克而瑞研究中心杨科伟：当前房地产行业县长及未来判断
2016年家电行业的发展迎来前所未有的“新常态”。聚合共赢寻求新契合点的平台崛起，中国家用电器协会与中国房地产业协会首次跨界合作。3月10日，在两大协会指导下，以“集成、智能、物联”为主题的中国房地产精装修前沿论坛重磅亮相！解构共需格局，强化供应链整合，在电子商务和实体连锁不可替代的竞争形势下，为家电行业跨界融合开创了一个多元联动共赢的新格局。此次论坛盛会上，克而瑞研究中心研究总监杨科伟先生分享了《当前房地产行业县长及未来判断》。
克而瑞研究中心研究总监 杨科伟
大家好！大家一直对房地产的关注度非常高，尤其是当一些城市的房价有了迅速的上升，中央和地方出台了所谓救市措施，成为媒体的关注点，不管是房地产企业来说，还是家电企业来说，的确房地产未来投资大家都比较关心。其实从2014年房地产行业进入自发调整之后，在2015年政策的强力措施下，成交规模在去年创下了新高，仅次2013年的水平，也是创造了一个记录。房地产不是大家想象的那么悲观，也不是那么乐观。毕竟人均居住面积来说，现在城镇人均面积是达到35平方，相对来说是比较高的水平。
另外一点，大家深有体会，不光是自己，还是周围的人手里有2套房可能是一个普遍的现象。所以房地产行业不是一个很快没落的行业，而是一个朝阳的产业。未来的点就是改善性的需求，当人们基本需求满足以后，可能要住的更加好，向精装修转变也是一个细分产业的点。具体到当前行业现状来说，从中央到地方的举措，措施需求，不管从中央的政策还是地方政策从这些方面来做，就是去库存。供给侧结构化改革在房地产行业的体现就是去库存。从去年房地产开发投资都保持着非常低的一个水平。
企业在开工这一块也是非常的谨慎，而是以去库存为主要的着力点，不管是今年还是未来都是这个方面。从去年12月份中央工作经济会议定了去库存原则之后，两会上关于房地产描述，落脚点也是去库存，只是强调去库存和调结构。可能对于房地产行业来说，未来在去库存关键点就是城镇化，由现在52%到60%的提升，还有户籍城镇化，这个需求在未来成为房地产行业去库存的主要需求。
我对近期的市场得到有所耳闻，比如说2月份虽然在过年，但是很多的城市成交量在上涨，像深圳，南京，包括最近的上海也是这样的一个情况。从目前存量来说，大家都在关注去库存，待售的面积是7.2亿平方米，看起来这个量不是大，待售面积是已经竣工，还没有卖掉的，实际卖不掉。
还有一个，73亿在建的面积，包括从目前行业认可的数据来看，目前的库存大概在69亿平方米的水平，过去十年整个中国卖的房子就是95亿，这些房子在未来是需要真实去消化掉的，但是从一些大的城市来看，已经没有这些问题。最近很多政府部门也在持续出政策，目前出的政策到底能不能去库存，对一二线城市大家没有太多的担心，但是这个影响也是比较大，如果作为下游产业家电，家装，三四线城市可能是未来盈利的点。
从土地成交来看，去年国家在限制土地供应，以时间换空间，因为一线城市房价涨的比较快，最近大家都在说泡沫，会不会重导日本的情况，整个产业链大家有这样的担心。总体来看，应该不太会出现这种情况，因为今年的房价结构性的特征非常明显，只是在一线城市，当然一线城市不包括广州，北京，上海，深圳，还有个别的二线城市，南京，苏州，宁波也出现了这样的情况。大部分三四线城市问题还是比较严重的，价格还是会下降。
但是对企业来说，像我们看到检测的企业，这些大的企业前两个月销售金额继续大幅增长，整体上升了57%，其实对企业来说，房地产开发企业未来的过程也是一个集中度不断提升的过程，大企业会在市场生存中没有那么艰难。
行业从去年出现一些跟以前不一样的变化，首先是政策面的变化，十三五期间应该不会有大的变化，跟上一届的调控，整体利好把所谓的行政干预措施都逐渐退出，也出台了各方面所谓救市措施，维护房地产健康稳定，这个基调是很重要的。市场也出现了一些变化，在政策给力助推之下，房地产市场出现了一个新高，整体行业还是在2014年有一个大幅的提升。
城市的变化就是现在大家都在说的，很多房地产行业总量过剩，区域分化的特征。从目前来看，在三四线城市比重还是比较高，这个是不完全统计样本数据，可能三四线比重25%，26%左右的水平，总体来说，这几年1线城市跟三四线城市大家都会比较看中的。因为三四线城市是政府希望他们能够不出现问题，肯定是极力呵护。一线城市市场资本的自由流动造成的房价提升的结果。
对于企业来说，这几年由原来开发销售模式也遇到了一定的瓶颈，现在大家都在做转型。有的已经退出了，有的做一些互联网金融，O2O，还有做其他大的金融，大消费等各种各样的其他的领域，房地产开发这块逐渐被其他一些领域所替代。
对于2016年接下来整体的判断，政策面刺激力度会进一步加大，尤其现在首付比例在三四线城市和二线城市降低到最低20%，周小川觉得中国家庭负债水平比较低的，首付降低10%的低点可能是比较可期，这样的高杠杆翘动之下，有可能三四线活力会出现。大家之前都有耳闻房贷利息在个税前抵扣，个税综合改革方向，其中个人赡养的费用，老人的费用，还有房贷利息的费用都是在你收入税前抵扣，这个无疑大大刺激购买力。
供过于求的内在逻辑没有转变，各项指标仍将低位运行。房地产买房投资走势将在负5%到0里的徘徊，年末估计回到0或之上，最后全年增速可能会接近0。行业的规模预计2016年销售面积还是维持在12到13亿平方米，在2020年之后，我们根据人口，城市的更新，人口自然增长，城市更新等等带来需求的测算，在未来几年还是高度运行，在2020年之后有一个缓步下行。也就是说，市场的规模已经出现了一个天花板。
在城市上，这13个城市我们觉得在接下来很长一段时间前景比较好的城市，分为三个阶段，主要是一线城市，二线城市，还有东部，西部跟成都这两个房地产市场规模比较大的城市，这两个城市每年成交规模在2千4百万平方米的水平，这个是住宅，如果是商品房量更加大，这两个城市在东西部城市有更好的明显。都是像省会城市聚拢，东部和珠三角城市是多点开发。更多是关注三四线，或者省会城市。
产品这块，住宅这一块还是比较稳定的。办公这一块压力最大的。商业现在是一个结构性过剩的情况，尤其是大的综合性，还有大的购物中心，这个已经是严重过剩，但是前景在于社区商业，大家在讲社区O2O，这个是未来比较好的前景，养老，比如说地产，可能养老都在说，人口老龄化，现在老年人比重逐年上升，这个是以后一个前景，比如说对开发企业对下游的装修，对家电的企业，在产品方面应该研究一个重点，目前是有待于培育的市场。未来的市场空间毫无疑问比较大。
目前房地产企业这一块利润率比较低，我们检测了135家开发企业，平均利润率只有10%左右。接下来可能利润有一个回升，一个是融资成本大幅降低，另外政府也推出了减税的措施，还有其他的一些费用的减免，这些都会让财务成本和管理成本，营销费用都会降低。还有竞争压力会趋缓，集中度也会上升，大企业在未来还是它的天下。
我今天基本上要跟大家分享就是这么多，关于目前房地产行业和判断就是这么多。谢谢大家！
