立了单独的税务部门或者专案小组，开展包括对收入、利润、税负、现金流可能影响的数字模拟工作。就此，在今年3月的业绩发布会上据记者在内的诸多媒体作了确认。
目前，房企成本主要来自土地成本、实际建筑安装成本、融资成本三部分。其中，最大成本支出是地价和融资成本。而本次的“营改增”在“土地出让金能否进行抵扣上”给予了一剂强心针。
从发布的细则来看，并没有将土地出让金作为进项可抵扣处理，而是规定在销售额中可扣除向政府部门支付的土地出让金。事实上，如果用进项税抵扣的方式，企业在交土地出让金的时候需要先交增值税才能拿到专用发票，而政策规定销售收入可以在扣减土地出让金之后差额征收增值税。
中国社科院财经战略研究院研究员张斌对外做了一个简单的说明：房地产开发商如果花1亿元买地，盖完房子卖出去3亿元，以2亿元来算销售额，这就解决了土地出让金没有发票不能抵扣的问题。
税负上升的担忧
现在市场依旧发酵着对于税负上涨的担忧。
毕马威研究报告指出，由于实施营改增的时间非常紧迫，企业可能无法就许多已经签订的合同转嫁增值税，此外我国还不是“纯粹”的增值税体系且确实存在由企业承担税负的先例。因此，税负受到每个企业自身增值税管理能力或其与客户、供应商的商业谈判能力的影响。
“若企业没有足够的进项税抵扣成本，或相关过渡政策力度不够，减负极有可能变成加负据记者从市场对政策开发性解读中，得出的一个集中性的看法。
目前不少房企在建安成本上有所担忧。普遍的观点认为，若建筑行业和房地产行业分开征税即形成建安链条封闭，则不会对房企成本带来太大的影响，反之则亦然。
按照申银万国发布的研究报告，建筑企业税负的核心因素是可抵扣比例。在建筑企业平均15%的毛利率估算模型下，可抵扣比例需要大于56%才可以达到减税的效果，毛利率越高，需要的可抵扣比例就越大。
在此前的测算中，建筑业被认为有税负上升的担忧，不无道理。
按照新意见，建筑业营业税税率从原来的3%提高至11%，但当中占比较高的人工成本无法抵扣，砂石辅料无法取得增值税发票。这就导致商品混凝土进项抵扣率低等将成为建筑业营改增后税负上升的主要因素。此外，供货商若能被允许提供增值税专用发票，是保证建筑行业能否进行税抵扣的重要一环。
“这是由建筑行业本身的性质决定的。一来建筑行业本身普遍存在分包情况，而分包商多数为小规模纳税人，无法作为独立主体，开具增值税专用发票；二来建筑行业一般是先垫款。项目如果不能卖出去，抵扣不成立，减税不成立。”有不愿具名分析人士据记者表示。
而和房地产业一样，建筑业也有类似的“老项目”过渡政策。细则规定，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程(发包)提供的建筑服务，可以选择3%征收率的简易计税方法计税。
不过由此也带来了新的挑战，必须要承认的事实是，房地产企业一般会在不同城市有不同项目。“各项目公司如何开出合规的增值税专用发票，并且能够及时汇总到公司报账，是管理上的一大难题据记者表示。
此外，市场还有另外一个层面的顾虑。通常情况下，一般地产项目周期都不会少于两年，利息费用是项目成本一项，至少超过5%费用。如果银行业“营改增”晚于房地产业，地产将还需负担利息费用中因“营改增”上涨的部分。
利好商业地产
尽管如此，不少业内人士还是从“营改增”中解读出了对商业地产的利好。
按照“营改增”规定，对于在2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
这就意味着，购置商业地产及产业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣。
高和资本董事长苏鑫认为：“由于营改增允许企业将购置商办物业用于抵扣增值税，将刺激公司购置办公楼。”
一般情况下，商业项目的平均地价水平和平均建造成本往往高于住宅项目，而“营改增”后，这些高额的建安成本都可以在前期就抵扣掉，大大减缓商业地产商的资金压力。
据记者表示，营改增可能增加一些房企税费，“这一政策的执行细则较为复杂，但可以认定，对住宅市场影响甚小，在住宅再遇调控寒流后，受利好影响，一度市场遇冷的商办可能再度迎来反弹。”
事实上，目前商业地产库存问题不容小觑。按照中国商业地产联盟的统计数据，商业地产待售面积为2.7亿平方米，住宅待售面积为4.5亿平方米。一年的房地产销售量12.8亿平方米，当中11.1亿平方米是住宅，只有1.7亿平方米是商业，从待售面积来看，住宅占比远远小于商业地产，但是库存当中35.7%是商业地产。对此苏鑫认为，不排除不少企业会加快进行商办物业购置的步伐。
有分析人士称，“在国内企业中，万科绝对算非常优质的，华润显然不愿失去大股东的位置，所以一方面通过喊话向万科管理层施压，一方面自己也在想办法提高持股比例”。
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