从去年3月30日央行、住建部等五部委联合发布楼市新政至今，直接刺激改善型需求大量释放的3·30新政已经出台整整一年，在这一年里，改善型需求大批入场并成为推动楼市走向高峰的绝对主力。亚豪机构的数据显示，在这一年里，中端改善型产品成交占比同比增加12个百分点，150平米以上的大户型成交同比上涨近3个百分点，千万元左右的别墅产品尤其受到热捧。

  “房票”大批入场

  2015年3月30日，央行、住建部等五部委联合发布楼市新政，对二套房首付比例及二手房税费做出调整。其中首付比例调整包括：对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。而税费调整中普通住房营业税免征期限由5年缩短至2年。

  由于政策主要面向改善型需求，因此此轮成交回升当中改善型需求出力不少。从成交结构变化来看，“3·30”新政一年间单价30000-70000元/平方米的中端改善型产品成交占比高达31%，相比2014年增加12个百分点；而户型区间当中150平米以上的大户型成交占比15%，相比2014年也上升近3个百分点。

  根据亚豪君岳会数据统计显示，2015年3月31日-2016年3月30日，“3·30”新政执行一年间，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交83562套，成交面积909.06万平方米，相比2014年全年成交量分别增长37%、38%。与此同时，“3·30”新政执行一年间北京商品住宅成交均价为29884元/平方米，相比2014年上涨14%。

  亚豪机构市场总监郭毅认为，在多次降准降息的间接“搔痒”之后，这一“3·30”新政也将楼市轻松推上一个高峰，而新政所带来的真金白银购房支出的减少，也激发了大量改善型需求进入新房市场，楼市成交在2014年触底之后开始反弹。

  改善型别墅获热销

  改善型需求的大量释放，直接推动了改善型项目的热销，尤其是千万级左右的别墅产品。与高端公寓类产品相比，别墅产品的性价比受到普遍认可。

  根据亚豪数据显示，2016年2月北京别墅市场共实现成交209套，同比增长179%，创造历史同期新高。而在价格表现上，2月别墅成交均价虽然环比上涨9%，但由于面积大、价格基数低，别墅价格仍然远低于公寓类豪宅。

  以海淀为例，预计今年入市的首创地王项目入市价将超10万元/平方米，五矿万科如园年初爆出最新签约单价超9万元/平方米，而与其仅数公里之隔的金隅翡丽·蓝爵堡（资料、团购、论坛）叠拼新盘报价却在5万元/平方米左右，按其推200-240平方米面积计算，套均价仅在千万元左右，同等价位只能买得前者百平方米左右户型。

  按照2016年公寓豪宅新标准单价7万元/平方米计算，一套200平方米的普通豪宅总价在1500万元起，而同面积别墅产品仅在千万左右，表现出强大的性价比优势。

  “总价低、使用面积大，使得别墅的性价比优势更加突出，因此加速了存量别墅的去化过程。”业内人士指出。

  产品供应短缺

  与大量释放的改善型需求相比，以别墅为代表的改善型产品供应却相对稀缺。对于住宅用地本身就供应紧张的海淀来说，更是一房难求。

  记者日前在海淀区域采访时了解到，在刚刚过去的3月，金隅翡丽·蓝爵堡成交金额近2亿元，成为北京别墅市场的领跑者。

  “由于新盘供应极为稀缺，海淀新盘均价持续攀升，目前海淀区商品住宅成交均价已经接近10万元/平方米，对比之下，金隅翡丽·蓝爵堡1000万左右的总价在当前改善型置业市场具有很强的竞争力。”金隅翡丽内部人士告诉记者。

  数据显示，2011至2015年仅成交9宗宅地，而作为教育和产业大区，区域置业需求却长期居高不下，商品房住宅的供需比始终为1:2，处于供不应求状态，根据相关部门的最新统计结果，2015年海淀区五环内的新增商品房供应仅有255套，市场存量仅为854套，跌至近5年来最低点。

  对于目前的改善型市场，业内人士表示，别墅产品的结构性稀缺仍然存在，未来高端产品供应量将继续增加，公寓豪宅的稀缺性降低，造成产品竞争压力加大，但别墅等低密度住宅产品则将由于土地的严控，稀缺度仍将持续升级，因此其保值升值表现上更甚于公寓。

  京华时报记者潘秀林